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얼마 전 경매법원에서 만난 임차인이 두툼한 서류봉투를 내밀었습니다. 집주인에게 보증금 2억 원을 못 받았고, 집은 경매에 넘어갔다고 했죠. 전세사기변호사를 찾아가야 하는지 묻는데, 제가 먼저 본 건 고소장 초안이 아니라 매각기일과 배당요구 종기였습니다. 법원 일정은 상담 예약을 기다려주지 않으니까요.
저도 경매 현장을 오래 다녔지만, 전세 피해를 입은 분 앞에서 낙찰가부터 말하지는 않습니다. 같은 보증금 2억 원이라도 언제 이사하고 전입신고를 했는지, 확정일자는 언제 받았는지, 앞선 근저당과 세금은 무엇인지에 따라 회수 가능액이 달라집니다. 변호사를 선임할지 판단할 때도 이 순서가 출발점입니다.
상담 예약보다 먼저 확인할 날짜가 있다
경매가 시작됐다면 법원 사건번호로 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항증명서, 배당요구 종기를 확인합니다. 계약서에는 계약일과 확정일자, 주민등록 자료에는 전입일, 실제 입주 자료에는 점유를 시작한 날을 표시해 두고요. 날짜 하나가 선순위인지 후순위인지 판단을 바꿀 수 있습니다.
예를 들어 보증금 2억 원인 임차인이 2022년 5월에 입주와 전입신고를 마쳤고, 같은 해 8월에 은행 근저당이 설정됐다고 가정해 보겠습니다. 반대로 근저당이 4월에 먼저 설정됐다면 경매에서 보증금을 회수하는 그림이 크게 달라질 수 있죠. 다만 날짜만 나열해서 순위를 확정할 수는 없습니다. 확정일자, 대항력 유지 여부, 다른 채권과 세금까지 함께 봐야 합니다.
배당요구가 필요한 사건인데 종기를 놓치면 뒤늦게 서류를 잘 갖춰도 회복이 어려울 수 있습니다. 또 보증금을 받기 전에 이사하거나 전입을 옮기면 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 이사가 급하다면 임차권등기명령이 필요한지, 등기가 실제로 마쳐졌는지까지 확인한 뒤 움직이는 편이 안전합니다. 이미 경매를 신청한 임차인처럼 절차가 다른 경우도 있으니, 자신의 사건에서 배당요구가 필요한지는 사건기록을 놓고 따져야 합니다.
변호사가 필요한 일과 경매 절차를 구분해 본다
전세사기라는 말을 들으면 곧바로 형사고소부터 떠올리기 쉽습니다. 그런데 고소가 접수됐다는 사실만으로 보증금이 돌아오지는 않습니다. 보증금반환청구, 손해배상, 가압류, 형사고소는 목적과 필요한 증거가 각각 다릅니다. 임대인의 재산이 남아 있는지, 중개 과정에 책임을 물을 사정이 있는지에 따라 비용을 들일 방향도 달라지고요.
주택도시보증공사 전세피해지원센터는 보증금 반환 소송이나 손해배상, 형사 사건은 변호사 상담 분야로, 지급명령과 경매·집행 절차 등은 법무사 상담 분야로 안내합니다. 실제 사건은 서로 얽혀 있으니 한쪽만 기계적으로 고를 일은 아닙니다. 다만 이미 매각기일이 잡혔다면 소송 계획과 별개로 경매에서 지금 제출할 서류가 있는지부터 물어야 합니다.
상담 때는 “사기죄가 되나요?”에서 멈추지 마세요. 제 보증금 중 경매 배당으로 회수할 수 있는 범위가 어느 정도인지, 부족분에 대해 누구를 상대로 어떤 청구를 할 수 있는지, 집주인에게 집행할 재산이 보이는지까지 물어보는 게 낫습니다. 회수할 재산이 없다면 승소 판결을 받아도 돈을 받는 데는 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 대목을 솔직하게 설명하는 전문가에게 저는 더 신뢰가 갑니다.
선임료보다 회수 가능액을 먼저 계산한다
상담 전에는 계약서와 특약, 보증금 이체내역, 전입·확정일자 자료, 등기사항증명서, 임대인과 주고받은 문자, 경매 통지서와 사건번호를 한데 모아 둡니다. 집주인이 반환을 약속했다가 미룬 기록이나 계약 당시 설명과 실제 권리관계가 다른 자료도 챙깁니다. 자료가 모이면 상담 시간에 기억을 더듬는 대신 쟁점을 바로 확인할 수 있습니다.
가상의 계산을 해볼게요. 보증금 2억 원 중 경매 배당 예상액이 1억 2천만 원이라면 미회수액은 8천만 원입니다. 여기서 소송비용과 선임료, 집행에 드는 시간, 상대방 재산의 실제 가치를 따져야 합니다. 배당 예상액도 매각가와 선순위 채권에 따라 바뀌므로 확정된 돈처럼 잡으면 곤란합니다. 저는 투자 물건을 볼 때도 낙찰가가 아니라 세금과 비용을 뺀 손에 남는 금액을 보는데, 피해 회수도 같은 태도가 필요하다고 봅니다.
계약을 맺기 전에는 상담료, 착수금, 성공보수의 기준과 범위를 문서로 확인하세요. 민사소송과 형사고소가 모두 포함되는지, 경매 배당 대응은 누가 맡는지, 인지대와 송달료 같은 실비는 별도인지도 물어야 합니다. “전액 회수 가능”이라는 말보다 예상 회수 경로와 막힐 지점을 구체적으로 설명하는지가 더 중요합니다.
피해자 지원을 확인하고 선택해도 늦지 않다
전세사기피해자 결정문을 받은 경우라면 주택도시보증공사의 경·공매 지원서비스 대상인지 확인할 만합니다. 안내에 따르면 경·공매 절차와 관련한 법무사·변호사 매칭 및 보수 지원이 있지만, 지원 대상 업무가 정해져 있고 입찰보증금이나 등기비용 같은 항목은 별도로 부담할 수 있습니다. 민사·형사 소송 지원도 별도 요건과 절차가 있으므로, 사선 변호사에게 지급한 비용까지 당연히 지원된다고 생각하면 안 됩니다.
피해 주택을 직접 매수할지, 우선매수권을 활용할지, 공공임대 전환을 검토할지도 경매 가격과 남은 대출 부담을 계산한 다음 결정해야 합니다. 보증금이 아까워 무리해서 낙찰받았다가 수리비와 이자까지 떠안는 경우를 현장에서 봤습니다. 피해를 줄이는 선택과 새로 투자하는 선택은 같은 말이 아닙니다.
전세사기변호사를 찾는 일이 급해도, 내 사건의 날짜와 돈의 흐름을 먼저 종이에 적어보면 상담의 질이 달라집니다. 경매기록에서 놓친 한 줄이 있다면 그 자리에서 바로잡을 수 있고, 소송이 필요한 이유도 분명해집니다. 피해를 겪은 분에게 가장 필요한 건 큰소리치는 약속보다 지금 남아 있는 권리를 정확히 지키는 일이라고 생각합니다.
