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얼마 전 카페매매 물건을 보러 갔는데, 안쪽 좌석까지 거의 찼더군요. 커피도 괜찮았고 인테리어도 손볼 곳이 별로 없어 보였습니다. 그런데 임대차계약서를 보자마자 마음이 식었습니다. 계약 만료가 넉 달 남았는데, 매도인이 말한 보증금과 월세는 새 임차인에게도 그대로 적용된다는 확인이 없었습니다. 그 자리에서 권리금부터 흥정했다면 순서가 거꾸로였겠죠.
카페매매에서 먼저 사는 것은 매출이 아니라 계약입니다
카페매매라고 해도 거래 대상은 제각각입니다. 건물까지 사는 매매인지, 임차인이 운영하던 가게의 시설과 영업을 넘겨받는 거래인지부터 구분해야 합니다. 흔히 보이는 ‘보증금 3천만 원, 권리금 7천만 원’ 매물은 대개 후자입니다. 보증금은 임대인과 맺을 임대차계약에 묶이고, 권리금은 기존 운영자와 협의할 돈입니다. 두 계약의 상대방부터 다릅니다.
그래서 저는 매도인과 가격을 맞추기 전에 임대인을 만납니다. 새 임차인과 계약할 의사가 있는지, 보증금·월세·관리비를 얼마로 생각하는지, 계약 기간과 업종 제한은 어떤지 확인합니다. 임대인이 월세를 250만 원에서 330만 원으로 올리겠다고 하면 연간 고정비가 960만 원 늘어납니다. 기존 매출표에 적힌 수익을 그대로 내 수익으로 옮겨 적을 수 없는 이유입니다.
권리금 보호 규정이 있다고 해서 임대인이 내가 제시한 조건으로 계약해야 하는 것도 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 일정 기간 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하지만, 신규 임차인의 계약 성립과 권리금 회수를 보증하는 제도는 아닙니다. 임대인의 조건을 확인하기 전에는 계약금도 신중하게 다뤄야 합니다.
매출표 한 장보다 계좌와 비용표가 더 솔직합니다
‘월매출 2천만 원, 순이익 600만 원’이라는 말을 들으면 먼저 600만 원에 무엇이 빠졌는지 묻습니다. 점주가 매일 열 시간씩 일했다면 그 노동에 대한 대가를 빼고도 600만 원인지가 중요합니다. 배달앱 수수료, 카드 수수료, 원재료비, 인건비, 임대료, 전기료, 소모품비도 같은 기간으로 맞춰 봐야 합니다.
예를 들어 월매출 2천만 원인 가게가 재료비 650만 원, 인건비 500만 원, 임대료와 관리비 300만 원, 수수료·공과금·소모품비 250만 원을 쓴다면 남는 돈은 300만 원입니다. 여기서 점주가 직접 맡던 일을 대신할 인력을 써야 한다면 실제 잔액은 더 줄어듭니다. 반대로 점주가 계속 현장에서 일할 계획이라면 그 300만 원에는 자신의 노동값도 들어 있습니다.
숫자는 최소 최근 6개월에서 1년을 같은 기준으로 봅니다. 계절을 타는 상권이라면 석 달치 매출만으로 판단하기 어렵습니다. 부가가치세 신고 자료, 카드 매출, 배달앱 정산 내역, 사업용 계좌 입금을 대조하고, 매입 자료와 급여 지급 내역도 함께 확인합니다. 현금 매출이 많다는 말만 있고 확인할 자료가 없다면 저는 그 부분을 가격에 반영하지 않습니다. 주변 카페의 유동 인구와 경쟁점, 평일 낮과 주말 저녁의 좌석 점유율도 직접 봅니다.
권리금은 예쁜 인테리어값만이 아닙니다
시설 상태가 좋아도 냉난방기와 제빙기, 커피머신이 누구 소유인지는 따로 확인해야 합니다. 리스 장비를 매도인 소유처럼 계약서에 넣는 경우가 있습니다. 기기별 모델과 상태, 리스·할부 여부를 적고, 인수 대상에서 빠지는 물건도 명시해야 뒤탈이 적습니다. 오래된 인테리어는 사진보다 철거비 견적이 더 현실적인 가격표가 되기도 합니다.
권리금 7천만 원을 회수하는 데 걸리는 시간도 계산해 봅니다. 앞의 예처럼 매달 실제로 300만 원이 남는다고 가정하면 단순 계산으로도 약 23개월입니다. 보증금, 재고, 중개보수, 간판 교체비, 초기 운영자금은 여기에 포함되지 않았습니다. 매출이 20%만 빠져도 회수 기간은 훨씬 길어질 수 있습니다. ‘2년이면 본전’이라는 말은 숫자의 전제가 유지될 때만 성립합니다.
계약서에는 양도 대상, 재고 평가 기준, 미지급금 처리, 인도 날짜, 기존 예약·쿠폰·선불금 부담 주체를 적습니다. 배달앱 계정이나 상호를 이어 쓸 수 있는지도 서비스별 조건을 확인해야 합니다. 임대차계약이 성립하지 않거나 필요한 영업 절차를 진행할 수 없을 때 계약금과 잔금을 어떻게 처리할지도 문장으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
건물을 낙찰받았다면 카페 운영권은 별개입니다
경매를 하는 분들이 특히 헷갈리는 지점이 있습니다. 카페가 들어 있는 상가를 낙찰받는 것과 그 카페의 시설·상호·영업을 사는 것은 다른 거래입니다. 건물 등기와 매각물건명세서로 임차인의 권리와 인수 부담을 따져야 하고, 가게 안 집기와 영업권까지 당연히 따라온다고 생각하면 안 됩니다. 점유 관계와 시설 소유권은 현장에서 따로 확인해야 합니다.
기존 카페 영업을 양수하는 경우에는 영업신고증의 업종과 명의를 확인합니다. 식품위생법상 영업자 지위를 승계했다면 1개월 이내 신고 의무가 있습니다. 같은 자리에서 메뉴나 시설을 바꿀 생각이라면 관할 지자체에 필요한 절차를 먼저 확인하는 게 좋습니다. 세금도 계약서 제목만 보고 결정할 일이 아닙니다. 국세청 기준에서 사업의 포괄양도에 해당하는지에 따라 부가가치세 처리가 달라질 수 있으니, 양도 범위와 세금계산서 처리를 계약 전에 세무 전문가와 맞춰 봐야 합니다.
저는 카페매매 현장에서 손님이 많아 보인다는 이유만으로 숫자를 믿지 않습니다. 임대인이 제시할 새 조건을 듣고, 매출의 근거를 맞춰 보고, 내가 실제로 가져갈 돈을 다시 계산합니다. 그 과정에서 가격이 맞지 않으면 그냥 돌아옵니다. 좋은 가게를 놓치는 아쉬움보다, 확인하지 않은 계약을 떠안는 비용이 더 크다는 걸 현장에서 여러 번 봤습니다.
