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몇 년 전 임야 경매 물건을 보러 갔을 때, 지도에는 도로가 바로 붙어 있었습니다. 그런데 현장에서 차를 세워 보니 그 길은 이웃 밭 가장자리로 난 흙길이었어요. 소유자가 바뀌어도 계속 쓸 수 있는 길인지 확인되지 않았습니다. 그날은 입찰을 접었습니다. 임야매매에서는 평당 가격보다 먼저 봐야 할 게 이런 부분입니다.
지도에 길이 있다고 내 길은 아니다
임야를 볼 때 저는 등기사항증명서보다 먼저 지적도와 현장을 함께 봅니다. 등기는 권리관계를 보여주지만, 차가 어디까지 들어가는지는 보여주지 않거든요. 지도에 선이 그어져 있어도 폭이 좁아 차량 진입이 어렵거나, 실제 길이 다른 사람 땅을 지나는 경우가 있습니다.
현장에서는 진입로의 시작부터 필지 경계까지 걸어갑니다. 중간에 문이나 울타리가 있는지, 비가 오면 흙길이 끊길 만한 곳은 없는지도 봅니다. 그다음 지적도와 등기사항증명서로 길에 해당하는 땅의 소유자를 확인합니다. 이웃이 지금 통행을 허락한다는 말만으로는 부족합니다. 매수 뒤에도 사용할 권리가 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
예를 들어 매매가 3천만 원인 임야라도 진입로 확보에 1천만 원이 들고 협의까지 길어진다면, 처음 봤던 가격은 의미가 달라집니다. 길 문제를 해결할 수 없으면 개발 계획은 종이 위에만 남을 수도 있고요.
준보전산지라는 말만 듣고 계약하면 곤란하다
임야 광고에서 ‘준보전산지’라는 문구를 보면 바로 건축이 될 것처럼 받아들이는 분이 있습니다. 산림청 안내상 보전산지와 준보전산지는 산지관리법의 행위 제한이 다릅니다. 하지만 준보전산지라고 해서 원하는 용도로 곧바로 쓸 수 있다는 뜻은 아닙니다. 산지전용 허가 기준과 다른 토지 이용 제한도 함께 봐야 합니다.
저는 토지이용계획확인서에서 용도지역과 겹치는 규제를 먼저 확인합니다. 이어 산지 구분, 경사, 진입로, 주변 주택과의 거리, 현장 지형을 봅니다. 같은 필지라도 평평한 부분이 어디에 있는지에 따라 실제로 쓸 수 있는 면적은 크게 달라집니다. 서류상 면적 1천㎡가 전부 활용 가능한 땅은 아닙니다.
활용 목적이 분명하다면 계약 전에 관할 시·군·구의 산지 담당 부서와 건축 담당 부서에 필지와 계획을 구체적으로 설명하고 확인하는 편이 안전합니다. ‘여기에 작은 창고를 짓고 싶다’는 식으로 용도를 밝혀야 필요한 절차와 걸림돌을 들을 수 있습니다. 허가 가능성을 판매자의 말 한마디로 확정해 두면 나중에 비용을 치르는 쪽은 매수인입니다.
임야의 무덤과 경계는 현장에서 확인해야 한다
경매 물건 설명에는 분묘가 보이지 않는다고 적혀 있어도, 풀과 나무가 우거진 계절에는 놓칠 수 있습니다. 한겨울에 보였던 봉분이 여름에는 잘 안 보이기도 하죠. 저는 현장에서 능선과 완만한 자리, 사람이 오간 흔적이 있는 곳을 유심히 봅니다. 분묘가 의심되면 위치를 기록하고 설치 경위와 관리자를 확인할 때까지 가격 계산을 멈춥니다.
대법원 판례는 일정한 요건에서 분묘기지권을 인정합니다. 등기부에 나타나지 않는다고 무시할 일이 아닙니다. 분묘가 있다고 모두 같은 권리가 성립하는 것도 아니어서 설치 시기와 토지 소유자의 승낙 여부 등에 따라 판단이 달라집니다. ‘낙찰받으면 옮기면 된다’는 생각으로 초보가 들어가기에는 분쟁 비용과 시간이 큽니다.
경계도 비슷합니다. 산에는 담장이 없으니 내가 보고 있는 평지가 실제 매수할 필지 안인지 헷갈리기 쉽습니다. 임야도와 현장 위치를 맞춰 보고, 경계가 거래 가치에 큰 영향을 준다면 측량 비용을 예산에 넣어야 합니다. 이웃이 쓰는 길이나 경작지가 필지 안으로 들어와 있다면 점유 경위도 확인해야 하고요.
낙찰가만 계산하면 손에 남는 숫자가 틀어진다
임야매매에서 제가 쓰는 계산은 단순합니다. 매입가에 취득 관련 세금과 등기 비용, 중개보수 또는 경매 비용, 측량비, 진입로 비용, 보유 기간의 세금과 이자를 더합니다. 개발이 목적이라면 설계와 인허가 비용도 따로 잡습니다. 산지전용 과정에서는 대체산림자원조성비와 복구비 예치가 발생할 수 있으므로, 예상 금액과 시점을 관할 기관에 확인해야 합니다.
가령 3천만 원에 사서 4천만 원에 팔 수 있을 것 같아도 거래 비용과 보유 비용이 500만 원이면 차이는 500만 원으로 줄어듭니다. 여기에 길 협의 비용이나 매각 지연이 생기면 계산은 다시 달라집니다. 이 숫자는 설명을 위한 예시입니다. 실제 세금과 부담금은 거래 방식, 보유 기간, 토지 상태와 이용 계획에 따라 따져야 합니다.
시세를 볼 때도 인근 임야의 호가만 나란히 놓지 않습니다. 도로 접면, 경사, 규제, 분묘 유무가 다른 땅은 면적이 같아도 비교 대상이 되기 어렵습니다. 실제 거래 사례를 찾고, 그 땅이 왜 그 가격에 거래됐는지까지 봐야 입찰 상한선이 잡힙니다. 경락잔금대출도 토지의 위치와 담보 평가에 따라 조건이 달라질 수 있으니, 낙찰 뒤 자금이 나오리라고 가정하고 응찰하지 않습니다.
임야는 현장에 서면 욕심이 생기는 물건입니다. 전망이 좋고 가격까지 낮으면 더 그렇습니다. 그래도 저는 길을 확보할 수 있는지, 원하는 용도로 쓸 수 있는지, 감당 못 할 권리와 비용이 숨어 있지 않은지 확인되기 전에는 돈을 넣지 않습니다. 싸게 사는 기회보다 모르는 위험을 지나치는 일이 훨씬 오래 기억에 남았습니다.
