창원 중동 부동산 경매, 신건 4.2억

11월 17일 신건 경매로 첫 입찰, 임차인 대항력 여부가 변수입니다.

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4608

경매물건 주소 경상남도 창원시 의창구 중동 702

창원시 의창구 중동에 위치한 이 부동산은 총 면적이 187.0㎡(약 56.6평)로, 넉넉한 공간을 자랑합니다. 주변 환경은 주거지로서 적합하며, 창원 중심부와의 접근성도 우수합니다. 교통편도 잘 갖춰져 있어 실거주나 임대용으로도 괜찮아 보입니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있어 실제 사용 면적은 더 넓을 수 있습니다.

감정가와 최저입찰가가 동일하게 4억 2,925만원으로, 이번 경매는 첫 매각임에도 불구하고 가격 조정이 없습니다. 인근 지역의 실거래가를 고려했을 때, 큰 폭의 할인은 기대하기 어렵습니다. 예상 낙찰가는 약 4억 5,072만원 전후로 예상되며, 이는 인근 시세와 비교했을 때 크게 유리하진 않지만, 경쟁률에 따라 변동 가능성이 있습니다.

말소기준권리는 2022년 11월 2일 설정된 근저당권으로, 이후의 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있어 임차인의 전입일과 확정일자를 꼭 확인해야 합니다. 제시외 건물이나 대항력 있는 임차인으로 인한 유치권 또는 법정지상권 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 변수는 임차인 문제입니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도의 난이도가 결정되기 때문이죠. 예상 수익률은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있지만, 초기 명도 과정에서의 리스크를 감안해야 합니다. 창원 지역은 지속적인 개발과 인프라 확장이 예정되어 있어 장기적으로는 긍정적인 요소가 될 것입니다.

내 경험상, 신건인 만큼 초기 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 하지만, 임차인 문제를 감안해 권장 입찰가는 감정가 대비 약간 낮은 4억 1,000만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 2,073만원으로, 총 투자금을 고려할 때 이 정도가 적당해 보입니다. 명도 과정에서의 변수까지 고려해야 하므로, 리스크 관리가 중요합니다.