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입찰장에서 등기부에 찍힌 근저당 날짜는 꼼꼼히 보면서, 체납세금은 ‘낙찰되면 없어지겠지’ 하고 넘기는 분을 종종 봅니다. 저도 처음엔 세금 문제를 배당받을 사람들끼리의 일로 생각했습니다. 그런데 선순위 임차인이 있는 물건에서는 배당액이 줄어든 만큼 낙찰자가 떠안을 보증금이 늘 수 있습니다. 당해세 경매가 까다로운 이유입니다.
압류 금액보다 먼저 볼 것은 세금의 종류입니다
당해세는 그 경매 부동산 자체에 부과된 세금입니다. 대표적으로 해당 주택의 재산세와 종합부동산세가 있고, 해당 재산에 관한 상속세·증여세도 문제 될 수 있습니다. 소유자가 밀린 세금이라고 전부 당해세는 아닙니다. 다른 부동산의 재산세나 사업소득에 따른 세금까지 한데 묶어 계산하면 배당 예상이 틀어집니다.
등기부에 세무서나 구청의 압류가 보이면 저는 압류 날짜만 적지 않습니다. 어느 기관이, 어떤 세목을, 얼마 청구하는지 따로 확인합니다. 압류등기에는 배당에 반영될 정확한 체납액이 드러나지 않을 수 있고, 체납액도 절차가 진행되는 동안 달라질 수 있습니다. 등기부의 한 줄만 보고 ‘세금 0원’ 또는 ‘압류 금액 전액 인수’로 계산하는 건 둘 다 위험합니다.
2023년부터 임차보증금과의 순서가 달라졌습니다
예전 설명에는 당해세가 임차보증금보다 무조건 먼저라는 문장이 많습니다. 지금 주택 경매에 그대로 대입하면 안 됩니다. 2023년 국세기본법과 지방세기본법 개정으로, 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인의 확정일자보다 당해세의 법정기일이 늦다면 그 당해세가 받을 몫의 범위에서 임차보증금이 앞설 수 있습니다.
여기서 비교할 날짜는 압류등기일이 아니라 세금의 법정기일입니다. 세금 종류와 부과 방식에 따라 정해지는 날이라 압류가 늦게 찍혔다고 세금도 늦게 생겼다고 단정할 수 없습니다. 또 이 규칙이 모든 선순위 채권을 밀어내고 임차인에게 보증금 전액을 준다는 뜻도 아닙니다. 앞선 담보권이나 다른 우선채권이 있으면 배당액은 다시 달라집니다.
제가 날짜를 적을 때는 임차인의 점유·전입, 확정일자, 근저당 설정일, 각 세금의 법정기일을 한 줄에 놓습니다. 전입신고일과 확정일자 중 하나만 보고 임차인의 권리를 확정하지 않습니다. 배당요구 여부와 시기도 함께 봅니다. 같은 보증금이라도 이 조건들이 달라지면 낙찰자가 인수할 금액이 달라지기 때문입니다.
숫자로 놓으면 낙찰자의 부담이 보입니다
가상의 주택을 하나 놓고 보겠습니다. 낙찰가 1억 6,000만 원, 배당에서 먼저 빠질 비용 500만 원, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 5,000만 원, 당해세 1,800만 원입니다. 설명을 위해 다른 채권은 없다고 가정하겠습니다.
당해세가 임차인보다 앞서 배당된다면 남은 1억 5,500만 원에서 세금 1,800만 원을 먼저 빼고, 임차인에게는 1억 3,700만 원이 돌아갑니다. 보증금 1,300만 원이 남죠. 임차인의 대항력이 낙찰자에게 미치는 물건이라면 이 미배당 보증금을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 입찰가 1억 6,000만 원만 보고 수익을 계산했다면 시작부터 1,300만 원을 빠뜨린 셈입니다.
반대로 임차인의 확정일자보다 세금의 법정기일이 늦어 개정된 우선변제 규정이 적용된다면, 같은 가정에서 임차인은 보증금 1억 5,000만 원을 배당받고 세금에는 500만 원만 돌아갈 수 있습니다. 숫자는 설명용입니다. 실제 배당은 채권 종류, 우선순위, 배당요구와 법원 기록에 따라 달라집니다. 특히 세금보다 먼저 배당될 권리가 끼어 있으면 이 계산을 그대로 쓰면 안 됩니다.
입찰 전에는 배당 예상과 인수액을 따로 적습니다
저는 먼저 매각물건명세서에서 매수인이 떠안을 수 있는 임차권과 특별매각조건을 읽습니다. 이어 현황조사서, 임대차 자료, 등기부를 맞춰 실제 점유자와 전입·확정일자를 확인합니다. 명세서 한 장에 임차인의 모든 사정이 확정돼 있다고 생각하지 않습니다. 기록이 서로 어긋나면 현장을 확인하고, 해소되지 않는 부분은 입찰가에 위험 비용으로 반영합니다.
세금은 세무서와 관할 지자체에 확인 가능한 체납·교부청구 자료와 법정기일을 확인해야 합니다. 입찰자가 모든 납세 정보를 바로 받을 수 있는 것은 아니므로, 금액이나 날짜가 확인되지 않으면 임의로 0원을 넣지 않습니다. 예상 낙찰가에서 집행비용과 선순위 채권을 차례로 빼 임차인의 예상 배당액을 계산하고, 보증금에서 그 액수를 뺀 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 따집니다.
그다음에야 취득세, 등기비용, 대출이자, 명도비와 수리비를 더합니다. 대출 가능액은 금융기관의 실제 심사 전까지 확정된 돈으로 보지 않습니다. 세금의 법정기일 하나를 못 확인해 인수 보증금의 범위가 크게 흔들린다면, 싸 보이는 최저가보다 그 불확실성이 먼저 눈에 들어와야 합니다. 저는 그런 물건일수록 입찰표보다 계산 메모를 오래 들여다봅니다.
