양평동 오피스텔 경매, 8회 유찰 3천만

8회 유찰 후 9월 8일 재입찰, 최저가 3,674만원으로 감정가 대비 84% 할인된 초저가 매물입니다.

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/19533

경매물건 주소 서울특별시 영등포구 양평로21다길 14(양평동5가), 제13층 제1313호 (양평동5가, 선유도역마들렌오피스텔)

서울특별시 영등포구 양평동5가에 위치한 선유도역마들렌오피스텔 1313호입니다. 위치적으로 선유도역 인근이어서 교통이 편리합니다. 면적은 공시되지 않았지만, 건축물대장상 다락이 제외된 점은 참고해야 합니다. 주변은 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

현재 최저입찰가는 3,674만원으로 감정가 2억 1,900만원의 16% 수준입니다. 인근 오피스텔 시세를 고려하면, 실거래가 대비 약 82% 할인된 가격입니다. 내 경험상 이런 가격은 단순한 매력으로 끝나지 않아요. 한 가지 걸리는 건, 유찰이 8회나 됐다는 점인데, 이는 시장의 관심을 끌지 못한 이유가 있을 가능성을 암시합니다.

말소기준권리는 2023년 9월 21일 설정된 가압류입니다. 이는 낙찰 후 대부분 문제없이 말소될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우, 대항력과 보증금 반환 문제가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 다락이 연면적에서 제외된 점은 공간 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

솔직히 말하면, 8회 유찰은 리스크를 상징합니다. 하지만 현재 최저가라면 소액 투자로 접근할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상 가능할 것으로 보입니다. 다만, 명도 문제와 임차인 문제 해결이 선행되어야 하고, 주변 개발 호재가 없어 단기 차익은 어려울 수 있습니다.

내 경험상 이런 유찰 매물은 경쟁자가 많지 않을 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가를 3,857만원 정도로 설정하고 접근할 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 3,800만원 선이 적절할 것입니다. 취등록세는 약 177만원이 예상되며, 총 투자금은 4,000만원을 넘지 않을 것으로 보입니다. 무엇보다 임차인 현황을 꼼꼼히 체크하고, 명도 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.