김해 삼정동 아파트 경매, 3회 유찰 3.9천만

3회 유찰 후 11월 17일 재입찰, 감정가 대비 52% 할인된 3,967만원에 경매 예정입니다.

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경매물건 주소 경상남도 김해시 삼정동 644-15 4층402호

김해시 삼정동에 위치한 이 아파트는 면적 62.8㎡(19.0평)로, 실거주 및 임대 모두 고려할 수 있는 크기입니다. 주변은 주거밀집지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 김해 시내로의 접근성도 양호합니다. 교통편은 다소 부족할 수 있으나, 자차 이용 시 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

감정가는 8,096만원이었지만, 2회 유찰되면서 최저입찰가는 3,967만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 가격입니다. 인근 유사 아파트의 최근 실거래가는 6,000만원 선으로, 현재 최저입찰가는 시세 대비 약 34% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 4,165만원 전후로, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율 85%를 고려한 수치입니다.

말소기준권리는 2017년 9월 8일 설정된 근저당권입니다. 제시외 건물이 포함되어 있어, 현황조사서를 통한 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 부족하므로, 등기부등본 및 현황조사서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 문제가 될 가능성이 낮아 보입니다.

솔직히 말하면, 현재 최저입찰가는 상당히 매력적입니다. 임대 시 예상 수익률은 연 6% 이상을 기대할 수 있습니다. 다만, 유찰이 반복된 이유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 지역의 발전 가능성이나 교통 호재는 뚜렷하지 않으나, 김해시의 전반적인 인프라 개선은 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 3~4대 1 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 약 4,200만원으로 적절한 선이라고 생각합니다. 취등록세는 약 191만원 정도로, 총 투자금은 4,391만원이 될 것으로 보입니다. 입찰 전에 임차인 현황과 제시외 건물의 영향 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.