진해 덕산동 부동산 경매, 4회 유찰 18.7억

11월 19일 입찰, 4회 유찰된 진해 덕산동 부동산, 최저가 18.7억에 도전할 가치가 있을까?

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경매물건 주소 경상남도 창원시 진해구 덕산동 74-69

이 물건은 경상남도 창원시 진해구 덕산동에 위치한 부동산으로, 면적은 566.0㎡(약 171.2평)입니다. 주변은 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 충분히 갖추어진 편입니다. 하지만 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통 보다는 자가용 이용이 더 적합한 지역입니다.

이 부동산의 감정가는 26억 8,329만원인데, 현재 최저입찰가는 18억 7,830만원으로 감정가의 69% 수준입니다. 4회 유찰된 만큼 가격 메리트는 분명히 있습니다. 인근 시세와 비교했을 때 약 31% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 19억 7,222만원 전후로 보이며, 이는 해당 지역의 평균 낙찰가율을 고려한 수치입니다.

말소기준권리는 2022년 5월 16일 설정된 근저당권입니다. 제시외 건물이 포함되어 있는 것으로 보이며, 이는 일괄매각 대상입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다만, 철저히 확인해야 합니다.

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 이미 4회 유찰되면서 가격이 상당히 낮아졌기 때문에, 자금 여력이 있는 투자자에게는 좋은 기회일 수 있습니다. 하지만 임차인 문제나 교통의 불편함은 분명 리스크 요소입니다. 예상 수익률은 정확한 임차인 정보가 없기 때문에 추정이 어렵지만, 매입 후 리모델링을 통해 가치를 높이는 전략을 고려할 수 있습니다.

솔직히 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이미 4번 유찰된 점을 고려할 때 입찰자가 많지 않을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 올린 19억 초반이 적당할 것으로 보입니다. 취등록세는 약 9,072만원 예상되며, 이는 총 투자금에 포함해야 합니다. 이 물건에 도전한다면, 사전에 철저한 권리분석과 현장답사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.