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얼마 전 경매로 나온 아파트를 보러 갔다가 같은 단지의 반전세 매물도 함께 확인했습니다. 전세 보증금 2억 원인 집을 보증금 1억 원에 월세 50만 원으로 내놓았더군요. 중개 현장에서는 “요즘 이 정도는 받는다”고 했습니다. 그런데 반전세 계산기에 숫자를 넣어보니, 제가 비교 기준으로 잡은 월세와 약 8만 원 차이가 났습니다. 2년이면 거의 200만 원입니다.
경매 투자자는 낙찰 뒤 임대를 놓을 때 이런 숫자를 자주 만납니다. 세입자도 보증금을 줄이고 월세를 내기로 할 때 같은 계산을 해야 하고요. 계산 자체는 간단합니다. 어려운 건 어떤 전환율을 넣을지, 계산된 금액을 어디까지 믿을지 판단하는 일입니다.
보증금 1억 원을 줄이면 월세는 얼마가 될까
반전세 계산기의 기본 식은 ‘줄어드는 보증금 × 연 전환율 ÷ 12’입니다. 전세 보증금 2억 원을 1억 원으로 낮춘다면 월세로 바꾸는 금액은 1억 원입니다. 여기에 연 5%를 넣으면 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 7천 원이 나옵니다.
앞서 본 매물의 월세 50만 원을 거꾸로 계산하면 전환율은 연 6%입니다. 식은 ‘월세 × 12 ÷ 줄어든 보증금’입니다. 50만 원 × 12 ÷ 1억 원이니 6%죠. 월 41만 7천 원과 비교하면 차이는 약 8만 3천 원, 24개월 동안 약 200만 원입니다. 관리비와 중개보수는 빼고 월세만 비교한 금액입니다.
여기서 계산기에 ‘전세 보증금 2억 원’과 ‘반전세 보증금 1억 원’을 바르게 넣는 게 먼저입니다. 전체 보증금 2억 원에 전환율을 곱하면 월세가 두 배로 튑니다. 현장에서 휴대전화 화면을 같이 보다가도 이 입력 실수가 꽤 나옵니다.
계산기에 넣는 전환율은 계약 상황에 따라 다르다
2026년 11월 13일 기준 한국은행이 공시한 기준금리는 연 3.00%입니다. 주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 산정률을 제한합니다. 시행령상 비교 대상은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%포인트’이고, 둘 중 낮은 비율을 씁니다. 현재 수치를 대입하면 연 5%입니다. 기존 전세 보증금 2억 원 중 1억 원을 월세로 바꾸는 사례라면, 이 비율로 계산한 월세는 약 41만 7천 원입니다.
그런데 새로 나온 반전세 매물의 가격을 볼 때는 이야기가 조금 달라집니다. 방금 계산한 법정 전환율을 모든 신규 매물의 월세를 판정하는 단일 가격표처럼 쓰면 곤란합니다. 기존 임대차에서 보증금을 월세로 바꾸는 상황인지, 새 계약의 조건을 비교하는 상황인지부터 구분해야 합니다. 제가 앞의 월세 50만 원을 보고 곧바로 위법이라고 말하지 않는 이유도 그겁니다. 다만 전세 2억 원이라는 비교 대상이 실제로 거래 가능한 조건이라면, 세입자 입장에서는 연 6%에 해당하는 월세를 낼 가치가 있는지 따져볼 수 있습니다.
계산기에 표시되는 ‘지역 평균 전환율’도 참고값입니다. 같은 동네라도 층, 수리 상태, 입주 가능일, 보증금 규모에 따라 계약 조건이 달라집니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 같은 단지와 비슷한 면적의 최근 전세·월세 계약을 몇 건 나란히 놓고 보는 편이 현장 가격을 읽는 데 도움이 됩니다.
세입자라면 월세와 보증금 위험을 함께 본다
보증금을 1억 원 덜 맡기고 매달 50만 원을 내는 선택이 무조건 손해는 아닙니다. 손에 남는 1억 원으로 대출을 갚을 수 있다면 절약되는 이자가 있습니다. 반대로 그 돈을 별다른 용도 없이 계좌에 두더라도, 받을 수 있는 이자와 세금까지 고려하면 실제 부담이 달라집니다. 계산기는 월세를 보여주지만 그 돈을 어디에 쓸지는 알지 못합니다.
보증금을 낮추면 돌려받아야 할 돈이 줄어든다는 점도 큽니다. 저는 경매 물건을 볼 때 임차인의 보증금과 선순위 권리를 따로 적어 둡니다. 세입자 입장에서도 등기부의 근저당과 압류, 집주인 정보, 보증금 반환 가능성을 확인해야 합니다. 월세가 5만 원 저렴하다는 이유로 반환이 불안한 집에 보증금 1억 원을 넣는다면 계산 순서가 뒤집힌 셈입니다.
계약 전에는 관리비 항목도 물어봐야 합니다. 월세 45만 원에 관리비 15만 원인 집과 월세 50만 원에 관리비 5만 원인 집은 매달 나가는 돈부터 다릅니다. 관리비에 무엇이 포함되는지, 사용량에 따라 달라지는 금액은 얼마인지 확인한 뒤 비교해야 합니다.
경매로 산 집을 반전세로 놓을 때 놓치기 쉬운 돈
낙찰 뒤 임대 조건을 잡을 때 저도 반전세 계산기를 켭니다. 다만 월세 50만 원이 나오면 곧장 연 600만 원 수입으로 적지 않습니다. 잔금대출 이자, 취득 단계의 세금과 비용, 수리비, 공실 기간, 중개보수를 먼저 적습니다. 명도가 길어지면 예상한 입주일도 밀립니다. 한 달 공실이면 월세 한 달치가 통째로 빠지는 데다 대출 이자는 계속 나갑니다.
예를 들어 보증금 1억 원을 받아 잔금대출 일부를 갚는다면 이자 부담은 줄 수 있습니다. 대신 계약이 끝나면 그 1억 원을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 다음 세입자의 보증금이 더 낮아지거나 매매가 늦어질 때 반환 자금을 어디서 마련할지도 계산해야 합니다. 경매장에서 여러 번 겪어보니 월세 수익보다 만기 때의 현금 흐름이 더 사람을 급하게 만들 때가 있었습니다.
제가 계산기를 쓰는 순서는 이렇습니다. 먼저 전세금과 바꿀 보증금의 차이를 넣어 월세를 구합니다. 그다음 제시된 월세를 거꾸로 전환율로 환산합니다. 같은 단지 실거래, 매달 나갈 돈, 보증금 반환 위험을 확인합니다. 화면에 나온 월세 한 줄은 협상의 출발점으로는 좋습니다. 계약서에 서명할 근거로 쓰려면 그 집의 권리와 돈의 흐름까지 직접 봐야 합니다.
