얼마 전 지인이 전세 계약을 앞두고 복비가 생각보다 크게 나와서 한참 계산기를 두드리더라고요. 집값이나 보증금은 크게 보이니까 미리 마음의 준비를 하는데, 중개보수는 계약 직전에 듣는 경우가 많아서 은근히 당황하기 쉽습니다.
복비는 정확히 말하면 부동산 중개보수입니다. 공인중개사가 매물을 소개하고 계약이 성사되도록 중개한 대가로 받는 비용이죠. 그런데 이 금액은 중개사가 마음대로 정하는 돈이 아니라, 거래 종류와 금액에 따라 정해진 상한 안에서 협의하는 구조입니다.
복비는 거래금액에 요율을 곱해 계산합니다
가장 기본 공식은 간단합니다. 거래금액에 해당 구간의 상한요율을 곱하면 됩니다. 예를 들어 주택 매매가 5억 원이라면 매매 2억 원 이상 9억 원 미만 구간에 들어가고, 상한요율은 0.4%입니다. 계산하면 5억 원 곱하기 0.004, 즉 최대 200만 원입니다.
전세도 비슷합니다. 전세보증금 3억 원짜리 주택이라면 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이고 상한요율은 0.3%입니다. 그래서 최대 중개보수는 90만 원입니다. 여기서 중요한 점은 ‘최대’라는 말입니다. 실제로는 이 금액 안에서 중개사와 협의할 수 있습니다.
주택 매매의 대표 구간은 이렇게 보면 감이 옵니다.
- 5천만 원 미만: 0.6%, 한도 25만 원
- 5천만 원 이상 2억 원 미만: 0.5%, 한도 80만 원
- 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4%
- 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5%
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.6%
- 15억 원 이상: 0.7%
임대차는 매매보다 요율이 낮은 편입니다. 주택 임대차 기준으로 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%가 상한입니다.
월세 복비는 보증금만 보면 안 됩니다
월세 계약에서 많이 헷갈리는 부분이 바로 거래금액입니다. 월세는 보증금만 기준으로 계산하지 않습니다. 보증금에 월세를 일정 배수로 환산한 금액을 더해서 거래금액을 만듭니다.
일반적인 계산은 보증금 + 월세 × 100입니다. 예를 들어 보증금 1천만 원, 월세 70만 원인 집이라면 1천만 원 + 7천만 원이 되어 거래금액은 8천만 원입니다. 주택 임대차 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간에 해당하니 상한요율은 0.4%, 한도는 30만 원입니다. 계산상 32만 원이 나오더라도 한도 때문에 최대 30만 원까지만 받을 수 있습니다.
그런데 계산한 거래금액이 5천만 원 미만이면 방식이 한 번 바뀝니다. 이때는 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다. 작은 월세방이나 원룸 계약에서 복비가 생각보다 다르게 나오는 이유가 여기에 있습니다.
오피스텔, 상가, 토지는 요율이 다릅니다
아파트나 빌라 같은 주택만 생각하고 복비를 계산하면 오피스텔이나 상가 계약에서 숫자가 어긋날 수 있습니다. 오피스텔은 조건을 충족하는 경우와 그렇지 않은 경우가 갈립니다.
전용면적 85㎡ 이하이고, 전용 입식 부엌과 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 별도 요율이 적용됩니다. 매매나 교환은 0.5%, 임대차는 0.4%가 상한입니다. 이 조건을 벗어나면 일반적인 주택 요율이 아니라 주택 외 중개대상물 기준으로 보게 됩니다.
상가나 토지처럼 주택 외 부동산은 보통 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 이 차이가 꽤 큽니다. 3억 원짜리 상가 임대차라고 해서 주택 전세처럼 0.3%로 생각하면 실제 안내받는 금액과 차이가 크게 날 수 있습니다.
부가세와 협의 가능 여부도 챙겨야 합니다
복비를 계산할 때 빠뜨리기 쉬운 게 부가가치세입니다. 중개보수 요율표에서 말하는 금액은 보통 부가세 별도 기준입니다. 중개사무소가 일반과세자라면 중개보수에 10% 부가세가 붙을 수 있습니다.
예를 들어 복비가 100만 원으로 정해졌다면 부가세 포함 금액은 110만 원이 될 수 있습니다. 그래서 계약 전에 “부가세 포함 금액인가요?”라고 확인하는 게 좋습니다. 이 한마디를 안 해서 잔금일에 금액을 다시 확인하는 일이 생각보다 많습니다.
또 하나, 복비는 상한요율 그대로 무조건 내야 하는 돈이 아닙니다. 법에서 정한 것은 받을 수 있는 최대치이고, 실제 금액은 그 안에서 정할 수 있습니다. 다만 이미 계약서나 중개대상물 확인설명서에 중개보수가 명확히 적힌 뒤에는 나중에 줄이자고 말하기가 어렵습니다. 협의할 생각이 있다면 계약서 쓰기 전에 이야기하는 편이 자연스럽습니다.
계약 전에 이렇게 확인하면 덜 헷갈립니다
복비를 미리 계산할 때는 먼저 부동산 종류를 확인해야 합니다. 주택인지, 조건을 갖춘 오피스텔인지, 상가나 토지인지에 따라 출발점이 달라집니다. 그다음 매매인지 전세인지 월세인지 나누고, 거래금액을 계산하면 됩니다.
- 매매: 실제 매매금액 기준
- 전세: 전세보증금 기준
- 월세: 보증금 + 월세 환산액 기준
- 분양권: 납부한 금액과 프리미엄 등을 기준으로 계산
계약서 작성 전에는 중개보수 금액, 부가세 포함 여부, 지급 시점을 같이 확인하는 게 깔끔합니다. 특별한 약정이 없다면 보통 거래대금 지급이 완료되는 시점에 지급하는 식으로 처리됩니다. 실무에서는 잔금일에 중개보수를 내는 경우가 많습니다.
국토교통부와 각 지방자치단체 안내에서도 중개보수는 상한요율 범위 안에서 정하도록 설명하고 있습니다. 그래서 “원래 이만큼 내는 거예요”라는 말만 듣기보다, 내 거래가 어느 구간에 들어가는지 직접 한 번 계산해두면 대화가 훨씬 편해집니다.
복비는 집값에 비하면 작아 보여도 실제로는 수십만 원에서 수백만 원까지 차이가 납니다. 특히 월세 환산 방식, 부가세, 오피스텔 조건처럼 작은 차이가 최종 금액을 바꾸는 경우가 많습니다. 계약 당일에 급하게 확인하기보다 마음에 드는 매물을 찾았을 때 바로 계산해두면, 돈 이야기도 훨씬 담백하게 할 수 있습니다.
