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입찰장에서 예상 수익을 적어 놓은 종이를 보면, 낙찰가와 대출이자는 빼곡한데 등기비용 칸은 비어 있는 경우가 꽤 있습니다. 저도 초보 때는 그 칸에 ‘몇십만 원’이라고만 적었습니다. 잔금을 치를 때 취득세 고지액을 보고 나서야 계산이 얼마나 엉성했는지 알았죠. 소유권이전등기비용을 물을 때는 등기소에 내는 수수료만 생각하면 숫자가 크게 어긋납니다.
낙찰가 4억 원이면 세금부터 440만 원이다
예를 들어 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 4억 원에 낙찰받았다고 해보죠. 취득세 중과나 감면이 없는 일반적인 주택 취득이라면, 6억 원 이하 주택의 취득세율 1%를 적용해 취득세는 400만 원입니다. 지방교육세 0.1%에 해당하는 40만 원도 더해집니다. 이 조건의 주택은 농어촌특별세가 붙지 않아 세금만 440만 원입니다. 아직 국민주택채권이나 등기 수수료는 넣지도 않은 금액입니다.
여기서 ‘경매니까 감정가에 세금을 매기나?’ 하고 묻는 분이 있습니다. 위 사례처럼 낙찰대금을 지급해 취득한 물건은 실제 취득가격을 기준으로 계산하는 게 출발점입니다. 다만 낙찰가 외에 취득가격에 포함될 비용이 있는지는 개별 사정에 따라 확인해야 합니다. 제가 입찰 전 계산표에 감정가와 낙찰가를 따로 적는 이유도 이 때문입니다. 감정가는 입찰 판단에 쓰고, 세금 계산은 취득가격과 적용 세율을 다시 확인합니다.
이 440만 원을 모든 4억 원짜리 물건에 그대로 붙이면 안 됩니다. 주택 수와 취득 지역에 따라 중과 여부가 달라지고, 주택이 아닌 상가·토지는 세율 체계도 다릅니다. 생애최초 취득 등 감면을 예상했다면 요건을 충족하는지도 따져야 합니다. 입찰 전에는 본인 명의와 세대의 주택 수, 물건의 공부상 용도, 전용면적을 확인한 뒤 관할 지자체에 예상 세액을 문의하는 편이 안전합니다.
채권은 매입액과 내 돈으로 나가는 금액이 다르다
세금 다음으로 계산이 자주 틀어지는 항목이 국민주택채권입니다. 등기할 때 채권 매입 대상인지 확인하고, 해당한다면 물건의 시가표준액과 지역 등을 기준으로 매입액을 계산합니다. 이때 쓰는 시가표준액을 낙찰가와 같은 숫자로 넣으면 예상 비용이 달라집니다.
채권을 사서 보유할 수도 있고, 매입과 동시에 팔 수도 있습니다. 즉시 매도한다면 채권 매입액 전부가 최종 비용으로 사라지는 것은 아닙니다. 실제 부담액은 매입액과 매도가액 등의 차이로 계산하며, 매도 조건에 따라 달라집니다. 예컨대 ‘채권 매입액 500만 원’이라는 안내만 보고 현금 500만 원을 비용으로 적거나, 반대로 부담이 전혀 없다고 생각하는 식의 계산이 모두 위험합니다. 저는 입찰 전에는 주택도시기금의 채권 계산 안내로 대략적인 금액을 보고, 잔금일이 가까워지면 실제 부담액을 다시 확인합니다.
등기 신청 수수료와 서류 발급비도 있습니다. 경매 물건은 법원이 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 권리의 말소등기를 촉탁하지만, 그 비용은 매수인이 부담합니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 경매 등기촉탁 안내에는 소유권 이전 수입증지 1만 5천 원, 말소 수입증지 1건당 3천 원이 제시돼 있습니다. 말소할 등기가 여럿이면 건수만큼 늘고, 토지와 건물도 각각 확인해야 합니다. 말소등기에 따른 등록면허세와 지방교육세도 별도로 계산합니다.
법원이 등기를 촉탁해도 준비할 일은 남는다
일반 매매처럼 매도인과 함께 등기소 창구에 가야 한다고 생각하는 분도 있습니다. 경매는 매각대금을 모두 내면 법원이 소유권이전등기와 필요한 말소등기를 등기관에 촉탁하는 절차입니다. 그렇다고 낙찰자가 가만히 있어도 끝나는 건 아닙니다. 취득세를 신고·납부하고 영수증을 챙겨야 하며, 등기사항증명서와 대장 등 법원이 요구하는 촉탁 서류도 제출해야 합니다.
취득세 신고·납부 기한은 원칙적으로 취득일부터 60일입니다. 경매에서는 대금을 모두 낸 날을 기준으로 일정을 잡아 두는 게 실무상 편합니다. 다만 등기촉탁에 납부 영수증이 필요하므로 ‘60일 안에만 내면 되겠지’ 하고 서류 준비를 미루면 등기 절차도 늦어집니다. 저는 잔금 지급일을 정할 때 세금 납부에 쓸 현금까지 따로 확보해 둡니다. 대출금이 낙찰대금 대부분을 메워도 세금은 별도 현금 지출이기 때문입니다.
법무사에게 맡긴다면 보수와 대행 실비가 더해집니다. 견적서를 받을 때는 취득세·지방교육세 같은 세금, 국민주택채권 실제 부담액, 이전·말소 수수료, 말소 관련 세금, 법무사 보수가 각각 적혀 있는지 봅니다. ‘등기비용 일괄’이라는 숫자만으로는 무엇을 빠뜨렸는지 확인하기 어렵습니다. 경락잔금대출을 이용한다면 대출에 따른 근저당권 설정 비용과 인지세 등도 은행 안내에 맞춰 따로 확인해야 합니다.
입찰가를 쓰기 전에 비용 칸을 채운다
가령 4억 원 낙찰을 예상하면서 매도 가능 가격을 4억 5천만 원으로 잡았다면, 종이 위 차액은 5천만 원입니다. 그런데 앞의 조건만으로도 취득세와 지방교육세 440만 원이 나갑니다. 여기에 채권 부담액, 이전·말소 비용, 대출 비용, 수리비, 명도비, 보유 중 이자와 매도 시 세금까지 들어가면 손에 남는 돈은 훨씬 작아집니다. 숫자 몇 개를 빼먹은 상태에서 입찰가를 올리는 게 경매에서는 가장 비싼 실수 중 하나입니다.
권리분석이 끝났다고 바로 입찰표를 쓰지 않습니다. 물건의 용도와 면적, 내 주택 수를 확인해 취득세를 계산하고, 시가표준액으로 채권 부담을 가늠하고, 등기부에서 말소할 항목을 세어 봅니다. 그 금액을 넣은 뒤에도 수익이 남을 때만 응찰합니다. 소유권이전등기비용은 낙찰 후에 처리하는 서류값이 아니라, 입찰가를 정하기 전에 이미 계산돼 있어야 할 현금입니다.
