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입찰장에서 오래된 아파트가 감정가보다 싸게 나오면 사람들 표정이 달라집니다. 저도 그랬습니다. 그런데 재건축·재개발 물건은 낡은 집 한 채의 가격만 보고 들어가면 계산이 어긋납니다. 새 아파트를 받을 자격이 있는지, 앞으로 얼마를 더 내야 하는지가 낙찰가보다 중요할 때가 많거든요.
현장에서 가장 아찔했던 순간은 예상 낙찰가를 적어 놓고도 조합에 전화 한 통을 더 걸었던 날입니다. 매각물건명세서에는 보이지 않던 분양신청 이력이 걸렸습니다. 그 뒤로 저는 정비구역 물건을 보면 시세표보다 사업 일정과 권리 서류부터 펼칩니다.
경매로 샀다고 조합원 자격이 따라오진 않는다
투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤에 취득한 사람의 조합원 자격이 제한될 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법에는 예외가 있지만, ‘경매니까 괜찮다’고 뭉뚱그리면 위험합니다. 시행령이 정한 경매·공매 예외는 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 물건이 경매·공매되는 경우입니다. 누가 신청한 경매인지와 채무 관계를 따져야 합니다.
그래서 입찰 전에는 해당 구역의 규제 지정 여부와 기준일, 조합설립인가일 또는 관리처분계획인가일, 경매 신청 채권자를 나란히 적습니다. 조합에도 취득 후 자격 인정 여부를 물어보고 답변 근거를 남깁니다. 물건 광고에 ‘입주권 가능’이라고 적혀 있어도 그 문구만 믿고 입찰표를 쓰지는 않습니다. 조합원 자격이 없다면 기대했던 새집 대신 손실보상이나 현금청산 문제를 마주할 수 있습니다.
분양신청을 놓친 집은 다른 물건이다
재개발 구역의 작은 빌라를 보러 갔을 때, 현장에서는 ‘나중에 새 아파트 한 채 나온다’는 말을 쉽게 듣습니다. 근데 면적이 작거나 지분이 복잡한 물건은 분양대상 여부부터 확인해야 합니다. 지역 조례와 관리처분계획, 권리산정 기준에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 같은 구역 안에서도 옆집과 내 물건의 권리가 같다는 보장은 없습니다.
분양신청 기간이 이미 끝났다면 전 소유자가 신청했는지, 철회했는지, 관리처분계획에 분양대상자로 올라 있는지 확인합니다. 도시 및 주거환경정비법은 분양신청을 하지 않거나 철회한 사람 등을 손실보상 협의 대상으로 정합니다. 현금청산 대상 물건을 입주권 가격으로 사면, 싸게 낙찰받아도 출구가 막힙니다.
등기부에서 소유권과 지분을 확인하고, 법원 기록의 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조합니다. 여기에 조합의 분양신청 접수 내역, 관리처분계획, 정관까지 확인해야 그림이 맞습니다. 특히 공유지분이나 대지권이 불분명한 물건은 서류 한 장으로 판단하기 어렵습니다. 조합이 구두로 설명한 내용은 적용 기준과 함께 다시 확인하는 편이 안전합니다.
낙찰가 4억 2천만 원이 총투자금은 아니다
숫자를 넣어 보면 차이가 선명합니다. 가상의 재건축 아파트를 4억 2천만 원에 낙찰받고, 남은 분담금을 2억 1천만 원으로 예상해 봅시다. 취득세·등기비 등 2천5백만 원, 대출이자와 보유비 3천5백만 원, 명도 관련 비용 1천만 원을 잡으면 총 7억 원입니다. 완공 후 예상 가격이 7억 4천만 원이라면 세전 여유는 4천만 원뿐입니다. 여기에 매도할 때의 세금과 중개비는 아직 넣지도 않았습니다.
더 무서운 건 분담금이 확정 숫자가 아닐 수 있다는 점입니다. 공사비나 금융비용이 늘어 추가로 5천만 원을 내게 되면 위 계산은 바로 적자로 돌아섭니다. 관리처분계획에 적힌 종전자산 가격, 분양예정 자산의 추산액, 분담 규모와 납부 시기를 봐야 합니다. 최근 조합 총회 자료와 변경 계획도 확인합니다. 권리가액이 높다는 말만 듣고 낙찰가를 올리면 남는 돈은 빠르게 사라집니다.
대출도 미리 숫자로 확인해야 합니다. 일반 아파트 담보대출을 떠올리며 입찰했다가 잔금대출 한도나 실행 시점이 예상과 다르면 낙찰 뒤가 급해집니다. 정비사업 단계와 물건 상태에 따라 금융기관 심사가 달라질 수 있으니, 낙찰가뿐 아니라 잔금·분담금 납부 시점별로 필요한 현금을 계산합니다.
집 안 사람과 사업 지연도 가격에 넣는다
재개발 물건은 이주가 끝난 빈집만 나오는 게 아닙니다. 점유자가 누구인지, 임차인의 보증금과 대항력은 어떤지, 보증금 인수 가능성이 있는지 법원 기록과 현장을 함께 봐야 합니다. 소유자를 상대로 한 명도와 임차인 문제는 접근이 다릅니다. 문을 열어 주지 않는다고 곧장 비워 달라고 할 수도 없습니다. 이주 단계라면 조합의 이주비·명도 관련 일정까지 확인할 일입니다.
사업 일정은 제가 가장 보수적으로 잡는 숫자입니다. 조합설립인가가 났어도 사업시행계획, 분양신청, 관리처분, 이주와 철거, 착공까지 시간이 걸립니다. 한 단계가 늦어지면 대출이자와 보유비가 쌓이고, 팔 수 있는 시점도 밀립니다. 그래서 예상 수익을 계산할 때는 사업이 예정대로 갈 때와 1~2년 늦어질 때를 따로 적어 봅니다.
재건축재개발 경매에서 제가 먼저 찾는 건 높은 수익률이 아니라 틀릴 수 있는 가정입니다. 조합원 자격, 분양신청 이력, 분담금, 점유 관계 중 하나라도 확인되지 않으면 입찰가를 낮추거나 물건을 보내줍니다. 낙찰받지 않은 물건은 아쉽지만, 잘못 낙찰받은 물건은 오래 남습니다.
