한줄 요약
5회 유찰 후 9월 14일 재입찰, 감정가 대비 84% 할인된 1,925만원에 도전 가능
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경매물건 주소 강원특별자치도 홍천군 두촌면 철정리 산56-2
강원특별자치도 홍천군 두촌면 철정리 산56-2에 위치한 이 물건은 면적이 무려 27,273㎡(약 8,250평)에 달하는 임야입니다. 임야는 주로 개발 가능성을 염두에 두고 투자하는 경우가 많습니다. 하지만 이 물건은 일부 묘지가 포함되어 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 게다가 지적도상 맹지로, 마을 안길로 접근하려면 타인 토지를 통행해야 하는 점도 주의가 필요합니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 1억 1,454만원이었으나, 5회 유찰로 최저 입찰가는 1,925만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 84%나 할인된 가격입니다. 인근 임야 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편인데, 이는 물건의 특이사항과 접근성 문제 때문으로 보입니다. 예상 낙찰가는 최저가와 비슷한 2,021만원 전후로 추정됩니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2025년 1월 7일 설정된 근저당권입니다. 특별히 주의할 사항은 현황상 일부 묘지가 있다는 점으로, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 개발이나 매각 시 걸림돌이 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 이 물건은 높은 할인율과 넓은 면적이 매력적이지만, 접근성과 분묘 문제로 인해 리스크가 큽니다. 개발 가능성을 염두에 둔다면, 분묘 이전 및 맹지 해소를 위한 별도의 비용과 노력이 필요할 것입니다. 예상 수익률을 높이기는 쉽지 않을 듯합니다.
내가 입찰한다면
내 경험상, 이 물건은 리스크가 크기 때문에 입찰자가 많지는 않을 겁니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 입찰가를 감정가의 20% 내외인 2,021만원 전후로 설정할 것입니다. 취등록세는 약 92만원 정도 예상되며, 이 점도 고려해야 합니다. 맹지 문제와 분묘 이전 가능성을 철저히 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.
