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얼마 전 경매 물건을 훑다가 ‘고시원월세 900만 원’이라는 숫자에 손이 멈췄습니다. 방 30개에 월 30만 원씩 받으면 딱 900만 원. 처음 경매를 시작했을 때라면 곧장 낙찰가부터 계산했을 겁니다. 지금은 먼저 묻습니다. 그 방에 실제로 몇 명이 살고 있고, 월세는 누구 통장으로 들어가고 있을까.
방 30개라고 월세 30건이 들어오는 건 아니다
고시원 매물에 적힌 월세는 만실을 가정한 금액일 때가 많습니다. 방이 30개여도 공실이 6개면 월 30만 원 기준 수입은 720만 원입니다. 창문 있는 방과 없는 방의 가격도 다르고, 오래 산 입실자에게 할인한 금액이 그대로 유지되기도 합니다. 광고에 적힌 방값에 방 개수를 곱해서는 실제 입금액이 나오지 않습니다.
저라면 최근 몇 달의 입실 현황과 입금 내역을 방별로 맞춰봅니다. 301호 계약서에는 35만 원이라고 적혔는데 매달 30만 원만 들어왔다면 이유를 확인해야 합니다. 밀린 월세인지, 할인 약속이 있었는지에 따라 인수 후 받을 수 있는 돈이 달라지니까요. 현황조사보고서에 사람이 없다고 적힌 방도 방문 시점에 확인되지 않았을 뿐일 수 있습니다. 법원 자료를 읽고, 관리 주체에게 자료를 요청하고, 현장에서는 허락받은 공용 공간의 사용 상태를 확인합니다.
더 먼저 가릴 게 있습니다. 건물주가 고시원을 직접 운영하는지, 운영자에게 건물이나 일부 층을 임대한 건지입니다. 후자라면 입실자들이 내는 900만 원은 운영자의 매출이고, 건물주의 수입은 운영자와 약정한 임대료입니다. 둘을 섞어 수익률을 계산하면 입찰가가 크게 틀어집니다.
월 900만 원에서 실제로 남는 돈을 빼봤다
숫자를 붙여보겠습니다. 특정 경매 물건의 실적이 아니라, 계산 방법을 보여주기 위한 가정입니다. 30실 중 24실이 차서 월 720만 원을 받는다고 합시다. 수도·전기·가스 160만 원, 관리 인건비 120만 원, 인터넷과 소모품 40만 원, 청소·수선 50만 원, 노후 설비 교체 적립금 50만 원을 잡으면 운영비만 420만 원입니다. 300만 원이 남습니다.
여기서 대출이자 월 180만 원을 낸다면 세금과 대출 원금 상환을 빼기 전 현금은 120만 원입니다. 이자 180만 원도 대출 조건을 가정한 숫자일 뿐입니다. 고시원은 보일러, 배관, 에어컨이 한꺼번에 말썽을 부릴 때가 있습니다. 그런 달에는 적립한 50만 원으로 부족할 수 있습니다. 취득 관련 비용, 명도 비용, 기존 입실자의 보증금 문제도 낙찰가 밖에서 따로 계산해야 합니다.
특히 보증금은 월세와 성격이 다릅니다. 통장에 들어와 있다고 내 수익이 아닙니다. 입실자가 나갈 때 돌려줘야 할 돈이고, 경매에서는 누구의 보증금을 낙찰자가 부담하는지부터 따져야 합니다. 월세 900만 원이라는 문구보다 방별 계약서와 보증금 총액이 더 중요한 이유입니다.
고시원이라는 이름만 보고 권리를 판단하면 위험하다
고시원 입실자를 전부 단기 투숙객으로 취급하거나, 반대로 전부 주택 임차인으로 계산하는 것도 위험합니다. 주택임대차보호법 적용 여부는 건축물대장의 이름 하나로 끝나지 않습니다. 실제 사용 모습과 계약 내용 등을 함께 봐야 합니다. 대법원 판례도 주거용 여부를 공부상 용도만이 아니라 실질에 따라 판단해 왔습니다.
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항증명서를 나란히 놓습니다. 방별로 누가 점유하는지, 계약 상대는 누구인지, 보증금과 입실 시점은 언제인지, 전입신고와 확정일자 자료가 있는지 확인합니다. 그다음 선순위 권리와 대조해야 합니다. 주택 임차인에 해당하더라도 대항력과 우선변제권은 필요한 요건과 시점이 다릅니다. 배당요구 여부까지 확인하지 않고 ‘보증금은 배당에서 다 해결된다’고 쓰는 계산표는 믿기 어렵습니다.
운영자가 건물을 빌려 고시원을 운영 중이라면 운영자의 임대차와 각 입실자의 계약 관계도 따로 봅니다. 법원 서류에 적힌 사람 수와 실제 거주자 수가 다를 수 있고, 낙찰 뒤에는 그 차이가 인도 일정과 비용으로 돌아옵니다. 자료가 부족해 보증금 부담 범위를 계산할 수 없다면, 저는 그 물건의 입찰가를 억지로 만들지 않습니다.
현장에서는 방값보다 건물 상태가 먼저 보인다
건축물대장에는 용도와 위반건축물 표시를 확인합니다. 현장에서는 방 개수만 세지 않고 복도 폭, 피난 동선, 비상구, 방화문, 소방설비 상태를 봅니다. 다중생활시설의 건축기준과 고시원업 관련 안전 기준이 있으니, 서류상 시설과 현재 운영 상태가 맞는지도 관할 기관과 전문가를 통해 확인할 부분입니다. 방을 더 쪼개 월세를 올리겠다는 계산은 적법성과 공사비를 확인한 뒤에야 의미가 있습니다.
주변 시세도 ‘고시원 월 35만 원’ 한 줄로 끝내지 않습니다. 역까지 걷는 시간, 창문 유무, 샤워실을 방마다 쓰는지, 공용 주방과 세탁실 상태가 어떤지에 따라 같은 동네에서도 가격 차이가 납니다. 비슷한 조건의 방이 실제로 얼마에 나와 있고 얼마나 비어 있는지를 봐야 내 건물의 월세를 현실적으로 잡을 수 있습니다.
고시원은 작은 방들이 모인 건물이면서 동시에 매일 돌아가는 운영 현장입니다. 입실자와 관리 인력, 보증금, 설비가 함께 움직입니다. 경매장에서 제가 가장 경계하는 숫자는 높은 월세 자체가 아닙니다. 그 숫자가 누구의 수입이고, 어떤 비용과 권리 위에 서 있는지 설명되지 않을 때입니다.
