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몇 년 전 오피스텔 분양홍보관에 갔을 때, 상담사는 월세부터 보여줬습니다. 분양가 2억 4천만 원에 보증금 1천만 원, 월세 80만 원이면 괜찮은 물건처럼 보였죠. 그런데 저는 경매 물건을 볼 때처럼 매입가와 실제 남는 돈을 따로 적었습니다. 숫자가 금방 달라졌습니다.
경매는 권리분석을 잘못하면 크게 다칩니다. 오피스텔분양도 다른 의미에서 조심스럽습니다. 아직 임차인이 없는 새 건물의 예상 월세를 확정 수입처럼 받아들이기 쉽고, 입주 때 필요한 돈은 계약금만 보고 판단하기 쉽거든요.
월세 80만 원이라는 말 뒤에 빠진 비용
위 조건에서 월세 80만 원을 12개월 내내 받으면 연 960만 원입니다. 분양가 2억 4천만 원으로 나눈 단순 수익률은 4%죠. 상담 자리에서 들은 숫자도 대개 여기까지입니다. 하지만 임차인이 바뀌면서 한 달만 비어도 임대료는 880만 원으로 줄어듭니다.
여기에 집주인이 부담할 수선비와 공실 기간의 관리비를 월평균 10만 원, 연 120만 원으로 가정해 봅시다. 남는 돈은 연 760만 원입니다. 대출 1억 2천만 원을 연 5% 이자로 썼다면 이자만 연 600만 원이고요. 이 가정에서는 연 160만 원이 남습니다. 취득할 때 드는 세금과 등기 비용, 보유세, 임대소득 관련 세금, 중개보수는 아직 빼지도 않았습니다. 숫자는 설명을 위한 가정이라 실제 대출 조건과 비용으로 다시 계산해야 합니다.
보증금 1천만 원도 제 돈처럼 계산하면 곤란합니다. 임차인이 나갈 때 돌려줘야 하는 돈입니다. 다음 임차인을 바로 구하지 못하면 반환 자금을 따로 마련해야 하죠. 경매에서 낙찰가만 보고 수익을 계산하지 않듯, 분양가와 광고 월세만으로 판단할 수 없는 이유입니다.
신축 프리미엄이 얼마나 붙었는지 확인한 방법
그 홍보관에서 들은 말 중 하나가 “주변에 새 오피스텔이 드물다”는 것이었습니다. 그래서 같은 역세권의 준공 3~5년 된 오피스텔부터 찾아봤습니다. 전용면적이 비슷하고 역까지 걷는 시간이 비슷한 호실의 최근 거래가가 2억 1천만 원 안팎이라면, 새 물건의 2억 4천만 원에는 3천만 원의 가격 차이가 있습니다. 신축이라는 이유로 그 차이를 모두 회수할 수 있을지는 별개 문제입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 실제 매매·전월세 거래를 확인하고, 한국부동산원의 오피스텔 시세와 가격동향은 지역 흐름을 보는 데 쓸 수 있습니다. 다만 같은 건물이라도 층, 방향, 전용면적, 주차 조건에 따라 가격이 달라집니다. 분양사가 보여주는 넓은 권역의 평균 월세보다 바로 경쟁하게 될 호실 몇 개가 더 중요했습니다.
저는 낮과 퇴근 시간에 한 번씩 주변을 걷습니다. 중개업소 창문에 붙은 임대 매물 수, 실제 공실, 버스나 지하철까지 걸리는 시간도 확인합니다. 새 건물 전체가 한꺼번에 입주하면 비슷한 호실들이 같은 시기에 임차인을 찾을 수 있습니다. 그때는 광고에 나온 월세를 고수하기 어려울 수도 있습니다.
계약금보다 잔금 날짜가 더 무서웠다
분양 상담에서는 계약금이 작게 들립니다. 하지만 계약서에는 중도금과 잔금 날짜가 박힙니다. “입주 때 대출받으면 된다”는 설명만 믿고 서명했다가 대출 한도가 예상보다 적으면, 부족한 돈은 계약자가 마련해야 합니다. 대출 가능 여부와 금리는 소득, 신용, 기존 채무, 물건의 평가와 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 상담사의 예상액을 확정액으로 적어 두면 위험합니다.
계약 전에는 분양가에 무엇이 포함되는지도 봐야 합니다. 유상 옵션, 냉난방 설비, 가구, 주차 이용 조건을 놓치면 처음 계산한 투자금이 늘어납니다. 분양 광고와 계약서의 면적·용도·입주 예정일·계약 해제 조건도 나란히 읽습니다. 전매를 생각한다면 해당 물건에 적용되는 제한과 계약상 조건부터 확인해야 합니다. 국가법령정보센터에서 건축물분양법의 현행 규정을 확인할 수 있지만, 내 계약에 어떤 조항이 적용되는지는 계약 시점과 물건 조건까지 봐야 합니다.
계약을 서두르게 하는 현장에서는 특히 한 장 더 넘겨 봅니다. “나중에 팔면 된다”는 말은 매수자가 있어야 성립합니다. 잔금 시점에 근처 신축 공급이 겹치거나 기존 건물의 매물이 쌓이면, 기대한 가격에 처분하지 못할 수 있습니다.
세금은 실제 사용 방식까지 봐야 한다
오피스텔은 세금 질문에 한 문장으로 답하기 어려운 물건입니다. 업무용 임대와 주거용 임대는 부가가치세 처리부터 달라질 수 있습니다. 분양받으면서 건물분 부가가치세를 환급받을 수 있다는 설명을 들었다면, 실제로 어떤 용도로 임대할지와 사업자등록·세금계산서 요건을 함께 확인해야 합니다. 국세청 안내와 세무 전문가의 검토 없이 환급액을 확정 수익으로 넣지는 않습니다.
주택 수 판단도 세목과 상황에 따라 따로 확인합니다. 오피스텔이라는 이름만 보고 취득, 보유, 양도 단계의 세금이 모두 같을 거라고 생각하면 계산이 틀어집니다. 저는 예상 임대 방식과 기존 보유 주택을 먼저 적어 놓고 세금을 확인합니다. 그래야 분양가 외에 처음부터 필요한 현금도 가늠할 수 있습니다.
오피스텔분양이 무조건 나쁜 선택이라는 뜻은 아닙니다. 다만 제가 홍보관을 나설 때 다시 꺼내는 건 조감도가 아니라 계산기입니다. 주변의 실제 거래가격으로 매입가를 비교하고, 공실 한두 달과 잔금 대출 부족분까지 버틸 수 있을 때 비로소 계약서를 진지하게 읽게 됩니다.
