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얼마 전 온비드에서 주변 매물보다 5천만 원쯤 싸 보이는 아파트를 봤다. 가격만 보면 바로 입찰하고 싶었다. 그런데 공고문과 등기사항증명서, 점유 관계를 맞춰 보니 계산이 달라졌다. 누가 살고 있는지 확실하지 않았고, 잔금을 치른 뒤 집을 비우는 데 걸릴 시간도 예상하기 어려웠다. 결국 그 물건은 입찰하지 않았다. 경매와 공매를 10년 넘게 다니며 배운 건, 싸 보이는 가격보다 설명되지 않는 빈칸이 더 중요하다는 점이다.
온비드에 올라왔다고 같은 공매는 아니다
부동산공매를 처음 보는 분은 온비드에서 가격순으로 물건을 찾기 쉽다. 나는 먼저 공고 제목부터 읽는다. 세금 체납으로 압류한 재산인지, 국유재산인지, 신탁재산인지에 따라 매각 조건과 적용 절차가 다르기 때문이다. 화면에 같은 ‘공매’라는 말이 붙어 있어도 잔금 납부 방식이나 점유자 문제를 처리하는 방식까지 같다고 생각하면 위험하다.
특히 압류재산이라면 공고문에 적힌 입찰 기간, 보증금, 매각결정일, 대금 납부기한을 따로 적어 둔다. 한국자산관리공사가 안내하는 압류재산 공매는 온라인으로 입찰하지만, 입찰 버튼을 누르기 전 조사까지 대신해 주지는 않는다. 체납액 납부나 절차상 사유로 공매가 중지·취소될 수도 있다. 일정에 맞춰 대출을 준비할 때 이 가능성도 염두에 둬야 한다.
등기부 한 장으로 점유자를 판단했던 실수
초기에 내가 가장 자주 놓친 건 ‘등기에 안 보이면 문제없겠지’라는 생각이었다. 임차인은 등기사항증명서에 나타나지 않는 경우가 많다. 그래서 공고문에 붙은 임대차 자료를 읽고, 전입세대와 주민등록 관련 열람 가능 자료, 현장 점유 상태를 함께 확인한다. 자료마다 확인할 수 있는 범위가 다르니 한 장만 보고 단정하지 않는다.
압류재산에서는 압류일만 보고 모든 권리의 앞뒤를 가르면 안 된다. 임차인의 전입·점유·확정일자, 저당권 설정일, 세금의 법정기일, 배분요구 여부를 같은 시간표에 올려 봐야 한다. 이 순서에 따라 임차인이 배분에서 얼마를 받는지, 매수인이 보증금 부담을 떠안을 가능성이 있는지가 달라질 수 있다. 숫자 하나가 불명확하면 담당 기관에 확인하고, 그래도 판단이 서지 않으면 그 물건은 넘긴다.
현장에서는 우편함에 쌓인 고지서나 현관의 생활 흔적도 본다. 다만 그걸로 임차 관계를 확정하지는 않는다. 문을 두드렸는데 답이 없었다고 빈집으로 취급하는 건 특히 조심해야 한다. 사람이 사는 집과 비어 있는 집은 입찰 후 필요한 시간과 비용이 완전히 다르다.
5천만 원 싸다는 말에 빠진 비용
숫자로 놓으면 판단이 조금 선명해진다. 주변 거래를 보고 예상 매도가를 3억 2천만 원, 입찰가를 2억 6천5백만 원으로 잡은 가상의 아파트가 있다고 하자. 겉으로는 5천5백만 원 차이다. 그런데 취득 관련 비용 1천만 원, 수리비 9백만 원, 점유자 협의나 소송에 대비한 비용 5백만 원, 보유 기간 이자 7백만 원, 매도 중개비 2백만 원을 넣으면 총투입액은 3억 원이 된다.
남는 돈은 매도 시 세금과 예상 밖 비용을 빼기 전 2천만 원이다. 매도가가 2천만 원만 낮아져도 그 여유가 사라진다. 위 비용은 설명을 위한 가정일 뿐, 실제 취득세와 양도소득세는 보유 주택 수, 가격, 보유 기간 등에 따라 달라진다. 나는 입찰가를 정하기 전에 최근 실거래와 현재 매물의 차이, 같은 단지의 층·향·수리 상태를 먼저 비교한다. 매물의 호가를 그대로 ‘팔릴 가격’으로 쓰면 수익 계산이 금방 부풀려진다.
대출도 낙찰 뒤에 알아보면 늦을 수 있다. 압류재산의 대금 납부기한은 경매 잔금 일정과 다를 수 있고, 금융기관의 대출 가능액은 물건과 개인 조건에 따라 달라진다. 입찰 전에 공고의 기한을 확인하고, 필요한 자기자금과 대출 실행 일정을 맞춰 보는 이유다.
낙찰보다 집을 넘겨받는 날이 더 멀 수 있다
공매에서 점유자가 있는 집을 낙찰받으면 집을 비우는 문제는 매수인이 감당해야 한다. 한국자산관리공사도 압류재산 공매에서 임차인 명도 책임을 매수자에게 안내한다. 협의가 되면 다행이지만, 그렇지 않으면 법적 절차와 시간이 필요할 수 있다. 법원 경매에서 경험한 인도 절차를 공매에 그대로 대입하면 계획이 어긋난다.
내가 현장에서 가장 경계하는 말은 ‘낙찰받고 생각하면 되죠’다. 점유자의 권리와 거주 상황을 모른 채 입찰하면, 협의에 쓸 돈과 기다릴 시간을 얼마로 잡아야 할지도 모른다. 처음 공매에 들어간다면 자료가 서로 맞고, 점유 상태를 설명할 수 있으며, 잔금과 명도 비용을 마련한 물건부터 보는 편이 낫다. 좋은 물건을 놓친 아쉬움은 며칠 가지만, 설명하지 못한 위험을 떠안은 낙찰은 훨씬 오래 간다.
