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몇 년 전 신축 아파트 경매 물건을 보다가 입찰표를 접은 적이 있습니다. 시세보다 싸 보였는데 등기사항증명서에 대지권 표시가 없었습니다. 그 자체가 입찰을 포기한 이유는 아니었습니다. 토지 권리가 왜 아직 등기되지 않았는지, 낙찰 뒤 누가 어떤 서류를 내줘야 하는지 끝내 확인하지 못했기 때문입니다.
대지권 미등기 확인방법을 찾는 분들이 가장 먼저 구분할 게 있습니다. ‘등기에 대지권이 없다’와 ‘이 집에 딸린 토지 사용 권리가 없다’는 같은 말이 아닙니다. 전자는 서류에서 바로 보이지만, 후자는 건물과 토지의 권리 관계를 더 확인해야 판단할 수 있습니다.
건물 등기에서 발견하고 토지 등기로 넘어갔다
집합건물 등기사항증명서를 열면 먼저 표제부를 봅니다. 1동 건물의 표제부에 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’가 있는지, 해당 호실의 표제부에 ‘대지권의 표시’와 비율이 적혀 있는지 확인합니다. 해당 표시가 비어 있거나 ‘대지권 미등기’로 안내된다면 거기서 판단을 끝내지 않습니다. 주소가 같아 보여도 대지가 여러 필지일 수 있으니 집합건축물대장에 적힌 대지 위치와 지번을 맞춰 봅니다.
그다음에는 확인된 토지의 등기사항증명서를 각각 발급받습니다. 현재 소유자가 누구인지, 건물의 분양자나 소유자와 어떤 관계인지, 근저당권·가압류·신탁등기가 있는지 봅니다. 토지 명의가 분양자에게 남아 있고 지적 정리만 늦어진 물건과, 토지가 제삼자 명의로 넘어간 물건은 풀어야 할 문제가 다릅니다. 토지 등기에는 있는데 건물 등기에는 없는 권리를 만났다면 설정 시점까지 적어 둡니다.
등기사항증명서 한 장만으로 대지사용권의 존재나 매각 범위를 확정할 수는 없습니다. 집합건물법은 원칙적으로 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르도록 하지만, 그 전제가 되는 권리가 실제로 성립했는지는 별도 확인이 필요합니다.
경매 서류에서 가격에 토지가 들어갔는지 확인했다
법원경매정보에서 사건번호로 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서를 이어서 읽습니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기나 대지사용권에 관한 기재가 있는지 보고, 감정평가서에서는 평가액이 건물만의 값인지 대지 지분의 가치를 포함한 값인지 확인합니다. 현황조사서는 점유와 이용 상태를 살피는 자료입니다. 세 서류가 서로 다른 얘기를 하는 듯하면 입찰 전에 그 차이를 해소해야 합니다.
여기서 많이 하는 실수가 있습니다. 감정가에 토지 가격이 반영됐으니 대지지분도 당연히 내 명의로 등기될 거라고 생각하는 겁니다. 감정평가는 가격 판단 자료이고, 권리 취득이나 이전등기 가능성을 보증하지 않습니다. 반대로 대지권 등기가 없다는 문구만 보고 건물 값만 쳐야 한다고 단정하는 것도 성급합니다.
대법원은 지적 정리 때문에 대지지분 등기가 늦어진 아파트를 경매로 산 사람이 일정한 경우 대지사용권을 취득한다고 판단했습니다. 2023년 9월 21일 판결에서는 분양대금이 완납되지 않았더라도 대지사용권 취득을 인정하면서, 분양자가 미지급 분양대금을 이유로 대지지분 이전등기에 맞설 수 있다고 봤습니다. 권리를 취득하는 문제와 그 권리를 돈과 시간 들이지 않고 등기할 수 있는 문제는 구분해서 봐야 합니다.
등기가 늦은 이유와 미납금부터 물었다
입찰 전에는 미등기 사유를 가능한 한 구체적으로 좁힙니다. 분할·합필이나 환지 절차가 남았는지, 분양대금 중 토지 관련 잔금이 미납됐는지, 분양자 또는 토지 소유자에게서 이전등기에 필요한 서류를 받을 수 있는지 확인합니다. 신탁이 얽힌 물건이라면 신탁원부도 확인 대상입니다. 관리사무소나 분양사무소의 구두 설명은 단서가 될 수 있어도, 잔금 완납이나 등기 협조를 입증하는 서류를 대신하지는 못합니다.
서류를 구하기 어렵다면 ‘문제없겠지’라는 쪽으로 빈칸을 채우지 않습니다. 대지사용권이 성립한 시점과 토지에 설정된 담보권의 시점, 경매 매각 범위를 함께 검토해야 하는 물건도 있습니다. 토지 소유 관계가 복잡하거나 이해관계인이 등기를 다투는 경우라면 관련 서류를 갖고 경매 경험이 있는 법무사나 변호사에게 검토를 받는 비용까지 계산합니다.
대출도 미리 확인합니다. 경락잔금대출은 낙찰만 받으면 정해진 금액이 나오는 돈이 아닙니다. 대지권 미등기 사유와 담보 평가에 따라 금융기관의 취급 여부와 한도가 달라질 수 있으니, 입찰 전에 해당 서류를 보여주고 조건을 확인해야 합니다. 대출이 줄었을 때 잔금을 낼 현금이 없다면 싸게 낙찰받아도 버티기 어렵습니다.
싸 보이는 가격에 미확인 비용을 더해 봤다
가령 인근 거래를 조사해 예상 매도가를 3억 원으로 보고, 낙찰 예상가를 2억 2천만 원으로 잡았다고 합시다. 겉으로는 8천만 원 차이입니다. 그런데 취득 관련 세금, 법무·등기 비용, 점유자와의 협의 비용, 보유 중 이자와 관리비, 매도 비용을 빼야 합니다. 대지지분 이전에 미납금 분쟁이나 소송까지 필요하다면 그 비용과 기간도 더해야 합니다. 세금은 보유 주택 수와 취득 목적 등에 따라 달라지므로 자신의 조건으로 따로 계산해야 합니다.
제가 입찰가를 정할 때는 확인된 비용과 아직 확인하지 못한 비용을 따로 적습니다. 미등기 사유가 서류로 설명되고 이전 절차와 비용을 예상할 수 있으면 가격에 반영할 여지가 있습니다. 반면 토지 명의 관계나 분양대금 미납 여부조차 확인되지 않으면 숫자를 조금 낮추는 것만으로 위험이 사라지지 않습니다.
그때 접었던 입찰표도 아쉬움은 남았습니다. 하지만 경매장에서 가장 비싸게 치르는 돈은 남에게 낙찰을 양보한 돈이 아니라, 확인하지 못한 권리를 확인한 것처럼 믿고 써낸 입찰가였습니다.
