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입찰봉투를 내기 직전, 제가 적은 숫자를 다시 세다가 손이 멈춘 적이 있습니다. 입찰가격에 0을 하나 더 붙인 것처럼 보였거든요. 다행히 제출 전이어서 새 입찰표에 다시 썼습니다. 경매 입찰표 작성법은 칸을 채우는 요령보다, 내가 감당할 가격과 적어 낸 가격이 같은지 확인하는 일이 더 중요합니다.
입찰표를 쓰기 전에 물건부터 다시 맞춘다
법원에 가기 전 저는 사건번호, 물건번호, 최저매각가격, 보증금액, 입찰 마감시간을 종이 한 장에 따로 적습니다. 법원경매정보에 올라온 매각물건명세서와 현황조사보고서도 다시 봅니다. 전날 확인한 내용만 믿고 갔다가 기일이 변경되거나 매각 조건을 잘못 기억하면, 입찰표를 아무리 반듯하게 써도 소용이 없습니다.
특히 물건번호를 가볍게 보면 안 됩니다. 한 사건에 여러 물건이 나오는 경우가 있어서 사건번호만 맞아도 내가 본 부동산과 다른 물건에 응찰할 수 있습니다. 저는 현장에서 게시된 목록의 소재지와 물건번호를 제 메모와 한 번 더 대조합니다. 주소가 비슷한 호실 두 개가 나란히 나온 날에는 이 확인에 시간을 더 썼습니다.
가격도 입찰장에서 처음 정하지 않습니다. 예를 들어 인근 거래 사례를 확인한 뒤 예상 매도가를 3억 원으로 잡았다면, 취득세와 등기 비용, 수리비, 체납 관리비 중 인수 가능성이 있는 금액, 명도 비용, 대출 이자까지 빼고 제 상한선을 정합니다. 이 금액은 경쟁자가 많아도 올리지 않는 선입니다. 권리관계나 점유 상태가 불분명하면 계산표에 숫자를 억지로 넣기보다 그 물건을 건너뜁니다.
사건번호부터 입찰가격까지 쓰는 순서
기일입찰표를 받으면 먼저 법원과 사건번호, 물건번호를 매각 공고와 맞춥니다. 그다음 입찰자 이름과 인적 사항을 신분증 기준으로 적고, 입찰가격과 보증금액을 각각 해당 칸에 씁니다. 실제 양식의 칸 배치와 기재 안내를 따라야 합니다. 법원행정처는 입찰가격 오기를 줄이려고 2026년 11월 2일부터 새 기일입찰표 양식을 시행했습니다. 예전에 저장해 둔 양식만 보고 쓰지 말고, 입찰 당일 비치된 표의 주의문구를 읽는 편이 안전합니다.
숫자는 천천히 적습니다. 제 메모의 상한선이 2억 4,650만 원이라면 입찰표에는 246,500,000원입니다. 24,650,000원은 한 자리가 빠졌고, 2,465,000,000원은 0이 하나 늘었습니다. 저는 숫자를 쓴 다음 오른쪽에서부터 세 자리씩 끊어 읽고, 다시 ‘2억 4,650만 원’이라고 소리 없이 읽습니다. 옆 사람의 입찰금액이나 법정 분위기를 보며 급하게 적으면 평소에 안 하던 실수가 나옵니다.
입찰가격 칸을 잘못 썼다면 임의로 덧칠하거나 고쳐 쓰지 말고 새 용지에 처음부터 다시 적는 게 낫습니다. 제출 전에는 집행관의 안내도 확인할 수 있습니다. 하지만 봉투를 낸 뒤에는 내 마음대로 꺼내 수정할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 법원행정처가 양식을 바꾼 이유도 0 하나를 잘못 적어 의도보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 일을 막기 위해서입니다.
보증금은 내가 쓴 가격의 10%가 아니다
초보 입찰자에게 가장 자주 설명하는 대목입니다. 매수신청보증금은 보통 내가 적은 입찰가격이 아니라 최저매각가격을 기준으로 계산합니다. 최저매각가격이 2억 원이고 입찰가격을 2억 4,650만 원으로 적었다면, 통상적인 10% 기준의 보증금은 2,465만 원이 아니라 2,000만 원입니다. 다만 재매각 등에서는 보증금 비율이나 금액이 달라질 수 있으니 그 사건의 매각 공고를 먼저 확인해야 합니다.
보증금액을 계산한 뒤에는 준비한 현금이나 자기앞수표의 실제 합계와 입찰표에 적은 금액을 맞춥니다. 수표를 여러 장 가져갔다면 한 장씩 금액을 더합니다. 보증금이 모자라면 입찰 자체가 무효가 될 수 있습니다. 반대로 필요액보다 많이 준비했다고 해서 입찰가격을 높여도 된다는 뜻은 아닙니다. 보증금과 입찰가격은 서로 다른 숫자입니다.
봉투를 넣기 전에는 입찰표, 보증금, 보증금 봉투의 기재 사항을 따로 확인합니다. 현장 안내에 따라 서류와 봉투를 넣고 접수증을 받는 순서까지 마쳐야 입찰이 끝납니다. 법원마다 현장 동선이 다를 수 있으니, 처음 가는 법원이라면 마감 직전에 도착하지 않는 게 좋습니다.
대리 입찰과 공동 입찰은 하루 전에 챙긴다
본인이 직접 입찰할 때와 대리인이 갈 때의 준비물은 다릅니다. 대리 입찰에는 위임장, 본인의 인감증명서, 대리인의 신분증 등 추가 서류가 필요할 수 있습니다. 법인 명의나 공동 입찰도 별도 서류와 기재 방식이 있습니다. ‘가족이 대신 가니까 신분증만 있으면 되겠지’ 하고 당일 아침에 움직이면 서류 하나 때문에 발길을 돌릴 수 있습니다. 해당 법원의 안내와 양식을 전날 확인하는 이유입니다.
제출 직전에는 딱 다섯 가지를 봅니다. 사건번호와 물건번호가 맞는지, 입찰자 명의가 서류와 같은지, 입찰가격의 자릿수가 맞는지, 보증금이 공고 기준에 충분한지, 필수 서류가 빠지지 않았는지입니다. 이 확인에 2분이 걸려도 아깝지 않습니다.
입찰표를 잘 써서 낙찰받아도 그 가격이 좋은 가격이라는 보장은 없습니다. 잔금을 못 내면 보증금을 돌려받지 못할 수 있고, 낙찰 뒤에는 권리 인수나 명도 비용이 예상보다 커질 수도 있습니다. 그래서 저는 입찰봉투를 넣기 직전까지 숫자와 물건을 다시 봅니다. 낙찰의 흥분보다, 잘못 산 물건을 오래 안고 가는 일이 훨씬 무겁다는 걸 현장에서 배웠습니다.
