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가계부를 오래 쓰다 보니 큰 지출일수록 숫자를 작게 나눠 봐야 판단이 쉬웠습니다. 주택담보대출도 그렇더라고요. 대출금이 몇 억 원인지보다 매달 통장에서 얼마가 빠져나가고, 그 뒤에 생활비가 얼마나 남는지가 더 선명하게 와닿습니다. 주택담보대출비교를 할 때 제가 먼저 적는 숫자는 금리보다 한 달 상환액입니다.
1. 금리 차이를 월 상환액으로 바꿔 보기
연 0.5%포인트 차이는 작아 보입니다. 그런데 3억 원을 30년 동안 원리금균등 방식으로 갚는다고 가정하면, 연 4.0%일 때 월 상환액은 약 143만 원, 연 4.5%일 때는 약 152만 원입니다. 한 달에 약 8만 8천 원 차이죠. 같은 금리가 30년 내내 유지된다는 단순 계산에서는 전체 이자 차이가 약 3,160만 원입니다. 실제 대출은 금리 변경이나 조기 상환에 따라 달라지므로, 이 숫자는 비교 감각을 잡는 용도로만 봐야 합니다.
여기서 확인할 것은 광고에 보이는 최저금리가 아니라 내가 적용받을 금리입니다. 급여 이체, 카드 사용, 자동이체 같은 우대 조건을 모두 채웠을 때만 낮아지는 금리라면 그 조건을 몇 년이나 유지할 수 있는지도 따져야 합니다. 우대금리 0.2%포인트를 받으려고 평소보다 카드를 더 쓰게 된다면 가계부 전체로는 손해일 수 있습니다. 상담을 받을 때는 우대 조건을 적용한 금리와 적용하지 않은 금리, 두 가지 월 상환액을 함께 받아 두면 판단이 편합니다.
2. 고정형과 변동형은 생활비 여유로 고르기
변동금리가 지금 조금 낮더라도 앞으로 낼 돈이 계속 같다는 뜻은 아닙니다. 반대로 고정금리는 당장의 금리가 더 높을 수 있지만 일정 기간 상환액을 예상하기 쉽습니다. 혼합형이나 주기형은 금리가 유지되는 기간과 다시 정해지는 시점을 확인해야 하고요. 이름만 보고 고르기보다 금리가 언제, 어떤 기준으로 바뀌는지 상품 설명을 읽는 편이 안전합니다.
저라면 가계부에 현재 제시 금리뿐 아니라 금리가 1%포인트 올랐을 때의 월 납입액도 적겠습니다. 앞의 3억 원, 30년 원리금균등 예시에서 연 4.0%는 월 약 143만 원이고 연 5.0%는 약 161만 원입니다. 차액인 18만 원이 생겼을 때 외식비나 아이 교육비를 억지로 줄여야 한다면, 처음부터 상환액을 조금 낮추거나 금리 변동 위험이 작은 상품을 찾는 게 마음 편할 수 있습니다. 다만 변동금리 상품의 실제 납입액 변화는 남은 원금과 만기, 금리 변경 시점에 따라 이 예시와 다릅니다.
3. 상환 방식과 만기를 같은 조건에 놓기
월 납입액이 가장 낮은 상품이 언제나 가장 저렴한 것은 아닙니다. 만기를 길게 잡으면 매달 부담은 줄지만 원금을 천천히 갚아 전체 이자가 늘어날 수 있습니다. 원리금균등은 매달 내는 원금과 이자의 합계가 대체로 일정해 예산을 짜기 쉽습니다. 원금균등은 초기에 내는 돈이 더 많고 시간이 갈수록 부담이 줄어드는 방식입니다. 그래서 두 상품의 금리를 비교할 때는 대출금, 만기, 상환 방식부터 똑같이 맞춰야 합니다.
예를 들어 한쪽은 30년 원리금균등, 다른 쪽은 40년 원리금균등이라면 월 납입액만 나란히 적어서는 비용을 제대로 비교하기 어렵습니다. 각 상품의 첫 달 납입액, 5년 뒤 남은 원금, 예상 총이자를 함께 적어 보세요. 몇 년 안에 이사하거나 대출을 갈아탈 가능성이 있다면 만기까지의 총이자만큼이나 그 시점의 남은 원금이 중요합니다. 한국주택금융공사의 월별 상환원리금 계산기처럼 상환액을 계산할 수 있는 도구를 이용하되, 실제 약정 조건과 차이가 있을 수 있다는 점도 기억해 두면 좋겠습니다.
4. 대출 밖에서 빠져나갈 돈까지 적기
집을 사는 달의 지출은 대출 상환액 하나로 끝나지 않습니다. 취득 관련 비용, 등기 비용, 이사비, 수리비가 한꺼번에 나갈 수 있죠. 대출 상품에 따라 인지세나 보증 관련 비용, 조기 상환 때 내는 수수료도 확인해야 합니다. 특히 몇 년 안에 목돈으로 일부를 갚거나 다른 상품으로 갈아탈 생각이라면 중도상환수수료의 적용 기간과 계산 방식을 견적서에서 꼭 확인할 만합니다.
대출 가능 금액도 광고 문구만으로 판단하기 어렵습니다. 소득, 기존 대출, 주택 위치와 가격, 적용되는 심사 기준에 따라 달라집니다. 금융위원회가 안내하는 스트레스 DSR은 금리 상승에 따른 상환 부담을 대출 한도 심사에 반영하는 제도입니다. 심사에 쓰이는 가산금리가 실제 대출 금리에 그대로 붙는 것은 아니지만, 예상했던 대출 한도가 달라질 수는 있습니다. 계약금을 내기 전에는 여러 금융회사에서 내 조건으로 가능한 금액과 실행 시점을 확인하는 편이 좋습니다.
제 가계부에는 주택담보대출비교 결과를 한 줄로 남길 것 같습니다. ‘매달 얼마를 내고, 그 돈을 낸 뒤에도 평소 생활을 유지할 수 있는가.’ 가장 싼 금리를 찾는 일도 중요하지만, 오래 갚는 돈인 만큼 무리 없이 이어 갈 수 있는 상환액을 고르는 일이 더 오래 남습니다.
