기일입찰표 작성하다 숫자 하나에 멈칫한 날

입찰법정에서 가장 오래 들여다보는 종이는 의외로 기일입찰표입니다. 권리분석을 며칠씩 해놓고도, 입찰표 앞에서는 숫자 하나가 헷갈리거든요. 저도 처음엔 주변에서 봉투를 접는 소리만 들려도 마음이 급해졌습니다. 그런데 여기서 서두르면 며칠 동안 따진 시세와 비용이 무색해집니다.

법정에 앉기 전에 금액부터 적어둡니다

제가 먼저 준비하는 건 입찰표가 아니라 메모 한 장입니다. 법원명, 사건번호, 물건번호, 최저매각가격, 보증금액, 내가 쓸 입찰가격을 각각 다른 줄에 적습니다. 현장에서 스마트폰 화면을 번갈아 보며 계산하면 숫자를 옮겨 쓰기 쉽습니다. 특히 한 사건에 물건이 여러 개면 사건번호만 맞아도 안심할 수 없습니다. 물건번호까지 매각물건명세서와 대조해야 합니다.

입찰가격은 법정에서 경쟁자를 보고 올리는 금액이 아닙니다. 예를 들어 최저매각가격이 2억 원인 집에 제가 감당할 수 있는 상한이 2억 2,300만 원이라면, 그 상한은 입찰 전날 이미 정해둡니다. 취득세와 등기비용, 체납 관리비 중 인수 가능성이 있는 부분, 수리비, 명도 비용, 대출 이자까지 넣고 계산한 금액입니다. 낙찰받고 나서 자금을 맞춰보겠다는 순서는 위험합니다.

당일에는 매각기일이 그대로 진행되는지도 다시 확인합니다. 변경이나 취하를 놓치고 서류를 준비하는 경우도 있습니다. 또 보증금은 통상 최저매각가격의 10%지만, 재매각 등에서는 달라질 수 있습니다. 위 예시라면 통상 2,000만 원이지만 그 숫자를 그대로 믿지 말고 해당 사건의 매각공고에 적힌 금액을 확인해야 합니다. 보증금은 내가 쓴 입찰가격의 10%로 계산하는 게 아닙니다.

기일입찰표 작성 순서는 이렇게 잡습니다

법정에서 배부하는 현재 양식을 받아 사건번호와 물건번호부터 적습니다. 다음은 입찰자 인적 사항을 신분증과 한 글자씩 대조합니다. 이름, 주민등록번호, 주소를 기억에 의존해 쓰지 않습니다. 연락처를 적는 칸이 있다면 실제로 연락받을 번호를 씁니다. 양식의 칸 배치는 바뀔 수 있으니 예전에 저장해둔 사진보다 그날 받은 입찰표의 항목명을 기준으로 보는 게 안전합니다.

그다음 입찰가격과 보증금액을 별도로 적습니다. 앞의 예시에서 입찰가격은 223,000,000원, 통상 보증금액은 20,000,000원입니다. 저는 숫자를 쓴 뒤 메모의 ‘2억 2,300만 원’과 다시 읽어 맞춥니다. 0 하나가 더 붙으면 22억 3,000만 원이 됩니다. 낙찰 후 돈을 못 내면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 법원행정처가 2026년 11월 2일부터 기일입찰표의 금액 기재 공간을 넓히고 기재 사례를 추가한 것도 이런 오기를 줄이기 위해서입니다.

금액을 잘못 썼다면 그 위에 덧쓰거나 줄을 긋고 혼자 판단하지 않습니다. 제출 전 새 입찰표를 받아 처음부터 다시 쓰는 편이 낫습니다. 숫자가 읽히는 방식이나 수정의 효력으로 다툴 일을 만들 필요가 없으니까요. 입찰가격이 최저매각가격보다 낮지 않은지, 보증금액과 실제 봉투에 넣을 돈이 일치하는지 확인합니다.

대리입찰과 공동입찰은 서류부터 다릅니다

본인이 직접 간다면 신분증과 도장, 매수신청보증금을 챙깁니다. 보증금은 현금이나 법원이 허용하는 자기앞수표 등으로 준비하되, 당일 집행관 안내를 따릅니다. 대리인이 간다면 대리인 자신의 신분증과 도장에 더해 위임장과 대리권을 증명할 서류가 필요합니다. 민사집행규칙도 대리인의 대리권 증명을 요구합니다. 위임장에 찍힌 인감과 첨부 서류가 맞는지 전날 확인해야 법정에서 허둥대지 않습니다.

부부가 함께 살 집이라고 해서 입찰자 이름을 둘 다 적으면 곧바로 공동명의가 되는 것도 아닙니다. 공동입찰은 별도의 신고서와 입찰자별 서류를 준비해야 합니다. 반대로 한 사람 명의로 입찰하면서 다른 사람을 대리인으로 적는다면, 입찰자는 어디까지나 위임한 사람입니다. 소유 명의를 어떻게 가져갈지 먼저 정하고 그에 맞는 서류를 준비해야 합니다. 공동입찰이나 법인입찰은 일반적인 본인 단독입찰과 준비물이 다르니 해당 법원 안내를 미리 확인하는 게 좋습니다.

봉투를 넣기 전, 딱 한 번 더 봅니다

보증금은 보증금 봉투에 넣고, 입찰표와 함께 입찰봉투에 담습니다. 봉투를 봉하는 방법, 수취증을 떼는 순서, 입찰함에 넣는 시점은 집행관의 현장 안내를 그대로 따릅니다. 수취증은 개찰 뒤 보증금을 돌려받을 때 필요할 수 있으니 버리지 않습니다. 입찰 마감시간도 법원마다 안내를 확인해야 합니다. 시간이 남아 보여도 접수가 끝난 뒤에는 봉투를 넣을 수 없습니다.

저는 투입 직전 세 가지만 다시 읽습니다. 사건번호와 물건번호가 맞는지, 입찰가격의 자릿수가 맞는지, 보증금이 공고 금액에 맞는지. 여기에 위임장 같은 추가 서류가 있는 날에는 봉투를 봉하기 전에 한 번 더 확인합니다. 입찰함에 들어간 뒤에는 숫자를 다시 고칠 기회가 없으니까요.

기일입찰표 작성 자체는 몇 분이면 끝납니다. 하지만 그 몇 분을 안전하게 만들려면 전날의 가격 계산과 당일의 차분한 대조가 필요합니다. 현장에서는 빨리 쓰는 사람보다 자기 숫자를 끝까지 확인하는 사람이 오래 버팁니다.