남원 노암동 상가 경매, 2회 유찰 2.1억

2회 유찰된 남원 노암동 상가, 11월 16일 입찰로 감정가의 49%에 도전할 기회.

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경매물건 주소 전북특별자치도 남원시 노암동 901 남명더라우남원엔스퀘어 씨동 지하층 101호

이번 경매 물건은 전북특별자치도 남원시 노암동에 위치한 상가입니다. '남명더라우남원엔스퀘어 씨동'의 지하층으로 나와 있지만, 실제로는 도로 기준 지상 1층에 해당되는 특이한 구조입니다. 면적은 148.0㎡, 약 44.8평으로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 상가로서는 나쁘지 않은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 4억 3,100만원이었으나 현재 최저입찰가는 2억 1,119만원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 현재 최저가로 입찰하면 상당한 할인 혜택을 누릴 수 있습니다. 예상 낙찰가는 2억 2,174만원 정도로 예측됩니다. 이는 현재 최저입찰가와 비슷한 수준이므로, 적당한 경쟁률이 예상됩니다.

말소기준권리는 2020년 2월 26일 설정된 근저당입니다. 이 근저당보다 선순위 권리가 없으므로, 경매로 인한 권리 문제는 거의 없다고 볼 수 있습니다. 다만, 현황조사서에 임차인 관련 정보가 없으므로 직접 확인이 필요합니다. 특이사항으로는, 공부상 '지하층'이지만 실제로는 도로 기준 '지상 1층'이라는 점이 있습니다. 이는 투자 전략에 있어 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

솔직히 말하면, 2회 유찰된 후의 최저입찰가가 상당히 매력적입니다. 남원 지역의 상권이 점점 발전하고 있는 만큼, 장기적으로 보면 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 그러나 상가라는 특성상 공실 리스크와 경기 변동에 민감할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률을 따져보는 것도 중요합니다. 주변 상권의 발전 가능성을 잘 살펴야 합니다.

솔직히, 이번 물건은 매력적인 가격에 나와 있어서 경쟁률이 꽤 있을 것으로 보입니다. 입찰가로는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 붙인 2억 2,500만원 정도가 적당하다고 봅니다. 취등록세 약 1,020만원을 포함한 총 투자금은 2억 3,520만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전에는 반드시 임차인 현황을 파악하고, 상권의 발전 가능성을 추가로 조사해보는 것이 좋겠습니다.