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법원 입찰장에 가면 등기부와 매각물건명세서는 꼼꼼히 보면서, 자기 이름으로 계약한 분양권은 빼놓는 분이 있습니다. 저도 입찰표를 쓰기 전 세금 계산부터 다시 하는 편입니다. 낙찰가가 같아도 취득세가 달라지면 수익표가 완전히 바뀌니까요. 분양권 주택수 포함 여부는 ‘아직 집이 지어지지 않았다’는 말만으로 판단하면 위험합니다.
분양권은 집이 아닌데 왜 주택 수에 들어갈까
분양권 자체는 완성된 주택이 아닙니다. 분양권을 취득했다고 곧바로 그 집의 취득세를 내는 것도 아닙니다. 그런데 다른 주택을 살 때 적용할 취득세율을 계산하는 문제는 별개입니다. 지방세법 시행령은 일정 요건에 해당하는 주택분양권을 세대의 주택 수에 넣습니다. 국세청 안내도 준공 전 분양권을 주택 수에 산정한다고 설명합니다.
양도소득세에도 분양권이 영향을 줍니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세나 다주택 여부를 판단하는 과정에서 살펴야 합니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 새로 취득한 분양권을 기준으로 봅니다. 두 날짜가 달라서 오래된 분양권을 가진 분일수록 계약서의 날짜부터 확인해야 합니다. 경과 규정이나 계약금 지급 사실이 쟁점이 되는 경우도 있어 날짜 하나만 보고 단정할 일은 아닙니다.
여기서 ‘주택 수에 들어간다’는 말은 모든 세금에서 완공된 집과 똑같이 취급된다는 뜻이 아닙니다. 보유 중인 주택에 매기는 재산세·종합부동산세와, 새 주택 취득세율 또는 기존 주택 양도세를 판단하는 기준은 각각 다릅니다. 세금 이름을 빼고 ‘분양권은 한 채다’라고만 외우면 실전에서는 오히려 헷갈립니다.
분양권 하나 들고 경매에서 한 채를 더 사면
가령 분양권 한 개를 보유한 세대가 경매로 아파트를 낙찰받는 상황을 생각해 보죠. 입찰할 아파트의 취득세를 계산할 때는 그 분양권이 주택 수에 포함되는지 먼저 봐야 합니다. 포함된다면 낙찰받는 아파트까지 합쳐 세대의 주택 수를 계산합니다. 분양권에는 아직 사람이 살지 않는다는 사정만으로 한 채를 빼면 안 됩니다.
제가 수익표를 짤 때 자주 쓰는 가정입니다. 4억 원짜리 아파트의 취득세를 1%로 잡으면 400만 원이고, 8%로 잡으면 3,200만 원입니다. 차이가 2,800만 원입니다. 이는 세율 차이를 보여 주는 단순 계산이지, 모든 분양권 보유자의 취득세가 8%라는 뜻은 아닙니다. 실제 세율은 낙찰 주택의 소재지, 세대의 다른 주택, 중과 제외 여부, 일시적 2주택 요건 등에 따라 달라집니다. 지방교육세 등도 별도로 계산해야 합니다.
경매에서는 취득세만 늘어나는 게 아닙니다. 낙찰 뒤 명도비, 체납 관리비 중 인수할 금액, 수리비, 대출 이자까지 현금으로 버텨야 합니다. 세금에 잡아둔 돈이 2,000만 원 넘게 모자라면 명도 협상이나 잔금 계획이 함께 흔들립니다. 그래서 저는 예상 낙찰가를 올리기 전에 분양계약서부터 꺼내 봅니다.
기존 집을 팔 계획이라면 양도 순서가 더 중요하다
1주택자가 새 분양권을 취득한 뒤 기존 집을 파는 경우도 많습니다. 이때 ‘집은 아직 한 채니까 비과세겠지’라고 생각하면 위험합니다. 국세청의 1주택·1분양권 안내에 따르면, 기존 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했으며 분양권 취득일부터 3년 안에 기존 주택을 양도하는 경우 등에는 특례를 검토할 수 있습니다. 기존 주택 자체의 보유·거주 요건도 충족해야 합니다.
3년 안에 팔지 못했다고 곧바로 모든 길이 막히는 것도 아닙니다. 분양받은 주택의 완공, 세대 전원의 이사, 거주 기간, 종전 주택 양도 시점에 관한 별도 요건이 있습니다. 다만 이 부분은 일정 하나가 틀어져도 세금이 달라질 수 있습니다. 입주 예정일만 믿고 매도 시점을 미루기보다는 실제 준공과 이사 가능 시기를 함께 봐야 합니다.
반대로 분양권을 처분하고 기존 집을 팔 생각이라면 매매계약일과 잔금일을 구분해 두는 게 좋습니다. 세법상 취득·양도 시점은 거래 형태에 따라 달라질 수 있습니다. ‘계약은 끝났으니 내 주택 수에서도 빠졌겠지’라는 식으로 계산하면 신고 시점에 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.
입찰표 쓰기 전에 제가 확인하는 네 가지
- 분양권 취득 시점: 최초 분양계약인지, 다른 사람에게서 산 승계 분양권인지 확인합니다. 계약서와 대금 지급 자료를 같이 둡니다.
- 세대 전체 보유 현황: 본인 명의 주택만 보지 않습니다. 배우자와 세대원의 주택·입주권·분양권도 확인합니다.
- 낙찰 주택의 조건: 지역, 취득 시점, 중과 제외 사유와 일시적 2주택 해당 여부를 따져 취득세를 계산합니다.
- 기존 집의 매도 일정: 분양권 취득일, 준공 예정일, 이사 시기, 기존 집 양도 예정일을 한 줄의 시간표로 적습니다.
분양권이 1억 원 이하라서 주택 수에서 빠질 거라는 말도 조심해야 합니다. 국세청의 취득세 관련 안내는 분양권과 입주권을 가격과 관계없이 주택 수에 산정한다고 설명합니다. 오피스텔 분양권처럼 성격이 다른 권리까지 같은 방식으로 묶어서 계산해서도 안 됩니다. 이름이 비슷해 보여도 계약 대상부터 확인해야 합니다.
권리분석을 할 때 말소기준권리 하나를 놓치면 입찰가가 틀어집니다. 분양권도 비슷합니다. 내 손에 있는 계약서 한 장이 이번 낙찰의 세금과 기존 집의 매도 계획을 바꿀 수 있습니다. 저는 입찰 전날 수익률 숫자보다 그 계약 날짜를 한 번 더 보는 쪽이 마음이 놓입니다.
