한줄 요약
9월 4일 입찰, 2회 유찰로 최저가가 22억 8,316만원까지 하락했지만, 미준공 건물로 인한 추가 공사 필요성과 유치권 리스크가 큰 단점입니다.
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경매물건 주소 서울특별시 양천구 남부순환로 320
이 물건은 서울특별시 양천구 남부순환로 320에 위치한 건물입니다. 미준공 상태로 건축법상 상용승인을 받지 않은 상태입니다. 현재 공정률은 95%로, 준공까지 일부 공사가 남아 있습니다. 주변 환경은 양호한 편으로, 다양한 생활 편의시설과 교통이 잘 갖춰져 있는 곳입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 35억 6,744만원이었으나, 두 번 유찰되면서 현재 최저입찰가는 22억 8,316만원으로 감정가의 63% 수준입니다. 인근 시세와 비교해보면 상당한 할인율이지만, 미준공 상태와 기타 리스크들이 가격 하락의 주요 원인으로 보입니다. 예상 낙찰가는 23억 9,732만원 전후로, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 23억 9,343만원이 될 것으로 예상됩니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2024년 5월 3일 경매개시결정으로 설정되어 있습니다. 이 건물은 건물만의 매각 대상이며, 토지에 대한 지상권 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 유치권 신고가 들어왔지만, 법원 판결에 따라 유치권 부존재가 확인되었습니다. 그러나 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 미준공 상태와 유치권 관련 리스크가 상당합니다. 만약 준공 및 유치권 문제가 해결된다면, 인근 상권의 활성화와 더불어 수익성이 높아질 가능성은 있습니다. 하지만 현재로서는 추가 공사비와 시간 투자가 필수적입니다. 예상 수익률을 정확히 계산하기 어려운 점이 투자에 있어 큰 걸림돌입니다.
내가 입찰한다면
만약 내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것이라고 봅니다. 이유는 명확합니다. 미준공 상태와 유치권 문제로 인해 자금 여력이 충분하지 않은 투자자는 쉽게 접근하기 어려운 물건이기 때문입니다. 권장 입찰가는 23억 5천만원 정도로 생각하고, 취등록세 약 1억 1,027만원을 포함해 총 투자금은 약 23억 9,343만원을 준비해야 할 것입니다. 하지만 유치권 및 준공 문제에 대한 철저한 검토가 필수입니다.
