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얼마 전 경매 물건을 보러 갔는데, 같은 골목의 빌라 두 채가 유난히 싸 보였습니다. 한 채는 월세가 잘 나간다는 중개업소 설명까지 붙어 있었죠. 그런데 계단을 올라가 보니 외벽에는 물이 흐른 자국이 있고, 반지하에 가까운 1층 창문은 주차장 벽을 향해 있었습니다. 입찰장에서는 낙찰가만 적지만, 빌라월세 수익은 그 집에 사람이 들어와 살 만한지부터 따져야 합니다.
월세 60만 원이라는 말만 듣고 입찰할 뻔했다
그날 확인한 물건을 바탕으로 숫자를 바꿔 계산해 보겠습니다. 낙찰가 1억 2,500만 원, 예상 보증금 2,000만 원에 월세 60만 원인 빌라라고 가정하죠. 월세만 1년 치로 곱하면 720만 원입니다. 낙찰가로 단순 계산한 연 수익률은 5.76%입니다. 여기서 멈추면 꽤 괜찮아 보입니다.
실제로는 취득세와 등기 비용 350만 원, 도배·장판과 욕실 수리 900만 원, 명도와 첫 임차인을 구할 때까지의 비용 300만 원을 예상했습니다. 들어가는 돈이 모두 1억 4,050만 원입니다. 보증금 2,000만 원이 들어오면 당장 묶이는 현금은 1억 2,050만 원으로 줄지만, 그 돈은 계약이 끝날 때 돌려줘야 합니다. 제 통장에 잠시 들어왔다고 수익으로 잡으면 나중에 보증금 반환 시점에 곤란해집니다.
여기에 연간 공실 한 달 60만 원, 세금과 보험료 및 소소한 수리비 120만 원, 다음 임차인을 구할 때 드는 중개비와 청소비 70만 원을 가정했습니다. 월세 수입 720만 원에서 250만 원이 빠지니 470만 원입니다. 묶인 현금 1억 2,050만 원을 기준으로 약 3.9%입니다. 대출 이자와 임대소득에 따른 세금은 아직 반영하지 않은 숫자입니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 이런 계산을 먼저 해 둡니다.
시세표보다 같은 골목의 빈집이 먼저 보였다
빌라 월세 시세를 물으면 중개업소마다 답이 조금씩 다릅니다. 누군가는 보증금 2,000만 원에 60만 원이라고 하고, 다른 곳에서는 그 가격이면 두 달쯤 기다려야 한다고 합니다. 둘 다 틀린 말은 아닐 수 있습니다. 계약이 가능한 가격과 빠르게 임차인을 구할 수 있는 가격은 다르니까요.
그래서 저는 같은 건물과 인접한 골목의 매물을 같이 봅니다. 층수, 엘리베이터, 주차, 창문 방향, 누수 흔적을 적어 놓고 보증금과 월세를 비교합니다. 비슷한 집이 오래 비어 있다면 광고된 월세를 그대로 수입에 넣지 않습니다. 특히 빌라는 아파트처럼 같은 단지의 거래를 여럿 비교하기 어려워, 한두 건의 높은 호가에 끌려가기 쉽습니다.
현장에선 저녁 시간 주차 상황도 봅니다. 낮에는 빈자리가 넉넉해 보여도 퇴근 뒤에는 이중주차가 일상인 건물이 있습니다. 임차인이 몇 달 살다가 나가면 도배비보다 공실 한두 달이 더 아플 때가 많습니다. 싸게 낙찰받았다는 만족감은 잠깐인데, 빈집의 관리비와 이자는 매달 나갑니다.
점유자를 놓치면 월세 계획도 밀린다
경매 빌라는 기존 점유자부터 확인해야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 읽고, 등기부의 권리와 전입 시점, 점유 관계를 맞춰 봅니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 일정한 대항력을 가질 수 있습니다. 보증금 반환 책임을 낙찰자가 떠안는지, 배당으로 얼마를 받을 수 있는지는 물건마다 달라서 ‘낙찰되면 세입자가 바로 나간다’고 계산하면 위험합니다.
한 번은 현황조사서에 적힌 점유 내용만 보고 일정을 잡았다가 실제 거주자와 퇴거 날짜를 다시 협의한 적이 있습니다. 그 사이 수리 일정과 임대 광고가 뒤로 밀렸죠. 점유자가 연락이 안 되거나 권리 관계가 서로 맞지 않으면, 저는 예상 명도비만 올려 잡는 데 그치지 않고 입찰 자체를 다시 생각합니다. 월세를 받을 날짜가 불분명한 물건은 수익률 계산의 출발점부터 흔들립니다.
초보라면 서류에서 전입일과 말소기준권리의 선후관계가 헷갈리는 물건, 임차인 보증금의 배당 여부가 불명확한 물건은 특히 조심해야 합니다. 낙찰가가 낮아 보이는 이유가 권리 문제일 수 있습니다. 법원 서류를 읽어도 판단이 서지 않으면 입찰 전 권리분석을 별도로 확인하는 비용이 낫습니다.
대출을 넣으니 남는 돈이 더 얇아졌다
경락잔금대출은 낙찰가와 담보 평가, 개인의 소득과 기존 대출 등에 따라 달라집니다. 입찰 전에 들은 가능 금액을 확정된 돈처럼 쓰면 잔금일에 막힐 수 있습니다. 저는 대출을 쓸 물건이면 금융기관에 물건 정보와 제 자금 상황을 먼저 보여 주고, 대출이 예상보다 적게 나올 때 채울 현금도 계산합니다.
앞의 가정에서 연간 비용을 뺀 470만 원은 세전·이자 전 금액입니다. 대출 이자가 연 300만 원만 붙어도 남는 현금은 170만 원으로 줄어듭니다. 월세를 받는 계좌에는 매달 60만 원이 들어와도, 1년을 지나며 수리 한 번과 공실 한 달을 겪으면 체감은 전혀 다릅니다. 국세청 안내처럼 주택 임대소득의 과세 여부도 보유 주택 수와 주택 조건에 따라 달라지니, 본인 상황으로 확인해야 합니다.
제가 빌라월세 물건을 고를 때 가장 오래 보는 건 낙찰가보다 다음 임차인이 들어올 이유입니다. 교통이 괜찮고 집 상태를 손볼 여지가 있으며, 권리와 점유 관계를 설명할 수 있는 집이라야 월세 숫자도 의미가 있습니다. 입찰장에서 남들보다 싸게 쓰는 일보다, 비어 있는 몇 달을 버틸 수 있는 가격에 쓰는 일이 오래 남았습니다.
