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입찰장에서 등기부의 첫 근저당권만 보고 안심하는 사람을 종종 봅니다. 저도 처음 경매를 배울 때 그랬습니다. 선 하나 긋고 그 뒤의 권리는 전부 사라진다고 생각하면 빠르거든요. 그런데 점유자가 누구인지, 보증금을 얼마나 돌려받는지 확인하는 순간 계산이 달라지는 물건이 있습니다.
말소기준권리는 권리분석의 출발선이다
말소기준권리는 경매 매각으로 소멸할 권리와 매수인이 떠안을 수 있는 권리를 가를 때 기준으로 삼는 권리입니다. 보통 등기부에서 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 등을 날짜순으로 놓고 살핍니다. 가장 먼저 보이는 등기라는 이유만으로 기준을 찍으면 안 됩니다. 소유권이전등기처럼 성격이 다른 등기도 있고, 전세권은 선순위 여부와 배당요구에 따라 처리 결과가 달라집니다.
민사집행법 제91조에 따르면 저당권은 매각으로 소멸합니다. 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권이나 압류·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 소멸하고, 대항할 수 있으면 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 다만 선순위 전세권이라도 전세권자가 적법하게 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 그래서 제 수첩에는 기준 날짜 옆에 ‘무엇이 남는가’를 따로 적습니다.
근저당권보다 먼저 들어온 세입자가 문제였다
가령 이런 주택을 생각해보죠. 세입자가 2018년 5월에 집을 인도받고 전입신고를 마쳤습니다. 근저당권은 2020년 3월에 설정됐고, 경매는 그 뒤에 시작됐습니다. 등기부만 보면 2020년 근저당권이 눈에 띕니다. 하지만 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록을 마친 임차인은 그다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 세입자의 대항력 취득일이 근저당권보다 앞선다면, 등기부에 임차권이 보이지 않아도 보증금 문제를 검토해야 합니다.
보증금이 1억 4천만 원이고 배당으로 1억 원만 받는 상황이라면 어떨까요. 다른 권리관계에 문제가 없다는 전제에서, 대항력 있는 임차인은 남은 4천만 원을 돌려받을 때까지 매수인에게 임대차의 존속을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5도 보증금 전액을 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않는다고 규정합니다. 낙찰가만 싸게 써냈다고 끝나는 계산이 아닙니다.
반대로 세입자가 근저당권 설정 뒤에 전입했다면 결과가 달라질 수 있습니다. 다만 전입일 한 줄만으로 단정하지는 않습니다. 실제 인도 시점, 주민등록의 계속 여부, 확정일자, 배당요구 여부와 기한, 배당받을 예상액을 같이 봅니다. 대항력과 배당에서 돈을 받을 순위는 구별해야 합니다. 서류의 날짜가 하루 차이로 붙어 있다면 대항력이 언제 생겼는지도 정확히 따져야 합니다.
등기부에 그은 선 밖에도 비용이 있다
초보 때는 ‘말소’라는 글자에 시선이 오래 머뭅니다. 그런데 명도에 걸리는 시간과 비용은 그 글자 밖에 있습니다. 유치권 주장이 붙은 물건은 특히 그렇습니다. 민사집행법 제91조는 매수인이 유치권자에게 그 권리로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정합니다. 실제 유치권이 성립하는지는 별도 판단이지만, 현장에서 점유와 공사대금 주장을 확인하지 않은 채 입찰가를 쓰기는 어렵습니다.
선순위 전세권도 배당요구를 했다는 말만 듣고 넘어가지 않습니다. 누가, 어떤 권리로, 기한 안에 요구했는지 확인해야 합니다. 등기부에 가처분이나 가등기가 보이면 ‘기준권리보다 뒤니까 끝’이라는 식으로 지우지 않습니다. 권리의 원인과 매각조건에 따라 검토할 내용이 달라집니다. 이런 표시가 낯설다면 물건을 놓치는 편이 보증금이나 소유권을 둘러싼 분쟁에 들어가는 것보다 쌉니다.
입찰 전에는 날짜보다 서류를 대조한다
저는 먼저 등기사항증명서에서 권리의 종류와 접수일을 적습니다. 그다음 법원의 매각물건명세서에서 매수인이 인수할 권리나 임차인 관련 기재를 읽고, 현황조사보고서의 점유자와 평가서의 물건 현황을 대조합니다. 임차인이 적혀 있다면 전입과 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역을 다시 맞춥니다. 법원 자료의 기재만으로 현장의 점유 상태까지 확정됐다고 여기지는 않습니다.
입찰금액도 마지막에 씁니다. 예상 낙찰가에 인수할 수 있는 보증금, 취득 관련 세금, 명도비, 수리비, 대출이자와 보유기간 비용을 더한 뒤 주변 실거래 수준과 비교합니다. 예를 들어 2억 원에 낙찰받아도 인수 위험이 있는 보증금 4천만 원과 각종 비용 2천만 원이 붙으면 실제 투입액은 2억 6천만 원입니다. 시세가 2억 7천만 원이라면 숫자상 여유는 1천만 원뿐입니다. 명도가 늦어지거나 수리비가 늘면 금세 사라집니다.
말소기준권리 경매에서 중요한 건 선 하나를 빨리 찾는 솜씨보다, 그 선을 그은 뒤에도 남아 있는 사람과 돈을 끝까지 확인하는 습관이라고 생각합니다. 확인되지 않은 보증금이 있으면 저는 가격을 낮추는 데서 그치지 않고 입찰 자체를 다시 생각합니다. 법원 문서와 현장이 서로 다른 이야기를 할 때는, 서두르지 않는 쪽이 대개 덜 비쌌습니다.
