공공재개발 경매 물건을 봤더니 먼저 확인할 게 있었다

경매 물건을 보러 갔다가 벽에 붙은 ‘공공재개발 추진’ 현수막부터 읽은 적이 있습니다. 주변 중개업소에서는 새 아파트를 받을 수 있다는 말이 먼저 나오더군요. 그런데 입찰표를 쓰기 전에 확인할 것은 아파트 예상 가격이 아니었습니다. 그 건물이 어느 구역에 들어가는지, 분양받을 권리를 인정받을 수 있는지가 먼저였습니다.

후보지라는 말만 듣고 입찰하면 위험하다

공공재개발은 한국토지주택공사나 서울주택도시공사 같은 공공기관이 사업시행자로 참여하는 재개발입니다. 공공이 참여하면 사업 추진에 힘이 실릴 수 있습니다. 그렇다고 후보지로 선정된 순간 새 아파트가 확정되는 것은 아닙니다. 정비계획을 세우고 구역을 지정한 뒤에도 사업시행인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주와 철거까지 거쳐야 합니다. 주민 동의나 사업성 검토 과정에서 계획이 바뀌거나 일정이 길어질 수도 있습니다.

저는 먼저 지번을 지도에 찍고 후보지 경계와 정비구역 고시 도면을 대조합니다. ‘바로 옆 구역’이라는 말은 여기서 걸러집니다. 이어 해당 구역의 추진 단계와 사업시행자가 누구인지 확인합니다. 서울 물건이라면 정비사업 정보몽땅에 공개된 자료와 관할 구청의 고시를 함께 봅니다. 같은 공공재개발 후보지라도 구역 지정 전 물건과 관리처분계획이 나온 물건은 가격을 판단할 때 쓸 수 있는 정보의 양이 다릅니다.

낙찰받은 집이 곧 분양받을 권리는 아니다

초보 투자자가 가장 조심할 대목은 권리산정기준일입니다. 이 날짜는 새 건축물을 분양받을 권리를 산정할 때 쓰입니다. 특히 기준일 전후로 필지를 나눴거나, 단독·다가구주택을 다세대주택으로 바꿨거나, 새 건물을 지어 소유자 수가 늘어난 물건은 확인할 내용이 많습니다. ‘등기부에 한 세대로 나와 있으니 아파트도 한 채 받겠지’라고 넘길 일이 아닙니다. 서울시 정비사업 질의회신도 이런 물건은 기준일과 건축·소유관계를 따져 관할 자치구에서 구체적으로 판단하도록 안내합니다.

입찰 전에는 토지·건물 등기사항증명서만 보지 않습니다. 건축물대장, 토지대장, 과거 건축 허가와 사용승인 내역, 구역별 권리산정기준일 고시를 한 줄로 이어 봅니다. 언제 건물이 생겼고 언제 소유자가 나뉘었는지 순서를 적어두면 이상한 지점이 눈에 들어옵니다. 지분 물건이라면 공유자와 세대 관계도 따져야 합니다. 분양 대상 여부가 애매하면 입찰 전에 자료를 갖고 관할 구청과 사업시행자에게 확인합니다. 담당자와의 통화 한 번만 믿기보다 적용 고시와 회신 내용을 남겨두는 편이 낫습니다.

경매에서 선순위 권리를 분석하는 일과 재개발 분양 자격을 판단하는 일은 별개입니다. 경매 절차에서 어떤 권리가 소멸하는지 확인했더라도, 그 사실만으로 조합원 지위나 분양 자격이 생기지는 않습니다. 반대로 사업이 진행 중인 물건이라면 분양신청을 했는지, 신청을 철회했는지, 관리처분계획에서 어떤 대상으로 분류됐는지도 확인해야 합니다. 분양 대상에서 빠져 현금 보상을 받는 물건을 아파트를 받을 물건 가격으로 낙찰받으면 계산이 처음부터 어긋납니다.

수익 계산에는 기다리는 돈까지 넣는다

숫자로 보면 감이 빠릅니다. 아래는 특정 구역의 확정 금액이 아니라 입찰가를 검토할 때 쓰는 가정입니다. 낙찰가 3억 원, 취득 과정의 세금·등기·수수료 1천만 원, 점유 문제 해결과 보유 비용 2천만 원을 넣으면 당장 들어가는 돈이 3억 3천만 원입니다. 이후 추가분담금을 2억 원으로 예상한다면 투입액은 5억 3천만 원이 됩니다. 주변 신축 아파트가 6억 원에 거래된다는 말만 듣고 7천만 원 남는다고 쓰면 안 됩니다. 추가분담금은 확정 전 추정치이고, 몇 년을 기다리는 동안의 이자와 세금, 매도 비용도 빠져 있기 때문입니다.

권리가액과 추가분담금도 구분해야 합니다. 권리가액은 종전 자산 평가와 사업의 비례율 등을 반영해 산정되고, 추가분담금은 새로 받을 주택의 분양가와 그 권리가액 등의 차이에서 나옵니다. 사업 초기라면 어느 숫자도 확정되지 않았을 수 있습니다. 공사비와 사업비가 바뀌면 주민 부담도 달라질 수 있습니다. 그래서 저는 낙찰가를 정할 때 분담금을 하나의 숫자로 고정하지 않고, 더 늘어나는 경우까지 계산합니다. 그 경우에도 감당할 현금이 없으면 입찰하지 않습니다.

대출도 보수적으로 봅니다. ‘재개발이니까 경락잔금대출이 되겠지’라는 기대만으로 잔금 계획을 세우면 위험합니다. 물건의 상태, 점유 관계, 금융기관 심사와 개인의 기존 대출에 따라 한도와 조건이 달라집니다. 잔금 납부에 필요한 돈과 이후 분담금에 쓸 돈을 따로 준비할 수 있는지 확인해야 합니다. 취득세와 향후 양도세 역시 보유 주택 수와 거래 시점에 따라 달라지므로 자신의 조건으로 계산해야 합니다.

현장에서는 세입자와 건물 상태를 다시 본다

재개발 기대가 큰 동네일수록 오래된 건물의 현재 비용을 가볍게 보는 경우가 있습니다. 경매 현황조사서와 매각물건명세서를 읽고도 현장에 가는 이유가 여기에 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차 주장과 보증금은 어떻게 되는지, 빈집처럼 보여도 관리가 필요한 상태인지를 살핍니다. 서류에 적힌 내용과 현장이 다르면 입찰가를 다시 계산합니다. 명도에 걸리는 시간만큼 이자와 관리비도 늘어납니다.

공공재개발 물건은 새 아파트 이야기가 먼저 들리지만, 투자자는 지금 사는 권리가 무엇인지부터 알아야 합니다. 구역 경계, 기준일, 분양 대상 여부, 추가분담금, 점유 상태 중 하나라도 확인되지 않으면 저는 숫자를 낮추거나 입찰을 접습니다. 몇 번 기회를 놓치는 편이, 모르는 권리에 큰돈을 묶어두는 것보다 마음이 편했습니다.