모두
모두콘텐츠
얼마 전 빌라 한 채를 보러 갔는데, 공고에 적힌 감정가보다 현관문 앞에서 본 택배 상자가 더 눈에 들어왔습니다. 집이 비어 있을 거라고 생각했는데 누군가 살고 있었거든요. 월세를 놓을 생각으로 경매 물건을 볼 때는 예상 임대료보다 지금 사는 사람의 권리부터 확인해야 합니다. 그날도 입찰표를 쓰기 전에 발길을 돌렸습니다.
월세 70만 원보다 먼저 봐야 할 사람
경매로 산 빌라에 곧바로 새 세입자를 들일 수 있는 건 아닙니다. 기존 점유자가 누구인지, 언제 들어왔는지, 보증금은 얼마인지에 따라 잔금을 낸 뒤의 일이 달라집니다. 제가 본 물건은 현황조사서에 임차인이 적혀 있었지만 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서의 문구만 읽고 ‘인수할 돈은 없겠지’라고 넘기기에는 빈칸이 컸습니다.
등기사항증명서에서 말소기준권리의 날짜를 확인하고, 임차인의 전입 시점과 확정일자, 배당요구 여부를 맞춰 봐야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 다만 전입일 하나만으로 임차인의 보증금을 누가 부담할지 단정할 수는 없습니다. 점유가 이어졌는지, 배당으로 얼마를 받는지, 권리의 선후관계까지 봐야 하니까요.
서류마다 내용이 다를 때가 있습니다. 현황조사서에는 ‘폐문부재’라고 적혔는데 우편함에는 이름이 붙어 있고, 관리인은 몇 달째 사람이 드나든다고 말하기도 합니다. 현장 말만 믿어도 안 되고 서류 한 장만 믿어도 안 됩니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 얼마나 남을지 알 수 없다면, 예상 월세가 높아도 입찰가를 정할 근거가 부족합니다. 초보라면 이런 물건을 억지로 풀어내기보다 권리관계가 분명한 물건을 기다리는 편이 낫습니다.
싸게 낙찰받아도 돈은 계속 들어간다
숫자로 보면 착각이 금방 드러납니다. 가령 빌라를 1억 2천만 원에 낙찰받고 취득 관련 비용과 등기비용에 300만 원, 수리에 700만 원을 썼다고 해보죠. 들어간 돈은 벌써 1억 3천만 원입니다. 보증금 1천만 원에 월세 70만 원을 받는다면 월세만 보고 연 840만 원이 들어온다고 계산하기 쉽습니다.
그런데 새 세입자를 찾느라 한 달이 비면 실제 받은 월세는 770만 원입니다. 집주인이 부담할 수선비와 공용 부분 비용으로 연 80만 원, 다음 임차인 때 쓸 수리비로 100만 원을 따로 잡으면 590만 원이 남습니다. 대출 6천만 원에 연 5% 이자를 낸다는 가정이면 이자 300만 원을 빼고 290만 원입니다. 세금, 대출 원금 상환, 매도할 때의 비용은 아직 넣지도 않은 금액입니다.
이 예시에서 대출 6천만 원과 임차보증금 1천만 원을 빼면 당장 투입한 현금은 6천만 원처럼 보입니다. 하지만 보증금은 내 돈이 아닙니다. 세입자가 나갈 때 돌려줄 돈이니 다른 곳에 써버리면 공실이 생기는 순간 자금이 막힐 수 있습니다. 대출도 실제 가능 금액과 금리가 물건, 차주, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 입찰 전에 은행에 경락잔금대출 가능 여부와 자기자금 규모를 확인해야 숫자가 현실에 가까워집니다.
같은 동네 빌라도 월세가 다르다
시세를 볼 때는 인터넷에 올라온 가장 높은 호가부터 지웁니다. 광고에는 ‘보증금 1천에 월세 80’이라고 적혀 있어도 몇 주째 세입자를 못 구한 집일 수 있으니까요. 저는 같은 면적대의 실제 거래 내역을 확인하고, 주변 중개업소에 현재 나와 있는 방과 계약이 끝난 방의 차이를 묻습니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 확인한 계약도 층, 면적, 보증금 조건을 맞춰 봐야 비교가 됩니다.
빌라는 건물 상태의 차이도 큽니다. 같은 골목에서 역까지 걷는 시간은 비슷해도 주차 공간, 엘리베이터, 곰팡이 흔적, 창 방향에 따라 임차인이 체감하는 값이 달라집니다. 반지하나 최상층은 누수와 결로를 더 꼼꼼히 봅니다. 현장에 갔을 때 벽지를 새로 발라 놓은 방이라면 싱크대 아래와 창틀, 천장 모서리를 먼저 확인합니다. 수리비 몇백만 원보다 더 곤란한 건 고쳤다고 생각한 하자가 세입자 입주 뒤 다시 나타나는 일입니다.
불법 증축이나 실제 용도가 서류와 다른 공간도 조심해야 합니다. 건축물대장과 현장을 대조하고, 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다. 방 하나가 더 있다고 해서 그 방의 월세까지 수익에 넣었다가 대출이나 임대 과정에서 막히면 계산 전체가 흔들립니다. 인근에 비슷한 빌라가 한꺼번에 지어지는지도 봅니다. 공급이 늘면 월세를 올릴 생각은커녕 기존 임차인을 붙잡기 위해 조건을 낮춰야 할 수도 있습니다.
입찰가를 깎는 건 겁이 아니라 계산이다
제가 입찰가를 정할 때 보는 건 월세가 아니라 버틸 수 있는 기간입니다. 명도가 길어지거나 수리에 시간이 걸리면 잔금을 낸 뒤 몇 달 동안 임대료 없이 이자와 관리비를 내야 합니다. 기존 임차인이 있다면 대화를 통해 퇴거 일정과 보증금 반환 관계를 확인하되, 말로 들은 내용은 서류와 맞춰 봅니다. 새 임대차계약을 맺을 때도 보증금 반환 재원을 따로 계산해 둡니다.
월세 소득에 붙는 세금도 사람마다 다릅니다. 보유 주택 수와 임대수입 규모 등에 따라 과세 방식이 달라지므로 국세청 안내를 바탕으로 본인 상황을 확인해야 합니다. 취득 단계의 세금도 주택 수와 지역 등 조건에 영향을 받습니다. 인터넷에서 본 남의 수익률을 내 입찰표에 그대로 옮기기 어려운 이유입니다.
그날 본 빌라는 예상 월세가 나쁘지 않았습니다. 그래도 임차인의 보증금과 퇴거 시점을 확인하지 못한 채 낙찰받으면, 제가 감당할 수 있는 가격을 정할 수 없었습니다. 입찰장에서는 빈손으로 나왔지만 후회는 없었습니다. 빌라월세는 낙찰 순간 벌리는 돈이 아니라, 세입자가 들어오고 나가기를 반복하는 동안 남는 돈으로 판단해야 한다고 생각합니다.
