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얼마 전 임야 경매 물건을 보러 갔다가 차를 세우고 한참 걸었습니다. 지도에는 도로가 붙어 있었는데, 현장에선 수풀이 우거진 좁은 길이 나왔습니다. 차가 들어갈 수 있는지, 그 길을 실제로 쓸 권리가 있는지부터 다시 확인해야 했죠. 가격은 매력적이었지만 그날은 입찰을 접었습니다. 임야매매에서 ‘싸다’는 말은 대개 뭔가를 더 확인해야 한다는 신호입니다.
평당 가격보다 먼저 볼 건 진입로였다
초보 때는 임야 면적에 눈이 먼저 갑니다. 같은 돈으로 땅을 몇 배나 살 수 있으니까요. 그런데 산 중턱의 3,000㎡와 마을 도로에 붙은 1,000㎡는 쓰임새가 전혀 다릅니다. 임야는 전체 면적보다 실제로 접근하고 활용할 수 있는 부분이 중요합니다.
지도에서 길처럼 보인다고 바로 진입로로 계산하면 곤란합니다. 지적도에 도로로 표시돼 있는지, 길이 다른 사람 땅을 지나지는 않는지, 현장에서는 차량 통행이 가능한지 따로 봅니다. 오래 다녔다는 주민 말만 믿고 매수했다가 길 사용을 두고 이웃과 다투는 경우도 있습니다. 현장에서 길을 걸어 보고, 경계와 소유관계는 지적도와 등기사항증명서로 대조해야 합니다.
경사도도 발로 느껴봐야 합니다. 사진에는 완만해 보이던 땅이 현장에선 몸을 앞으로 기울여야 오를 만큼 가파를 때가 있습니다. 비가 온 뒤 물길이 어디로 흐르는지, 토사가 내려온 흔적은 없는지까지 보세요. 산을 평평하게 만드는 비용은 평당 매입가 몇 만 원 차이보다 훨씬 클 수 있습니다.
임야라고 다 같은 산이 아니다
매매 전에 토지e음의 토지이용계획과 산지 구분을 확인합니다. 보전산지인지 준보전산지인지, 다른 보호구역이나 개발 제한이 겹치는지부터 봐야 합니다. 같은 임야라도 적용되는 제한이 다르고, 준보전산지라는 이유만으로 원하는 건물을 지을 수 있는 것도 아닙니다.
‘나중에 집 한 채 짓겠다’는 계획이라면 관할 시·군·구에 용도를 구체적으로 말하고 확인하는 편이 낫습니다. 어떤 건물인지, 진입로를 어떻게 확보할지, 어느 부분을 사용할지에 따라 판단이 달라집니다. 산지관리법상 산지를 다른 용도로 쓰려면 산지전용허가 등이 필요한 경우가 있습니다. 토지이용계획 화면 하나만 보고 허가 가능하다고 단정할 수는 없습니다.
제가 임야를 볼 때는 벌목이나 토목공사를 이미 시작한 흔적도 유심히 봅니다. 이전 소유자가 땅을 손댔다면 적법한 허가를 받았는지, 복구 의무와 관련해 확인할 사항은 없는지 관할 부서에 묻습니다. 현장에 놓인 흙더미나 절개면을 ‘나중에 치우면 되지’ 하고 넘길 일이 아닙니다.
경매 물건은 등기부만으로 끝나지 않는다
일반 매매라면 매도인에게 길과 경계, 현장 사용에 관한 자료를 요구하고 계약 조건에 반영할 여지가 있습니다. 경매는 그럴 상대가 없습니다. 법원 경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 읽고 현장과 맞지 않는 부분을 찾습니다. 경계가 불분명하거나 다른 사람이 쓰는 시설이 보이면 입찰 전에 이유를 확인해야 합니다.
특히 분묘가 보이는 임야는 저는 초보자에게 쉽게 권하지 않습니다. 묘가 있다는 사실만으로 권리관계를 단정할 수는 없지만, 일정한 요건을 갖춘 분묘기지권이 문제 될 수 있습니다. 대법원 판례에서도 오래된 분묘의 토지 사용권을 인정한 사례가 있습니다. 분묘의 위치와 수, 관리하는 사람을 현장에서 확인하고, 매수 후 그 부분을 자유롭게 쓸 수 없을 가능성을 가격에 반영해야 합니다. ‘낙찰받으면 바로 옮기겠지’라는 생각은 위험합니다.
공유지분만 나온 임야도 주의합니다. 지분 2분의 1을 샀다고 산의 절반을 마음대로 골라 쓰는 게 아닙니다. 다른 공유자와 사용·처분을 협의해야 할 수 있고, 협의가 안 되면 시간과 비용이 길어집니다. 입찰표에 쓰기 전 매각 대상이 땅 전체인지 지분인지부터 다시 읽는 습관이 필요합니다.
싸게 산 가격에 빠진 비용을 더해봤다
가령 임야를 5,000만 원에 낙찰받고 인근 거래가가 7,000만 원이라고 해도 차액 2,000만 원을 수익으로 잡을 수는 없습니다. 취득세와 등기비용, 측량비, 현장 정비비, 보유 중 이자와 세금, 팔 때 드는 비용을 더해야 합니다. 건축이나 다른 용도를 계획한다면 진입로 공사, 산지전용 관련 비용, 복구비 예치 가능성까지 검토해야 합니다. 금액과 적용 여부는 면적·용도·허가 조건에 따라 달라지므로 관할 부서에 확인한 뒤 계산합니다.
시세도 호가 한두 건으로 잡지 않습니다. 인근의 실제 거래 사례를 찾되 도로 접근성, 경사, 규제, 면적을 나란히 놓고 봅니다. 같은 동네 임야라도 차가 닿는 땅과 걸어서만 들어가는 땅의 매수자는 다릅니다. 팔릴 때까지 오래 기다려야 할 수도 있으니, 대출을 쓴다면 그 기간의 이자까지 버틸 수 있어야 합니다.
저는 입찰 전 종이에 두 가격을 적습니다. 문제가 없을 때 감당할 가격, 그리고 현장 사용이나 매각이 예상보다 어려울 때도 견딜 가격입니다. 두 번째 가격이 나오지 않으면 응찰하지 않습니다. 임야매매는 넓은 땅을 싸게 얻는 재미보다, 그 땅에 실제로 들어가 무엇을 할 수 있는지 확인하는 일이 먼저입니다. 발길을 돌린 물건은 아쉽지만, 확인하지 못한 위험까지 떠안고 낙찰받는 것보다는 마음이 편합니다.
