매매계약 해지 문자 한 통에 계약금이 묶인 이유

경매 물건을 낙찰받은 뒤 일반 매매로 넘기는 과정에서, 매수인에게 “대출이 안 나와서 매매계약 해지할게요”라는 문자가 온 적이 있다. 잔금일까지는 열흘이 남아 있었다. 매수인은 계약금만 포기하면 끝난다고 생각했고, 매도인은 그 문자만으로 계약이 끝난 줄 알았다. 그런데 이미 중도금이 오간 상태였다. 두 사람 모두 서둘러 판단하면 돈이 더 묶일 수 있는 상황이었다.

부동산 매매에서는 흔히 ‘해지’라고 말하지만, 체결한 계약을 소급해 끝내는 문제는 보통 ‘해제’로 다룬다. 말 한 글자보다 중요한 건 계약서에 무엇을 적었고, 돈과 서류가 어디까지 움직였느냐다.

계약금만 포기하면 끝나는 때가 있다

민법 제565조는 다른 약정이 없다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 낸 사람은 그 돈을 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다고 정한다. 예를 들어 매매대금 3억 원에 계약금 3천만 원을 실제로 지급했다면, 매수인은 3천만 원을 포기하고 빠질 수 있고 매도인은 받은 3천만 원을 포함해 6천만 원을 돌려주며 빠질 수 있다는 뜻이다. 매도인이 6천만 원을 추가로 준다는 뜻은 아니다.

다만 ‘이행에 착수하기 전’이 중요하다. 중도금을 지급했다면 계약금만 포기하는 방식으로 일방적으로 끝내기 어렵다. 중도금 날짜가 아직 안 왔다고 무조건 안전한 것도 아니다. 대법원 판례는 단순한 준비와 밖에서 확인할 수 있는 이행 착수를 구별하고, 이행기 전의 행동도 계약 내용과 사정에 따라 판단한다. 상대방의 동의 없이 돈을 먼저 송금해 해제권을 막으려는 경우까지 기계적으로 같은 취급을 받는다고 생각하면 위험하다.

나는 계약금 이야기가 나오면 먼저 입금 내역과 계약서의 중도금 조항부터 펼친다. 계약서 제목이 같아도 특약과 실제 진행 상황이 다르면 답이 달라진다.

대출이 막혔다고 자동으로 계약이 풀리지는 않는다

위 사례에서 매수인은 잔금대출 심사 결과가 예상보다 낮게 나오자 문자부터 보냈다. 하지만 대출 불승인이 곧바로 해제 사유가 되는 것은 아니다. 계약서에 ‘어떤 대출이, 얼마 이상, 언제까지 승인되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다’는 식의 특약이 있는지 확인해야 한다. 문구가 막연하면 대출 불승인 사유와 당사자의 협조 여부를 두고 다툴 여지가 남는다.

경매 투자자는 특히 자금 조달을 낙관하기 쉽다. 낙찰 뒤 전매할 매수인을 구하면서 그 사람의 대출 가능액까지 수익표에 넣는 경우가 있다. 나는 이런 계산을 하지 않는다. 매수인의 대출이 끊겨도 내 경락잔금대출 이자와 보유 비용은 계속 나가기 때문이다.

숫자로 보면 더 선명하다. 앞의 3억 원짜리 매매에서 매수인이 중도금 5천만 원까지 냈다면 이미 8천만 원이 오간 셈이다. 이때 “계약금 3천만 원만 포기하고 끝내자”는 문자 한 줄로 반환 범위와 손해배상 문제가 저절로 해결되지 않는다. 누가 어떤 의무를 어겼는지, 상대방도 이행할 준비가 됐는지, 계약서에 위약금 약정이 있는지 따로 봐야 한다.

상대방이 약속을 어겼다면 순서가 있다

잔금일에 매수인이 돈을 내지 않았다고 그날 바로 계약금이 내 것이 되는 줄 아는 매도인이 많다. 민법 제544조에 따르면 채무 불이행을 이유로 해제할 때는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않아야 한다. 계약 내용이나 사안에 따라 예외가 문제 될 수 있으니, 먼저 상대방의 불이행과 내 이행 준비를 자료로 남기는 편이 낫다.

• 계약서에서 잔금일, 선행 조건, 해제 조항과 위약금 조항을 확인한다.
• 잔금 조달이나 소유권이전 서류 준비처럼 각자 해야 할 일을 시간순으로 적는다.
• 이행을 요구한 날짜, 기한, 전달 사실이 남도록 통지한다.
• 기한이 지난 뒤 해제 의사를 명확히 알리고, 반환금과 비용을 별도로 계산한다.

‘계약 해지합니다’라는 문자만 보내고 연락을 끊으면 상대방이 언제 무엇을 받았는지부터 다투게 된다. 합의로 끝낼 때도 마찬가지다. 계약금과 중도금 반환일, 위약금, 중개보수 부담, 열쇠와 서류 반환까지 적어 두어야 뒤탈이 적다.

경매 낙찰은 일반 매매계약과 계산이 다르다

현장에서 가장 걱정되는 말은 “낙찰받고 마음에 안 들면 계약금만 버리면 되죠?”다. 법원 경매의 입찰보증금은 일반 매매계약의 계약금과 같은 절차로 다뤄지지 않는다. 민사집행법에 따라 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정한다. 매수인이 대금을 내지 않고 차순위매수신고인도 없다면 재매각 절차로 이어질 수 있고, 종전 매수인은 보증금 반환을 요구하지 못한다. 공매 역시 해당 매각 조건과 절차를 따로 확인해야 한다.

그래서 입찰 전에는 권리분석만큼 출구 비용을 따진다. 예상 낙찰가 2억 5천만 원에 취득 관련 세금, 대출 이자, 체납 관리비 중 인수 가능액, 수리비, 명도비를 더해 본다. 일반 매매로 되팔 때 매수인이 빠질 경우 몇 달을 더 보유할 돈이 있는지도 적는다. 매매계약 해지는 서류 한 장으로 끝나는 일이 아니라, 그동안 움직인 돈을 다시 맞추는 일이다. 나는 계약서에 서명하기 전 그 돈이 어디서 들어오고, 어디까지 돌아갈 수 있는지부터 확인한다.