상가분양 상담을 따라가 봤더니 월세보다 빈 점포가 보였다

몇 년 전 상가분양 상담을 받으러 갔을 때, 상담사는 모형의 1층 모서리 점포를 가리키며 월세부터 이야기했습니다. 저는 그보다 먼저 출입문이 어느 쪽으로 나는지 물었습니다. 큰길에서 잘 보이는 자리였지만, 보행자가 실제로 들어오는 길은 건물 뒤편에 있었거든요. 경매 물건을 볼 때도 그랬습니다. 서류에 적힌 위치와 사람이 쓰는 위치는 다를 때가 있습니다.

사람이 지나가는 길과 점포 앞을 지나는 길

상가분양 현장에서 가장 조심하는 말이 ‘유동인구가 많다’입니다. 역 이용객이 많아도 점포 앞까지 오는 사람은 적을 수 있습니다. 횡단보도 위치, 버스 정류장, 건물 출입구, 엘리베이터 동선을 따로 봐야 합니다. 같은 1층이라도 기둥 뒤에 가려진 점포와 출입구 옆 점포는 임차인이 매기는 값이 다릅니다.

저는 예정지를 평일 점심, 평일 저녁, 주말에 각각 걸어봅니다. 신축 건물이라 아직 상권이 없다면 주변 기존 상가의 공실과 업종 교체를 봅니다. 열 집 중 두 집이 비어 있는데 새 상가가 수십 칸 더 들어온다면, ‘입주하면 채워진다’는 설명만으로 임대료를 잡기 어렵습니다. 배후 아파트 세대수도 그대로 손님 수가 되지는 않습니다. 주민이 장을 어디서 보고, 어느 방향으로 퇴근하는지가 더 직접적인 단서입니다.

제시된 수익률에서 빠진 돈

상담 자료에 분양가 6억 원, 예상 월세 280만 원이라고 적혀 있다고 해봅시다. 월세 12개월을 받으면 연 3,360만 원, 분양가 대비 5.6%입니다. 그런데 공실이 두 달이면 임대료는 2,800만 원으로 줄어듭니다. 그해 임대인이 부담할 비용과 수선비를 400만 원으로 잡으면 2,400만 원이 남습니다. 여기에 대출 3억 원을 연 5% 금리로 썼다는 가정이면 이자 1,500만 원을 빼고 900만 원입니다. 이 숫자에도 취득 때 드는 비용, 세금, 원금 상환은 아직 들어 있지 않습니다.

이 계산은 수익을 예측하는 공식이 아니라, 광고 속 월세가 몇 달만 비어도 결과가 어떻게 달라지는지 보는 가정입니다. 특히 ‘확정 수익’이라는 표현을 들으면 누가, 얼마를, 언제까지 지급하는지 계약서에서 확인합니다. 임대 보장 주체의 지급 능력과 보장 기간이 끝난 뒤 받을 수 있는 월세는 별개입니다. 인근에서 실제 임대 중인 점포의 보증금과 월세, 오래 비어 있는 점포의 호가를 함께 봐야 숫자가 현실에 가까워집니다.

계약서에 없는 약속은 계산에서 뺀다

상가분양 상담에서는 업종 독점, 대형 임차인 입점, 무료 주차 같은 이야기가 자주 나옵니다. 그런데 구두 설명과 계약 내용이 다르면 분쟁이 생겼을 때 입증부터 어려워집니다. 계약 전에는 전용면적과 공용면적, 대지지분, 점포 위치를 도면과 대조합니다. 건축물 분양 관련 법령도 분양계약서에 이런 표시와 신탁·분양보증 관련 사항을 담도록 정하고 있습니다. 홍보물의 면적만 보고 평당 가격을 비교하면 실제 사용하는 면적이 예상보다 작을 수 있습니다.

업종 제한도 세밀하게 봐야 합니다. ‘카페 가능’과 배기 설비를 갖춘 조리업 영업이 가능한 것은 다른 이야기입니다. 건축물 용도, 관리규약, 급배수와 전기 용량, 배기 경로를 확인해야 임차인에게 제시할 수 있는 업종이 보입니다. 같은 건물의 다른 점포에 경쟁 업종이 들어오지 못한다는 설명을 들었다면 그 범위와 기간, 적용 문서를 확인합니다. 입점 예정 업체의 이름이 홍보물에 있다는 이유만으로 계약이 확정됐다고 받아들이지 않습니다.

잔금 날보다 임차인을 구할 날을 먼저 본다

분양 계약을 하면 계약금 다음으로 중도금과 잔금 일정이 다가옵니다. 대출은 상담 때 들은 금액이 그대로 실행된다고 가정하지 않습니다. 금융기관의 심사와 당시 조건에 따라 달라질 수 있으니, 자기 돈으로 감당할 수 있는 금액과 잔금이 부족할 때의 선택지를 미리 적어둡니다. 점포가 완성돼도 임차인을 구하고 내부 공사를 마치는 동안 임대료가 없는 기간이 생깁니다. 관리비 중 소유자 부담분은 그동안 계속 나갈 수 있습니다.

세금도 계약 전 계산에 넣습니다. 상가 취득과 임대에는 취득세, 부가가치세, 임대소득 관련 세금 등 확인할 항목이 있습니다. 부가가치세 환급 여부나 시기는 사업자 형태와 실제 사용 계획에 따라 달라질 수 있어, 분양가 표기만 보고 돌려받을 돈으로 잡으면 곤란합니다. 저는 계약 직전 세무 전문가에게 계약서와 자금 계획을 보여주고, 대출 상담에서는 이자뿐 아니라 상환 방식까지 확인합니다.

경매에서는 싼 가격에 눈이 가다가 권리 한 줄을 놓치기 쉽습니다. 상가분양에서는 반대로 반듯한 새 건물과 예상 월세에 마음이 먼저 갑니다. 두 경우 모두 돈을 벌어줄 사람은 결국 실제 임차인입니다. 그 사람이 이 자리에서 장사할 이유를 설명하기 어렵다면, 저는 분양가가 조금 내려와도 서두르지 않습니다.