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얼마 전 입찰장에서 한 분이 감정가보다 30% 싸게 나온 빌라를 가리키며 괜찮은 물건 같다고 하더군요. 매각물건명세서를 펼쳐 보니 먼저 확인해야 할 임차인 내용이 있었습니다. 싸다는 말보다 그 임차인의 보증금을 누가 부담할 수 있는지 묻는 게 먼저였죠. 제가 쓰는 부동산 공부 체크리스트도 그 순서대로 만들어졌습니다. 입찰가를 적기 전에, 돈이 어디서 새어 나갈지 찾는 순서입니다.
서류 세 장을 같은 날 펼쳐 놓는다
경매 물건을 보면 먼저 법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 봅니다. 매각물건명세서에는 매수인이 주의할 권리와 임대차 내용이 적혀 있고, 현황조사서에는 조사 당시의 점유 상황이 담깁니다. 감정평가서는 가격을 매긴 근거를 보여줍니다. 셋 중 하나만 읽으면 빈칸을 자기 기대대로 채우기 쉽습니다.
여기에 등기사항증명서를 붙여 권리의 설정 순서를 날짜별로 적습니다. 근저당권이나 압류가 보인다고 무조건 겁낼 일은 아니지만, 어떤 권리가 매각으로 사라지고 어떤 권리는 매수인에게 남을 수 있는지는 물건마다 확인해야 합니다. 특히 임차인의 전입 시점, 점유 여부, 보증금, 배당요구 내용이 서류마다 어긋나면 입찰을 멈추고 이유를 찾습니다. 현황조사서에 사람이 없다고 적혔어도 조사 뒤 상황이 바뀌었을 수 있습니다.
- 매각물건명세서의 인수 가능 권리와 특별매각조건을 읽었는가
- 등기사항증명서의 권리 설정 날짜를 순서대로 적었는가
- 임차인 정보와 실제 점유 상태가 서로 맞는가
- 건축물대장의 용도와 면적이 현장 모습과 맞는가
이 네 줄에 답을 못 쓰면 아직 가격을 계산할 단계가 아닙니다. 법원 자료는 출발점이고, 입찰 전에는 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.
시세는 가장 비슷한 거래부터 찾는다
제가 초보 때 자주 한 실수는 같은 동네라는 이유로 신축 아파트 가격을 오래된 빌라에 가져다 붙인 겁니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 거래를 찾을 때는 건물 유형, 전용면적, 층, 준공 시기, 주차 여건을 맞춰 봅니다. 같은 건물의 최근 거래가 있으면 좋지만 거래가 드문 곳도 많습니다. 그때는 비교 범위를 넓히되, 무엇이 다른지 메모합니다.
예를 들어 비슷한 빌라의 최근 거래가 2억 원이고 경매 최저가가 1억 4천만 원이라면, 화면에는 6천만 원의 차이가 보입니다. 그런데 비교 물건은 수리된 집이고 경매 물건은 누수 흔적이 있다면 그 차이를 전부 이익으로 잡을 수 없습니다. 실거래 자료에는 신고와 공개 사이의 시차도 있으니, 최근 매물의 호가와 거래가 함께 봅니다. 호가는 팔겠다는 가격이지 팔린 가격이 아닙니다.
저는 보수적으로 팔릴 가격을 먼저 적고, 그 아래에 입찰 상한을 씁니다. 감정가가 높았다는 이유만으로 상한을 올리지 않습니다. 감정 시점과 지금 시장 사이에는 생각보다 큰 간격이 생길 수 있습니다.
현장에서는 집보다 사람과 동선을 본다
사진이 깨끗해 보여도 현장에 가면 이야기가 달라집니다. 예전에 복도 사진만 보고 무난하다고 생각했던 물건은 비 오는 날 계단 벽에 물자국이 선명했습니다. 내부에 못 들어가더라도 건물 외벽, 우편함, 계량기 주변, 주차 공간, 소음은 볼 수 있습니다. 낮에 조용한 골목이 퇴근 시간에는 차를 세울 틈이 없기도 합니다.
점유자가 있다는 사실만으로 명도가 어렵다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 빈집처럼 보여도 바로 사용할 수 있다고 믿어서도 안 됩니다. 현장에서는 점유 흔적을 확인하고, 서류에 적힌 내용과 다른 점을 기록합니다. 이웃이나 관리사무소에서 들은 말은 단서로만 둡니다. 들은 이야기를 권리관계의 증거처럼 취급하면 위험합니다.
초보라면 내부를 확인하기 어렵고 점유 관계도 복잡한 물건에 높은 가격을 쓰지 않는 편이 낫습니다. 유치권 신고, 지분 매각, 법정지상권 가능성처럼 설명 한 줄로 끝나지 않는 사안은 공부할 가치는 있어도 첫 낙찰 대상으로는 부담이 큽니다.
낙찰가 말고 끝까지 들어갈 돈을 적는다
입찰장에서 가장 쉽게 빠뜨리는 숫자가 낙찰가 밖의 비용입니다. 가령 1억 4천만 원에 낙찰받아 1억 8천만 원에 판다고 가정해 봅시다. 차액은 4천만 원이지만 취득세와 등기 비용, 대출 이자, 수리비, 관리비, 명도 협의 비용, 중개보수, 보유 중 공과금이 들어갑니다. 매도할 때의 양도소득세도 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 달라집니다. 국세청 안내를 확인하되, 자기 상황에 맞는 세액은 따로 계산해야 합니다.
경락잔금대출은 낙찰 뒤에야 알아보면 늦습니다. 입찰 전에 금융기관에 물건 유형, 본인 소득과 기존 대출, 예상 낙찰가를 제시하고 대출 가능 여부와 필요 자기자금을 확인합니다. 상담받은 금액도 확정 한도로 생각하면 곤란합니다. 잔금을 낼 현금이 부족한 상황까지 가정해 두어야 합니다.
- 보수적인 예상 매도가에서 낙찰가와 모든 비용을 뺐는가
- 수리비와 명도 기간이 늘어날 경우를 계산했는가
- 대출이 예상보다 적게 나와도 잔금을 낼 수 있는가
이 계산을 하면 좋아 보이던 물건을 포기할 때가 있습니다. 저도 입찰표를 쓰다 접은 날이 꽤 많습니다. 공부한 만큼 꼭 낙찰받아야 하는 건 아닙니다. 부동산 공부 체크리스트가 제게 해준 가장 큰 일은 수익을 약속하는 게 아니라, 확신이 부족한 날 손을 멈추게 한 겁니다.
