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얼마 전 집을 계약한 지인이 자금조달계획서를 앞에 두고 한참 멈춰 있더라고요. 통장 잔액은 알겠는데 부모님께 받은 돈과 앞으로 받을 대출을 어디에 적어야 할지 헷갈린다는 거였어요. 서식부터 채우려 하면 복잡하지만, 집값이 어디서 나오는지 먼저 적어 보면 훨씬 수월합니다.
내야 하는 거래인지 먼저 확인하세요
자금조달계획서의 정식 이름은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’입니다. 개인이 비규제지역에서 실제 거래가격 6억 원 이상인 주택을 사거나, 투기과열지구·조정대상지역의 주택을 사면 가격과 관계없이 제출 대상입니다. 법인이 주택을 사는 경우에도 지역과 가격에 관계없이 제출합니다. 토지거래허가구역의 주택 거래 역시 별도 제출 대상이 될 수 있어 확인이 필요해요.
예를 들어 비규제지역의 5억 원짜리 집을 개인이 산다면 일반적인 가격 기준으로는 제출 대상이 아닙니다. 같은 집이 조정대상지역에 있다면 이야기가 달라지죠. 지역 지정은 바뀔 수 있으니 계약할 때 국토교통부나 관할 시·군·구의 현재 지정 현황을 확인하는 편이 안전합니다.
제출 대상이라면 보통 부동산 거래신고와 함께 냅니다. 거래신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내예요. 중개사가 거래신고를 맡더라도 매수인이 계획서의 자금 내역을 직접 확인해야 합니다. 공동명의로 사는 경우에는 각 매수인이 자기 지분에 해당하는 자금을 어떻게 마련하는지 구분해 두면 작성하기 편합니다.
집값을 자기자금과 빌린 돈으로 나누세요
가장 쉬운 출발점은 계약서의 거래가격을 종이에 적는 겁니다. 그 아래에 현재 가진 돈, 앞으로 처분하거나 돌려받을 돈, 빌릴 돈을 차례로 써 보세요. 작성한 금액의 합계가 거래가격과 맞아야 합니다. 취득세나 중개보수처럼 집값 외에 필요한 비용은 실제 자금 계획을 세울 때 별도로 챙기고요.
가령 8억 원짜리 집을 사면서 본인 예금 2억 원, 기존 집 매각대금 2억 원, 부모님 증여금 1억 원, 주택담보대출 3억 원을 쓴다고 해볼게요. 자기자금 5억 원과 차입금 3억 원을 각 항목에 나눠 적으면 합계가 8억 원입니다. 숫자를 먼저 맞춰 두면 서식의 어느 칸을 채울지도 선명해집니다.
- 예금은 본인 명의 계좌에 보유한 금액을 기준으로 적습니다.
- 기존 주택을 팔아 마련할 돈이나 돌려받을 임대보증금은 부동산 처분대금 등 해당 항목에 적습니다.
- 부모님이 그냥 주시는 돈은 증여·상속 항목을, 갚기로 한 돈은 차입에 맞는 항목을 확인합니다.
- 은행에서 빌릴 돈은 주택담보대출, 신용대출 등 실제 대출 종류에 맞춰 나눕니다.
특히 부모님 돈은 입금 계좌만 보고 ‘내 예금’으로 뭉뚱그리기 쉽습니다. 그런데 자금의 원래 성격이 증여인지 대여인지에 따라 적을 내용과 준비할 자료가 달라져요. 가족 간에 빌린 돈이라면 상환 조건과 실제 이체 내역도 설명할 수 있어야 합니다. 대출 예정액 역시 희망 금액보다 금융기관과 확인한 현실적인 금액을 쓰는 게 좋습니다.
증빙서류는 적은 항목을 따라 준비하세요
계획서를 낸다고 모든 거래에서 증빙서류까지 동시에 내는 것은 아닙니다. 투기과열지구 주택이나 토지거래허가구역의 해당 주택 거래처럼 증빙 제출 의무가 있는 경우를 먼저 확인하세요. 다른 거래라도 이후 자금 출처를 확인하기 위한 자료를 요청받을 수 있으니, 작성 근거는 보관해 두는 편이 좋습니다.
예금을 적었다면 예금잔액증명서, 주식 매각대금이라면 거래내역, 부동산 처분대금이라면 매매계약서처럼 항목과 맞는 자료를 생각하면 됩니다. 증여금은 증여 관련 신고 자료나 이체 내역, 대출금은 대출약정서나 신청 자료 등이 근거가 될 수 있어요. 계약일에는 잔금용 대출이 아직 실행되지 않았을 수도 있습니다. 그럴 때는 현재 확보한 자료로 계획을 설명하고, 실제 실행 내역과 달라지는 부분을 나중에 확인할 수 있도록 남겨 두세요.
입주계획과 지급 방식까지 맞춰 보세요
서식에는 돈의 출처뿐 아니라 입주계획도 들어갑니다. 본인이 들어가 살 예정인지, 임대할 예정인지, 언제 입주할 계획인지 실제 상황에 맞게 적어야 해요. 현재 세입자가 살고 있어 입주 시점이 뒤로 밀린다면 계약 조건과 잔금 일정도 함께 확인하는 게 좋습니다.
마지막에는 계약금·중도금·잔금을 언제 어떤 계좌에서 지급할지 연결해 보세요. 기존 집 매각대금이 들어오기 전에 새집 잔금을 치러야 한다면 계획서 숫자는 맞아도 실제 자금 흐름은 맞지 않을 수 있거든요. 저는 이 서류를 작성할 때 ‘합계가 집값과 맞는가, 각 돈의 출처를 설명할 수 있는가, 지급 날짜에 실제로 쓸 수 있는가’ 이 세 가지만 먼저 확인하는 방식이 가장 실용적이라고 생각합니다.
