매매계약 해지 위약금 때문에 계약금 날릴 뻔했다

법원 입찰장에서는 보증금을 넣기 전까지 몇 번이고 계산기를 두드린다. 그런데 일반 매매계약을 할 때는 계약금부터 보내고 잔금 마련을 걱정하는 분을 종종 본다. 나도 경매 물건을 낙찰받은 뒤 주변 부동산의 거래 가격을 확인하며 매매계약서를 읽을 일이 많다. 그때마다 먼저 보는 건 가격보다 계약을 그만둘 때 얼마를 잃는지다. ‘매매계약 해지 위약금’이라고 한꺼번에 부르지만, 계약금을 포기하고 나오는 상황과 약속을 어겨 위약금을 물게 되는 상황은 다르다.

계약금 3천만 원, 마음이 바뀌면 얼마를 잃을까

매매가 3억 원인 집에 계약금 3천만 원을 냈다고 해보자. 매수인이 더 싼 집을 발견해 계약을 그만두고 싶다. 계약서에 다른 약정이 없고 아직 어느 쪽도 계약 이행에 착수하지 않았다면, 민법 제565조에 따라 매수인은 계약금 3천만 원을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 반대로 매도인이 마음을 바꿨다면 받은 계약금의 두 배인 6천만 원을 매수인에게 돌려주고 해제하는 구조다. 매도인의 순부담은 이미 받은 3천만 원을 제외한 3천만 원인 셈이다.

여기서 계약금을 포기하는 돈은 통상 말하는 ‘벌금’과 성격이 다르다. 서로에게 약속된 시점까지 계약에서 빠져나올 선택권을 주는 해약금이다. 민법 제565조는 이런 방식으로 해제한 경우 손해배상 청구에 관한 규정을 적용하지 않는다고 정한다. 그래서 상대가 ‘시세가 더 올랐으니 차액도 달라’고 말한다고 해서 그 금액이 곧바로 붙는 것은 아니다. 다만 계약서에 별도 약정이 있는지는 반드시 봐야 한다.

중도금을 보냈다면 계약금만 포기하고 끝나지 않는다

현장에서 가장 위험한 말이 ‘계약금만 날리면 되죠?’다. 계약금으로 해제할 수 있는 시점은 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지다. 중도금을 실제로 지급한 경우에는 그 선을 넘었다고 볼 가능성이 크다. 단순히 중도금 날짜가 아직 오지 않았다는 이유만으로 안심해서도 곤란하다. 대법원 판례는 특별한 사정이 없으면 약정한 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 본다. 다만 돈을 조금 일방적으로 송금한 모든 경우가 이행 착수로 인정되는 것도 아니다. 지급 경위와 계약 내용까지 따져야 한다.

그 선을 넘으면 ‘계약금 포기하고 해제’라는 선택권은 원칙적으로 쓸 수 없다. 한쪽이 계약을 어겼다면 이행 요구, 해제 통지, 손해배상 문제가 새로 생긴다. 예컨대 잔금을 하루 늦췄다고 계약이 언제나 자동으로 없어지는 것은 아니다. 매도인의 소유권이전 서류 준비 같은 반대 의무, 이행을 요구한 방식과 기간, 자동 해제 특약의 문구에 따라 달라진다. 대법원도 잔금 지급기일이 지났다는 사실만으로 곧바로 계약이 실효됐다고 보지 않은 사례가 있다.

위약금 조항은 계약금 조항과 따로 읽어야 한다

계약서에 ‘채무불이행 시 계약금 상당액을 위약금으로 한다’는 문구가 있으면 이야기가 달라진다. 이는 약속을 어겼을 때의 손해배상액을 미리 정한 조항일 수 있다. 민법 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정액이 부당하게 지나치면 법원이 줄일 수 있게 한다. 그렇다고 실제 손해가 적어 보인다는 이유만으로 자동 감액되는 것은 아니다. 계약 경위와 금액, 예상 손해 등 여러 사정을 본다.

매수인 입장에서는 계약금 3천만 원을 냈으니 어떤 일이 생겨도 최대 손실이 3천만 원이라고 단정하면 안 된다. 계약금이 해약금인지, 위약금으로도 쓰이기로 했는지, 위약금을 넘는 손해까지 청구할 수 있다고 적었는지에 따라 다툼의 범위가 달라진다. 반대로 매도인이 계약금을 받았다고 해서 매수인의 사정이 바뀔 때마다 무조건 전액을 가져갈 수 있는 것도 아니다. 계약이 어떻게 끝났는지부터 확인해야 한다.

계약금 일부만 먼저 보낼 때도 조심해야 한다. 계약금 3천만 원으로 약정하고 500만 원만 송금한 사례를 떠올려보자. 매도인이 받은 500만 원의 두 배만 돌려주고 자유롭게 계약을 깰 수 있다고 생각하면 위험하다. 대법원은 이런 경우 매도인의 해약금 기준을 실제 받은 일부 금액이 아니라 약정한 계약금으로 봤다. ‘가계약금’이라는 이름을 붙였는지도 중요하지만, 결국 서로 어떤 내용에 합의했는지가 더 중요하다.

대출이 막힌 날, 계약서의 한 줄이 무거워진다

경락잔금대출을 알아볼 때도 느끼지만, 은행에서 들은 예상 대출액과 실제 승인액은 다를 수 있다. 일반 매매에서도 대출이 덜 나왔다는 사정만으로 계약금이 자동 반환되거나 위약금 책임이 사라지지는 않는다. 계약 전에 대출 가능액을 확인하고, 대출 불승인 때 계약을 어떻게 처리할지 합의했다면 그 조건을 계약서에 구체적으로 적는 편이 안전하다. ‘대출 안 되면 취소’라는 말만 남기면 어떤 대출을 언제까지 신청해야 하는지부터 다툼이 생긴다.

잔금이 막혔다면 먼저 계약서와 송금 내역, 상대와 주고받은 문자를 모아 시간순으로 놓는다. 계약금 전액을 지급했는지, 중도금이나 잔금 이행이 시작됐는지, 위약금 특약이 있는지, 상대가 해제를 통지했는지를 확인해야 한다. 돈을 더 보내거나 포기 각서에 서명하기 전에는 그 문구가 기존 권리까지 없애는지 살펴야 한다. 금액이 크거나 상대와 다툼이 시작됐다면 계약서 원문을 들고 법률 전문가에게 검토받는 게 비용을 줄이는 길일 때가 많다.

경매 보증금과 매매계약금은 같은 돈이 아니다

경매를 해본 분도 이 부분은 헷갈린다. 법원 경매에서 낙찰받은 뒤 매각대금을 내지 못해 재매각 절차로 가면, 민사집행법 제138조에 따라 앞선 매수인은 매수신청보증금 반환을 요구할 수 없다. 일반 매매의 계약금처럼 ‘배액을 주고 해제할 수 있나’를 따질 문제가 아니다. 입찰 전에 권리분석, 점유 상태, 실제 시세와 대출 한도를 확인하는 이유가 여기에 있다.

나는 매매계약서를 볼 때 수익 계산표 옆에 계약을 못 지켰을 때의 손실도 적는다. 예상 수익 2천만 원보다 계약금과 추가 비용 3천만 원이 더 확실한 숫자일 수 있어서다. 계약을 깨는 방법을 먼저 생각하는 게 소극적으로 보일 수 있다. 하지만 잔금일에 선택지가 없는 것보다는 계약 전에 불편한 숫자를 보는 편이 훨씬 낫다.