상가건물매매 계약 직전 월세 장부를 다시 본 이유

몇 년 전 상가건물매매를 검토하면서 현장에서 가장 오래 들여다본 건 건물 외벽이 아니라 월세 입금 내역이었다. 매도인은 임차인이 모두 차 있고 월세가 꼬박꼬박 나온다고 했다. 그런데 통장에는 한 점포의 월세가 두 달째 보이지 않았다. 현장에서 점포를 직접 확인하니 문도 닫혀 있었다. 그 건물은 더 싸게 살 방법을 찾기 전에, 내가 무엇을 사게 되는지부터 다시 확인해야 했다.

월세 400만 원이라는 말부터 쪼개 봤다

상가 매물 설명에는 보증금과 월세가 간단하게 적혀 있다. 그 숫자를 그대로 수익으로 잡으면 계산이 빨라진다. 손해도 빨라질 수 있다. 계약서상 월세, 실제 입금액, 관리비, 연체액을 따로 놓고 봐야 한다. 특히 관리비에 공용 전기료나 청소비가 포함돼 있다면 그 전부를 임대인의 수입으로 볼 수 없다.

예를 들어 매매가 12억 원, 승계할 임차보증금이 1억 원, 월세 합계가 400만 원인 건물이 있다고 치자. 겉으로는 연 4,800만 원이 들어온다. 여기서 소유자가 부담하는 공용부 수선비와 관리비, 보험료 등을 월평균 80만 원으로 잡으면 연 3,840만 원이 남는다. 보증금을 뺀 11억 원으로 단순 계산한 수익률은 약 3.5%다. 대출 이자와 취득 단계의 비용, 보유세는 아직 반영하지 않은 숫자다.

한 점포가 비어 월세가 120만 원 줄면 이야기가 달라진다. 같은 비용을 가정할 때 연간 남는 돈은 2,400만 원, 단순 수익률은 약 2.2%다. 공실 중에는 중개보수나 원상복구비가 추가될 수도 있다. 매도인이 보여준 만실 수익률 옆에 공실 한 칸을 넣어보는 이유다.

임차인이 있으면 계약서보다 날짜를 먼저 맞춘다

경매 물건을 볼 때도, 일반 매매 물건을 볼 때도 임차인 이야기를 말로만 듣지 않는다. 등기사항증명서로 소유권과 담보권을 확인하고, 임대차계약서의 보증금·차임·계약기간을 대조한다. 실제 점유자가 누구인지, 어느 층의 어느 부분을 쓰는지도 현장에서 본다. 계약서에는 2층 전체라고 적혔는데 현장에서는 일부를 다른 업체가 쓰는 식의 차이가 나오기도 한다.

상가 임차인의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청 시점이 중요하다. 확정일자는 우선변제권 판단에 따로 살펴야 한다. 세무서의 상가건물임대차현황서와 계약서, 사업자등록 관련 자료를 함께 확인하는 게 좋다. 사업자등록 정정일을 최초 신청일로 착각하면 권리 판단이 어긋날 수 있다. 법원행정처도 이 두 날짜가 혼동되지 않도록 현황서 표기를 개선한 바 있다.

일반 매매에서 임차인이 계속 영업한다면 매수인이 임대인 지위를 승계하는 문제도 생긴다. 보증금을 매매대금에서 어떻게 처리할지, 미납 월세는 누가 받을지, 이미 받은 선불 차임은 어떻게 나눌지 계약서에 숫자로 적어야 한다. 매매가 12억 원에 보증금 1억 원을 승계한다고 해놓고 잔금 계산표에서 그 금액이 빠져 있으면, 잔금일에 서로 다른 금액을 들고 나오게 된다.

경매로 나온 상가는 낙찰가만 보지 않았다

경매 상가가 주변 매매 호가보다 싸게 보일 때가 있다. 그럴수록 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 순서대로 읽는다. 임차인의 점유와 보증금, 매수인이 인수할 수 있는 권리, 관리비 체납 여부를 확인할 출발점이다. 서류 사이에 내용이 다르면 현장과 관계인 확인으로 간격을 좁혀야 한다.

한 번은 점포 문에 붙은 상호와 현황조사서의 임차인 이름이 달라 발길을 돌린 적이 있다. 실제 영업자가 전차인인지, 임차인이 상호만 바꾼 것인지 확인되지 않았다. 그 상태에서 명도가 쉬울 거라고 가정해 입찰가를 쓰기는 어려웠다. 상가는 영업 중인 사람의 일정과 시설, 권리금 문제가 얽힐 수 있어 주택보다 인도 협의가 길어지는 경우도 있다. 낙찰 후 명도 기간이 길어지면 그동안의 이자와 관리비도 투자금이다.

관리비 역시 숫자 하나로 넘기기 어렵다. 공용 부분 비용과 전유 부분 사용료의 성격이 다를 수 있고, 낙찰자가 어느 범위까지 부담하는지는 내역과 사안에 따라 따져야 한다. 관리사무소에서 월별 체납 내역을 받아 항목별로 보는 편이 안전하다.

세금과 대출은 계약 전에 숫자를 받아 둔다

상가건물매매에서 가격 협의가 끝나도 필요한 현금은 아직 확정되지 않는다. 취득세와 등기 비용, 중개보수, 수선비가 붙는다. 건물분 부가가치세 처리도 확인해야 한다. 토지와 건물의 가액을 어떻게 나누는지, 임대사업을 포괄적으로 넘기는 거래에 해당하는지에 따라 검토할 내용이 달라진다. 계약서에 ‘부가세 별도’라는 문구만 적혀 있다면 실제 지급액과 세금계산서 처리까지 세무사와 확인하는 게 낫다.

대출도 매물 광고의 예상 한도로 자금 계획을 세우지 않는다. 은행은 담보 가치뿐 아니라 임대차 현황, 차주의 소득과 기존 채무를 본다. 경락잔금대출을 생각한다면 입찰 전에 물건 자료를 들고 상담을 받아야 한다. 낙찰 뒤 예상보다 대출이 적게 나오면 부족한 잔금을 마련할 시간은 짧다. 나는 입찰가를 적기 전에 대출이 줄어드는 경우와 공실이 이어지는 경우를 각각 계산한다.

싸게 사는 것보다 오래 버틸 수 있는지가 남는다

상가는 같은 건물에서도 1층과 2층, 대로변과 골목 안쪽의 임대 수요가 다르다. 평일 점심과 저녁, 주말에 현장을 다시 가보면 유동인구보다 실제로 문을 여는 점포가 보인다. 근처에 비슷한 공실이 얼마나 있는지도 살핀다. 임차인이 나갔을 때 새 임차인을 구할 수 있는 자리가 아니라면, 현재 월세는 오래 유지될 수입이라고 보기 어렵다.

내가 현장에서 배운 건 좋은 상가는 수익률 표 한 줄로 드러나지 않는다는 점이다. 월세 입금 내역과 임차인의 권리, 공실을 메울 수 있는 입지, 잔금 이후 남을 현금까지 맞아야 한다. 그중 하나가 확인되지 않으면 가격을 다시 계산하거나 기다린다. 매매 계약서에 도장을 찍는 일보다 그 건물을 몇 년 동안 감당하는 일이 훨씬 길기 때문이다.