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투룸전세를 보러 갔다가 방보다 등기부에 오래 시선이 머문 적이 있습니다. 채광도 좋고 역까지 걸어서 8분, 보증금도 주변보다 2천만 원 낮았거든요. 그런데 계약 직전에 다시 뗀 등기부에는 처음 봤을 때 없던 근저당권이 잡혀 있었습니다. 경매 현장을 오래 다니다 보니 이런 순간에 방의 장점은 머릿속에서 지워집니다. 보증금을 돌려받을 수 있는지가 먼저입니다.
방이 마음에 들어도 가격부터 맞춰 봅니다
투룸전세는 같은 동네에서도 가격 차이가 큽니다. 방 두 개라는 말만 같을 뿐 전용면적, 층수, 주차, 건물 나이, 불법 증축 여부가 제각각입니다. 그래서 저는 호가 한두 개로 시세를 잡지 않습니다. 비슷한 면적과 연식의 매매 실거래가를 먼저 보고, 전세 거래 사례도 따로 확인합니다. 거래가 드문 빌라라면 광고에 적힌 매매가를 곧바로 집값으로 믿지 않습니다.
숫자를 바꾼 예를 들어볼게요. 매매 거래를 통해 가늠한 가격이 2억 원인 투룸에 전세금 1억 8천만 원을 넣는다고 합시다. 집값이 10%만 내려가도 보증금과 비슷해집니다. 경매로 넘어가면 감정가 그대로 팔린다는 보장도 없고, 매각대금에서 먼저 가져가는 권리가 있을 수도 있습니다. 전세금이 주변보다 1천만 원 싸다는 이유만으로 안전한 거래가 되지는 않습니다.
특히 신축 빌라는 거래 표본이 적습니다. 분양가와 실제 처분 가능한 가격이 다른 경우도 봤습니다. 이런 물건은 같은 건물의 매물 가격보다 주변의 오래된 빌라가 실제 얼마에 팔렸는지를 같이 보는 편이 낫습니다. 시세를 자신 있게 말하기 어렵다면, 그 불확실성만큼 보증금을 보수적으로 봐야 합니다.
등기부 한 장에서 끝내지 않습니다
등기부 갑구에서는 소유자와 압류·가압류 같은 권리 제한을, 을구에서는 근저당권 등을 확인합니다. 계약서에 이름을 적는 사람이 실제 소유자인지도 신분증과 대조해야 합니다. 대리인이 나오면 위임 권한과 입금 계좌까지 확인합니다. 건축물대장에 적힌 용도와 호수도 계약하려는 집과 맞아야 합니다. 주택도시보증공사도 계약 전 공적 장부와 계약 대상의 일치를 확인하도록 안내합니다.
다가구주택의 투룸이라면 더 까다롭습니다. 방마다 세입자가 살아도 건물 전체가 하나의 소유권인 경우가 많습니다. 내 방의 등기부에 문제 없어 보인다는 말로 다른 세입자의 보증금까지 알 수는 없습니다. 선순위 임차인의 보증금과 전입 시점, 근저당권을 함께 봐야 합니다. 이 자료를 확인할 수 없거나 임대인이 설명을 피한다면 저는 계약을 서두르지 않습니다.
선순위 근저당을 잔금으로 갚겠다는 말도 자주 듣습니다. 말만 듣고 전액을 먼저 보내면 순서가 뒤집힙니다. 말소 조건을 계약서에 쓰고, 잔금 지급과 대출 상환·말소 절차를 어떻게 맞출지 미리 확인해야 합니다. 법률 문구 하나로 모든 위험이 사라지는 것은 아니니, 복잡한 권리가 얽힌 집은 계약 전에 전문가에게 서류를 보여주는 게 비용을 아끼는 길일 수 있습니다.
보증보험 가능하다는 말은 심사 결과가 아닙니다
중개 현장에서 ‘보증보험 되는 집’이라는 설명을 들을 수 있습니다. 저는 그 말을 가입 확정으로 받아들이지 않습니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 주택가격 산정 방식과 선순위채권 등을 반영해 보증한도를 심사합니다. 같은 보증금이라도 집의 유형과 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 계약 전에 해당 물건의 가입 요건과 신청 기한을 확인하고, 가입이 안 될 때 계약을 어떻게 처리할지도 문서로 남겨야 합니다.
보증보험이 가능해 보여도 비용은 따져야 합니다. 보증료와 대출 이자, 중개보수, 이사비를 합치면 월세보다 체감 부담이 클 수도 있습니다. 예를 들어 전세대출 1억 원에 연 4% 금리가 적용되면 이자만 월 약 33만 원입니다. 금리는 개인과 상품에 따라 달라지므로 이 숫자는 비교용입니다. 보증금을 묶어 두는 동안 다른 데 쓸 수 없는 돈이라는 점도 빼놓기 쉽습니다.
계약한 날과 잔금 치르는 날, 두 번 확인합니다
계약할 때 깨끗했던 등기부가 잔금 날에도 같으리라는 보장은 없습니다. 저는 계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 다시 확인합니다. 잔금은 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다. 입주한 뒤에는 전입신고와 확정일자도 지체하지 않고 챙깁니다. 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 대항력이 생기므로, 날짜와 권리의 앞뒤가 중요합니다.
한 번은 세입자가 ‘며칠 뒤 전입해도 괜찮겠죠’라고 묻는 걸 들었습니다. 경매에서는 그 며칠이 배당 순서를 가를 수 있습니다. 계약서, 등기부, 건축물대장, 보증 가입 가능 여부를 차례로 확인하는 일이 번거롭게 느껴질 겁니다. 그래도 투룸전세에서는 좋은 방을 놓치는 손해보다, 돌려받아야 할 보증금을 위험에 놓는 손해가 훨씬 큽니다. 저는 방을 고를 때마다 그 순서를 떠올립니다.
