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얼마 전 경매 물건을 보다가 등기부에 적힌 ‘주택임차권등기’ 한 줄에서 손이 멈췄습니다. 보증금은 2억 원, 최저가는 그보다 낮았습니다. 얼핏 싸 보였지만, 이런 물건은 낙찰가만 계산하면 안 됩니다. 임차인이 배당받고도 돌려받지 못한 돈을 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다.
현장에서는 흔히 ‘임차권등기설정’이라고 부르지만, 주택 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 법원에 신청하는 절차의 정확한 이름은 임차권등기명령입니다. 등기부에 표시가 남았다는 사실보다 먼저 볼 것은 그 임차인이 언제 대항력을 얻었는지입니다.
등기 날짜보다 먼저 봐야 할 날짜
주택 임차인은 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력을 갖습니다. 확정일자까지 받아야 경매대금에서 후순위 채권자보다 우선해 보증금을 받을 권리도 따질 수 있습니다. 임차권등기는 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 이사한 뒤에도 유지하게 해주는 역할을 합니다. 등기 날짜가 늦다고 해서 앞서 취득한 권리까지 그날 새로 생기는 것은 아닙니다.
숫자를 넣어보겠습니다. 임차인이 2021년에 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 근저당권은 2022년에 설정됐고, 임대차가 끝나 보증금을 못 받은 임차인이 2024년에 임차권등기를 마쳤습니다. 이때 등기부에 보이는 2024년만 보고 임차인을 근저당권보다 뒤로 놓으면 계산이 틀어집니다. 임차인의 원래 대항력 취득 시점과 확정일자를 따로 확인해야 합니다.
반대 순서도 있습니다. 근저당권이 먼저 설정되고 임차인이 나중에 들어왔다면, 임차권등기를 했다는 이유만으로 그 임차인이 선순위가 되지 않습니다. 더 조심할 경우는 임차인이 등기를 마치기 전에 이사하거나 점유를 잃은 때입니다. 대법원 판례에 따르면 그 사이에 사라진 대항력이 나중의 등기로 처음 취득한 시점까지 소급해 살아나지는 않습니다.
보증금 2억 원짜리 물건의 입찰가를 다시 써보니
앞의 선순위 임차인 사례에서 보증금이 2억 원이고, 경매 배당으로 1억 4천만 원을 받는다고 가정해 보겠습니다. 배당으로 전액을 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권이라면 남은 6천만 원이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 입찰가를 1억 6천만 원으로 썼다면 집에 들어가는 돈을 1억 6천만 원으로 볼 수 없다는 뜻입니다. 취득세와 등기 비용, 대출 이자, 수리비를 빼고도 이미 2억 2천만 원을 생각해야 합니다.
실제 배당액은 선순위 채권, 집행 비용, 다른 임차인과 체납 세금 등에 따라 달라집니다. 그래서 저는 예상 배당액 하나만 믿고 입찰가를 쓰지 않습니다. 배당이 적게 나오는 경우까지 넣어 인수 가능액을 계산합니다. 매각물건명세서에 ‘매수인에게 대항할 수 있는 임차인’이나 보증금 미변제 가능성이 적혀 있다면 그 문구를 기준으로 사건기록과 날짜를 다시 대조합니다.
여기서 ‘등기된 임차인이 배당요구를 했나’도 확인할 부분입니다. 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 된 임차인은 별도 배당요구가 없어도 배당받을 채권자로 보는 판례가 있습니다. 그렇다고 모든 임차권등기를 같은 방식으로 처리하면 위험합니다. 등기가 된 시점과 권리신고 내역, 배당요구종기를 사건별로 확인해야 합니다.
임차인이 이사할 때도 순서가 중요하다
보증금을 못 받은 임차인 입장에서는 새집 계약일이 다가올수록 마음이 급합니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청서를 냈다는 사실과 등기부에 임차권등기가 실제로 마쳐진 사실은 다릅니다. 원래 갖고 있던 권리를 유지하며 이사하려면 등기 완료를 확인한 뒤 집을 비우고 전입신고를 옮기는 순서를 지켜야 합니다.
계약 종료 여부도 먼저 확인해야 합니다. 계약서에 적힌 날짜가 지났더라도 묵시적 갱신이나 갱신 해지 통보가 얽혀 있으면 종료일 계산이 달라질 수 있습니다. 계약서, 확정일자, 전입일, 점유 사실, 보증금 미반환 자료를 모아두는 이유입니다. 임대인에게 보증금 반환을 요구한 문자나 내용증명도 날짜를 확인하는 데 쓰입니다.
임차권등기를 마쳤다고 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다. 등기는 이사 후 권리를 지키기 위한 장치이고, 실제 회수에는 임대인의 지급, 경매 배당, 반환청구 절차가 따로 필요할 수 있습니다. 등기가 끝난 주택에 새로 들어오는 임차인은 소액임차인의 최우선변제권을 받지 못할 수 있다는 점도 주택임대차보호법에 명시돼 있습니다. 새 임차인이라면 보증금이 작다는 이유만으로 안심할 일이 아닙니다.
제가 입찰 전 서류를 펼치는 순서
먼저 등기사항증명서에서 근저당권·압류와 임차권등기 날짜를 적습니다. 다음으로 매각물건명세서와 현황조사서에서 점유자, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 내역을 확인합니다. 서류마다 금액이나 날짜가 다르면 입찰 전에 사건기록으로 원인을 찾아야 합니다. 임차권등기에는 최초 임대차의 흔적이 남아 있어도, 보증금 증액이나 임차인 변경 같은 사정은 별도로 살펴야 합니다.
그다음에는 ‘최악의 인수액’을 입찰가 옆에 적습니다. 예상 낙찰가에 그 금액을 더하고 취득세, 명도에 드는 시간과 비용, 잔금대출 이자까지 넣어 봅니다. 명도 역시 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현재 누가 점유하는지, 보증금을 돌려받아야 집을 비우겠다는 임차인인지에 따라 협의에 걸리는 시간이 달라집니다.
임차권등기설정이 보이면 저는 가격표보다 날짜표를 먼저 만듭니다. 전입과 점유, 확정일자, 선순위 권리, 등기 완료, 경매개시 시점을 한 줄에 놓으면 싼 물건처럼 보이던 이유가 드러나는 경우가 많습니다. 그 줄이 서류로 확인되지 않는 물건이라면, 입찰장에서는 펜을 내려놓는 편이 마음 편합니다.
