주유소매매 싸다고 달려갔다가 발길 돌린 이유

몇 년 전, 국도변 주유소가 주변 땅값보다 싸게 나왔다는 말을 듣고 현장에 간 적이 있다. 차가 계속 들어오는 걸 보니 처음엔 괜찮아 보였다. 그런데 사무실에서 서류를 받아 들고 지하 탱크가 묻힌 자리를 다시 보니 생각이 달라졌다. 주유소매매는 땅과 건물만 사는 거래가 아니다. 눈에 보이지 않는 시설 상태와 영업 조건까지 가격에 들어간다.

차가 많이 들어와도 남는 돈은 따로 봐야 한다

매도인이 가장 먼저 보여주는 숫자는 대개 월 판매량이다. 그 물건도 그랬다. 월 10만 리터를 판다고 했다. 듣기에는 꽤 커 보이지만, 리터당 90원이 남는다고 가정하면 월 900만 원이다. 여기서 인건비 400만 원, 전기료와 카드 수수료 등 200만 원, 시설 유지비 100만 원을 빼면 200만 원이 남는다. 숫자는 계산을 보여주기 위한 예시다. 실제 마진과 비용은 거래 조건에 따라 다르다.

더구나 그 200만 원은 대출 이자, 세금, 큰 수리비를 반영하기 전 금액이다. 탱크나 배관을 손봐야 하는 달에는 수익이 금방 사라질 수 있다. 그래서 저는 월 매출액보다 최근 12개월의 월별 판매량, 유종별 매입 단가, 카드 매출, 인건비와 전기요금을 한 줄씩 맞춰 본다. 성수기 한 달 숫자만 들고 연간 수익을 설명하는 매물은 특히 조심한다.

경쟁 주유소도 직접 돈다. 같은 도로에 있어도 진입 차로가 불편하면 반대편 주유소에 차가 몰린다. 출퇴근 시간과 주말에 각각 가 보면 흐름이 다르게 보인다. 장부의 판매량이 사실이어도 그 물량이 앞으로 유지될지는 현장에서 따로 판단해야 한다.

지하 탱크 상태는 가격표에 잘 안 적힌다

그때 받은 자료에는 몇 년 전 토양오염검사 결과만 있었다. 그 사이 탱크와 배관을 어떻게 관리했는지, 누출검사는 언제 받았는지 바로 확인되지 않았다. 오래된 검사에서 문제가 없었다고 해서 현재 땅도 깨끗하다고 단정할 수는 없다. 저는 탱크 설치 연도와 교체 이력, 배관 도면, 토양오염도검사와 누출검사 결과, 보수 내역을 함께 요구한다. 가능하다면 계약 전에 토양 관련 전문기관의 조사 범위와 비용도 확인한다.

국가법령정보센터에 실린 토양환경보전법은 오염을 일으킨 사람뿐 아니라 일정한 경우 오염된 토지의 소유자나 점유자도 정화책임자가 될 수 있도록 정한다. 다만 양수 당시 오염 사실에 관해 선의이고 과실이 없는 경우 등 예외가 있어, 새 소유자가 무조건 전부 부담한다고 말할 수도 없다. 책임이 누구에게 돌아갈지는 발생 경위와 조사 자료에 따라 달라진다. 그래서 계약서에 매도인의 책임을 적는 일과 실제 오염 여부를 확인하는 일은 둘 다 필요하다.

가격 협상 때도 이 부분을 숫자로 넣어야 한다. 예컨대 매매대금 18억 원에 취득 관련 비용과 초기 보수비 1억 2천만 원, 추가 조사와 설비 교체에 대비한 예비비 1억 5천만 원을 잡으면 필요한 돈은 20억 7천만 원이다. 예비비는 확정된 지출이 아니지만, 그 돈을 마련할 여력이 없다면 싼 매물이라는 말에 기대 입찰하기 어렵다. 오염이 확인되면 조사와 정화의 범위에 따라 비용은 이 가정보다 커질 수도 있다.

경매 물건이라면 무엇을 낙찰받는지부터 본다

주유소 경매는 감정평가서에 건물이 보인다고 끝나지 않는다. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서를 나란히 놓고 토지와 건물의 소유자가 같은지부터 확인한다. 캐노피, 주유기, 탱크와 배관이 매각 범위에 포함되는지도 살핀다. 땅은 낙찰받았는데 운영에 필요한 설비의 소유관계가 불분명하면, 낙찰 뒤 협상력이 크게 떨어진다.

점유자도 중요하다. 현재 운영자가 소유자인지, 임차인인지, 위탁운영자인지에 따라 인도 절차와 영업 재개 시점이 달라질 수 있다. 임대차계약서가 있다면 보증금과 계약 기간을 확인하고, 선순위 권리의 인수 가능성은 사건 기록과 배당 관계를 바탕으로 따져야 한다. 입찰장에서 싸게 받았다는 기분보다 낙찰 후 언제 실제로 사용할 수 있는지가 더 중요하다.

허가와 등록은 별도 확인 사항이다. 위험물안전관리법에는 주유취급소 시설의 전부를 경매 등으로 인수한 경우 설치자 지위를 승계하는 규정과 승계 신고 규정이 있다. 그렇다고 낙찰만으로 곧바로 정상 영업이 보장되는 것은 아니다. 관할 소방서에 기존 허가 내용과 시설 변경 여부를, 관할 시군구에는 석유판매업 등록과 변경 절차를 사건별로 확인한다. 폐업 상태였던 물건은 예전 주유소 간판이 남아 있다는 이유만으로 재개 가능하다고 보면 곤란하다.

제가 발길을 돌린 이유는 할인율이 아니었다

그 물건의 호가는 낮았다. 하지만 매도인은 최근 검사 자료를 더 내놓지 못했고, 설비 보수 내역도 서로 맞지 않았다. 매출 장부에는 괜찮은 달만 강조돼 있었다. 저는 확인할 수 없는 비용을 억지로 작은 숫자로 만들어 수익률을 높이고 싶지 않았다. 결국 거래를 접었다.

주유소매매를 볼 때는 토지값, 영업 수익, 시설 상태를 각각 계산한 뒤 다시 한 장의 자금표에 모은다. 취득세 등 거래 비용, 대출 이자, 예상 공실 기간과 인도 비용도 그 표에 들어간다. 자료가 비어 있는 칸은 수익이 아니라 위험으로 남겨 둔다. 10년 넘게 입찰장을 다니며 느낀 건, 좋은 가격보다 확인 가능한 가격이 오래 버틴다는 점이다.