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몇 년 전 친구 대신 입찰하러 법원에 갔다가 위임장을 다시 펼쳐 본 적이 있습니다. 친구가 부탁한 가격은 분명했는데, 위임장에 찍힌 도장이 인감증명서의 도장과 같은지 확인하고 싶었거든요. 경매 대리입찰서류 쓰는법을 물으면 저는 늘 이 얘기부터 합니다. 입찰표 한 장을 잘 쓰는 것보다, 누가 누구 명의로 입찰하는지 서류 전체가 똑같이 말하고 있는지가 먼저입니다.
대신 가는 사람과 사는 사람부터 구분합니다
대리입찰은 법정에 서 있는 사람이 매수인이 되는 절차가 아닙니다. 매수인은 위임한 사람이고, 대리인은 그 사람을 대신해 입찰표를 제출합니다. 배우자나 부모가 대신 가도 이 구분은 같습니다. 입찰표의 입찰자란에는 실제로 부동산을 살 사람의 인적사항을, 대리인란에는 법원에 갈 사람의 인적사항을 적습니다. 두 사람의 이름을 바꿔 적으면 나중에 설명으로 해결될 거라 기대하기 어렵습니다.
개인 한 명을 대신하는 일반적인 기일입찰이라면 저는 출발 전 서류를 한 묶음으로 놓습니다. 입찰자 본인의 인감이 찍힌 위임장과 본인 인감증명서, 대리인의 신분증과 도장, 기일입찰표, 매수신청보증입니다. 법인 명의나 공동입찰, 미성년자 명의라면 필요한 서류가 달라집니다. 그 경우에는 개인 단독입찰용 목록을 그대로 가져가지 말고 해당 법원의 경매계에 미리 확인하는 게 낫습니다.
위임장은 사건을 특정하고 인감을 맞춥니다
위임장에는 위임인과 대리인의 성명·주소 등 양식이 요구하는 인적사항을 정확히 적습니다. 어느 법원의 어느 사건에 관한 입찰인지 사건번호와 물건번호도 맞춰 둡니다. 한 사건에 물건이 여러 개면 물건번호 하나가 다른 부동산을 가리킵니다. 위임 범위는 해당 경매사건의 입찰과 매수신청에 관한 대리권임을 알아볼 수 있게 쓰고, 위임인란에는 입찰자 본인의 등록 인감을 찍습니다.
제가 가장 먼저 대조하는 것은 위임장의 인영과 인감증명서의 인영입니다. 평소 쓰는 막도장을 찍고 인감증명서만 붙여서는 맞는 조합이 아닙니다. 증명서의 성명과 인적사항도 입찰표의 본인란과 대조합니다. 원본을 준비하고 발급 시점에 관한 해당 법원의 안내도 확인합니다. 오래 보관한 증명서가 있으니 괜찮겠지 하는 식으로 입찰 당일을 맞는 건 아슬아슬합니다.
집에서 위임장을 써 온다면 법원에서 쓰는 양식을 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 특히 위임인이 법정에 없으면 빠진 인감이나 잘못 적은 인적사항을 현장에서 바로 고치기 어렵습니다. 입찰 전날 위임장, 인감증명서, 입찰표에 적을 이름을 나란히 놓고 한 글자씩 읽어 보는 이유입니다.
기일입찰표는 숫자와 물건번호에서 사고가 납니다
기일입찰표에는 법원, 사건번호, 물건번호, 입찰자와 대리인의 정보, 입찰가격, 보증금액을 양식에 맞춰 적습니다. 물건번호가 없는 사건인지, 같은 사건에서 여러 물건을 파는지부터 매각공고로 확인합니다. 가격은 친구가 문자로 보낸 숫자를 그대로 옮기기 전에 원 단위로 다시 읽습니다. 2억 3,500만 원을 쓰려다 0을 하나 더 넣는 실수는 웃고 넘길 일이 아닙니다. 법원행정처도 이런 오기를 줄이려고 2026년 11월부터 기일입찰표의 가격·보증금 기재 공간과 주의 문구를 바꿨습니다. 예전 사진을 따라 쓰기보다 입찰 당일 비치된 양식을 기준으로 보세요.
보증금도 감으로 준비하지 않습니다. 보통은 최저매각가격의 10%지만, 해당 사건의 매각공고에 적힌 보증 조건이 기준입니다. 예를 들어 최저매각가격이 2억 원이고 보증 비율이 10%라면 2,000만 원입니다. 재매각 등으로 보증 조건이 달라졌는데 지난 기일의 금액을 가져가면 입찰 자체가 흔들립니다. 현금이나 자기앞수표로 낼 때는 법원 안내에 따라 매수신청보증봉투에 넣고, 입찰표 및 위임서류와 함께 입찰봉투에 넣습니다.
봉투를 넣기 전 읽는 순서
저는 봉투를 봉하기 전에 종이를 펼쳐 놓고 소리 내어 읽습니다. 법원과 매각기일이 맞는지, 사건번호와 물건번호가 같은지, 입찰표의 본인과 위임장의 위임인이 같은지, 위임장의 인감이 증명서와 맞는지, 입찰가격과 보증금액이 다른 칸에 들어가지 않았는지 확인합니다. 대리인의 신분증 원본과 도장도 손에 있는지 봅니다. 수정이 필요한 부분이 보이면 덧쓰기로 버티지 않고 새 양식에 다시 작성합니다.
입찰봉투를 제출할 때는 법정의 집행관 안내에 따라 봉인과 수취증 절차를 밟습니다. 수취증은 개찰 후 보증금을 돌려받을 때 필요하니 주머니에 따로 넣어 둡니다. 입찰 직전에는 법원경매정보의 기일 내역과 법정 공고로 사건이 변경되거나 취하되지 않았는지도 다시 봅니다. 서류가 완벽해도 그날 매각하지 않는 물건이라면 입찰할 수 없으니까요.
대리입찰에서 제가 더 신경 쓰는 것은 종이 밖의 숫자입니다. 입찰 상한을 위임인과 미리 확정하고, 취득세·명도비·수리비·대출이자까지 넣어 계산했는지 확인합니다. 대리인이 현장에서 경쟁 분위기에 밀려 가격을 올려 쓰면, 낙찰 뒤 부담은 결국 위임인에게 갑니다. 서류를 빈틈없이 써도 권리분석과 자금계획의 빈틈까지 메워 주지는 않습니다. 그래서 저는 봉투를 넣는 순간보다, 넣기 전날 서로 같은 가격과 같은 위험을 이해했는지가 더 오래 마음에 남습니다.
