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인천에서 아파트 경매 물건을 보러 갔다가, 단지 입구에서부터 생각이 바뀐 적이 있습니다. 사진에는 깔끔한 집이었는데 동 입구에는 누수 보수 안내문이 붙어 있었고, 같은 평형 매물도 제가 전날 확인한 호가보다 낮게 나와 있더군요. 최저매각가격만 보면 싸 보였습니다. 그런데 그 가격은 집을 손에 넣는 데 드는 돈의 일부일 뿐입니다.
법원 입찰장에서 오래 있다 보면 가장 무서운 말이 ‘이 정도면 싸니까 괜찮겠지’입니다. 인천아파트경매를 처음 보는 분이라면 입찰표를 쓰기 전에 권리, 시세, 자금 세 가지를 따로 확인해야 합니다. 셋 중 하나라도 숫자가 흐릿하면 저는 그 물건을 그냥 보냅니다.
사진보다 먼저 보는 서류 세 장
물건을 열면 저는 등기사항증명서의 권리 순서부터 적습니다. 근저당권, 압류, 가압류, 임차권등기 같은 항목의 접수일을 한 줄로 세웁니다. 그다음 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 봅니다. 대법원도 경매사건에서 이 자료들을 제공한다고 안내합니다. 각각 적힌 내용이 서로 맞는지 확인하는 게 출발점입니다.
특히 매각물건명세서의 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’와 임차인 관련 기재는 천천히 읽습니다. 등기상 권리가 지워진다고 해서 점유 문제나 보증금 문제가 모두 끝나는 건 아닙니다. 현황조사서에 사람이 거주한다고 적혀 있는데 명세서의 임대차 내용이 불분명하다면, 그 빈칸을 제게 유리하게 해석하지 않습니다.
서류 발급일도 봐야 합니다. 며칠 전 내려받은 등기사항증명서만 들고 입찰장에 가는 건 불안합니다. 입찰 전 다시 확인하고, 매각기일 변경이나 취하 여부도 법원 공고로 확인합니다. 경매는 어제 본 조건으로 오늘 응찰하는 일이 아닙니다.
선순위 임차인 한 줄에 계산이 달라진다
초보 때는 ‘임차인이 있으면 명도비를 좀 더 잡으면 되겠지’라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 선순위 대항력 있는 임차인은 명도비 수준의 문제가 아닐 수 있습니다. 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우, 남은 보증금을 매수인이 부담할 가능성을 따져야 합니다. 대항력과 배당 관계는 전입, 점유, 확정일자, 배당요구, 선순위 권리의 시점에 따라 달라집니다.
예를 들어 입찰가를 3억 3천만 원으로 생각했는데, 인수할 수 있는 보증금 잔액이 7천만 원이라면 집값 계산은 완전히 달라집니다. 물론 보증금 7천만 원이 있다고 해서 무조건 그 전액을 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 배당에서 얼마를 받는지, 대항력이 유지되는지까지 확인해야 실제 부담액을 말할 수 있습니다.
저는 임차인의 전입일 하나만 보고 판단하지 않습니다. 등기상 기준이 될 권리의 날짜와 비교하고, 현황조사서의 점유자 진술, 매각물건명세서의 임대차 기재, 배당요구 여부를 맞춰 봅니다. 진술과 서류가 어긋나거나 임차권등기가 얽혀 있으면 입찰을 미룹니다. 대법원 판례에서도 점유를 잃은 시점과 임차권등기 시점에 따라 대항력 판단이 달라진 사례가 있습니다. 날짜 한 줄을 대충 넘길 일이 아니죠.
인천 시세는 같은 단지 안에서도 다르다
감정가가 4억 원이고 한 번 유찰돼 최저가가 내려갔다고 해도, 감정가를 현재 시세로 놓고 할인율부터 계산하면 곤란합니다. 감정평가 시점과 지금 시장은 다를 수 있습니다. 저는 국토교통부 실거래 자료에서 같은 단지, 같은 면적의 최근 거래를 보고 층과 향, 내부 상태를 따로 메모합니다. 매물 호가는 거래가가 아니니 중개업소 두세 곳에 실제로 어느 가격대에서 문의가 오는지도 묻습니다.
예전에 같은 단지라도 큰길 쪽 저층과 안쪽 고층의 가격 차이가 생각보다 컸습니다. 경매 사진에는 그 차이가 잘 드러나지 않았습니다. 그래서 단지를 걸어 보고, 엘리베이터와 복도 상태를 살피고, 가능한 범위에서 관리비 체납 여부와 수리 필요성을 확인합니다. 집 안을 볼 수 없는 경매라면 확인 못 한 부분은 수리비 여유분으로 남겨 둡니다.
숫자를 하나 놓고 보죠. 예상 매도가 4억 원, 입찰가 3억 3천만 원이라면 장부상 차이는 7천만 원입니다. 여기에 취득 관련 세금 1천1백만 원, 명도와 보유 비용 1천2백만 원, 수리비 1천8백만 원, 금융비용 8백만 원, 중개 등 거래비용 3백만 원을 가정하면 지출은 총 3억 8천2백만 원입니다. 남는 금액은 1천8백만 원. 이마저 매도가 예상대로 나오고 추가 비용이 없을 때의 세전 금액입니다. 세금과 비용은 취득 주택 수, 보유 기간, 실제 거래 조건에 따라 다시 계산해야 합니다.
입찰가보다 먼저 잔금 날짜를 적는다
낙찰받고 나서 대출을 알아보겠다는 계획은 위험합니다. 경락잔금대출은 물건의 권리관계, 본인의 소득과 기존 대출, 금융기관 심사에 따라 가능 금액과 조건이 달라집니다. 저는 입찰 전 금융기관에 물건 정보를 보여 주고 예상 한도와 필요한 자기자금을 확인합니다. 구두로 들은 금액은 확정 한도가 아니라는 점도 염두에 둡니다.
입찰보증금도 사건의 매각조건을 보고 준비합니다. 통상적인 비율만 외워 갔다가 재매각 등으로 보증금 조건이 다른 걸 놓치면 입찰 자체가 꼬일 수 있습니다. 매각 공고에 적힌 금액, 입찰 마감 시각, 잔금 납부 절차를 그 사건 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.
명도는 낙찰 순간 끝나는 절차가 아닙니다. 점유자가 누구인지, 배당받을 임차인인지, 이사 일정에 관한 대화가 가능한지에 따라 시간과 비용이 달라집니다. 협의가 안 될 때 필요한 법적 절차와 예상 기간도 자금 계획에 넣어 둡니다. 그동안 대출 이자와 관리비는 계속 쌓입니다.
제가 입찰표에 적는 숫자는 ‘얼마까지 써도 남을까’에서 출발합니다. 권리관계가 흐리거나 시세 근거가 약하면 남들이 들어간다고 따라 쓰지 않습니다. 인천아파트경매에서 좋은 물건을 한 번 놓치는 것보다, 설명할 수 없는 위험을 안고 낙찰받는 일이 훨씬 오래 남았습니다.
