모델하우스에서 듣는 말과 등기부에서 보이는 말은 다릅니다
얼마 전 상담 온 분이 분양대행사 직원에게 들은 수익률표를 들고 왔습니다. 보증금 3천만 원, 월세 180만 원, 연 수익률 7%대라고 적혀 있었죠. 종이는 깔끔했습니다. 그런데 제가 먼저 본 건 수익률표가 아니라 등기부, 건축물대장, 임대차 계약 가능성, 주변 공실이었습니다. 현장에서 오래 뛰다 보면 예쁜 설명보다 숫자 뒤에 빠진 비용이 먼저 보입니다.
분양대행사는 말 그대로 시행사나 분양 주체를 대신해서 물건을 판매하는 쪽입니다. 좋은 직원도 많습니다. 문제는 초보 투자자가 이 사람을 내 편으로 착각하는 순간 생깁니다. 분양대행사의 수입은 대개 계약 성사와 연결됩니다. 그러니 설명의 방향이 자연스럽게 장점 쪽으로 기울 수밖에 없습니다. 이걸 나쁘다고만 볼 일은 아니지만, 투자자가 반드시 알고 들어가야 하는 구조입니다.
경매장에서도 비슷한 장면을 많이 봤습니다. 처음에는 번듯하게 분양됐던 상가나 오피스텔이 몇 년 뒤 경매로 나옵니다. 감정가 4억짜리가 두 번 유찰돼 2억대까지 내려와도 아무도 쉽게 손을 못 댑니다. 왜냐하면 분양 당시 들었던 임대수익이 실제 시장에서 버티지 못했기 때문입니다. 분양가가 비쌌고, 관리비가 높았고, 주변 수요는 생각보다 얇았습니다.
분양대행사 설명에서 꼭 따로 떼어 봐야 할 것
제가 초보 투자자에게 늘 말하는 게 있습니다. 설명을 듣지 말라는 게 아닙니다. 듣되, 돈이 움직이는 항목은 전부 따로 검산해야 합니다. 특히 상가, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 오피스텔은 홍보자료에 나오는 숫자와 실제 운영 숫자가 크게 다를 수 있습니다.
- 예상 임대료가 실제 체결 사례인지, 희망 임대료인지 구분해야 합니다.
- 수익률 계산에 취득세, 중개수수료, 대출이자, 관리비 공실 부담이 들어갔는지 봐야 합니다.
- 확정수익, 임대보장이라는 표현이 있다면 보장 주체와 기간, 예외 조건을 확인해야 합니다.
- 중도금 무이자라는 말 뒤에 분양가 자체가 높게 책정된 건 아닌지 비교해야 합니다.
- 전매 가능, 프리미엄 가능 같은 말은 실제 매수 대기 수요가 있는지 따져야 합니다.
예를 들어 분양가 3억 원짜리 오피스텔을 보겠습니다. 직원은 월세 100만 원을 기준으로 연 4% 수익률을 말할 수 있습니다. 그런데 취득세와 부대비용으로 1천만 원 넘게 들어가고, 대출 1억 5천만 원에 금리 5%가 붙으면 이자만 연 750만 원입니다. 여기에 공실 2개월, 관리비 일부 부담, 수선비까지 넣으면 손에 남는 돈은 홍보자료와 완전히 달라집니다.
상가는 더 냉정합니다. 1층이라고 다 좋은 게 아닙니다. 코너라고 다 임차인이 붙는 것도 아닙니다. 배후세대가 몇 세대인지, 사람들이 실제로 어디로 걷는지, 경쟁 점포가 어느 방향에 몰려 있는지 봐야 합니다. 저는 현장에 가면 낮, 저녁, 주말을 나눠 봅니다. 분양사무실에서 들은 유동인구와 제 눈으로 본 유동인구가 다르면 제 눈을 믿습니다.
경매로 다시 나온 물건이 알려주는 신호
분양대행사 이야기를 왜 경매 블로그에서 길게 하냐고 물을 수 있습니다. 이유는 간단합니다. 잘못 분양받은 물건이 시간이 지나 경매로 흘러나오는 경우를 너무 많이 봤기 때문입니다. 특히 신도시 외곽 상가, 과잉 공급된 오피스텔, 입지 애매한 지식산업센터에서 이런 패턴이 반복됩니다.
제가 예전에 본 상가 하나가 있었습니다. 최초 분양가는 약 5억 2천만 원이었고, 감정가는 4억 6천만 원으로 잡혔습니다. 두 번 유찰돼 최저가가 2억 9천만 원대까지 내려왔죠. 겉으로 보면 싸 보입니다. 그런데 임장을 가보니 같은 층 절반 가까이가 비어 있었습니다. 기존 임차인도 월세를 낮춰달라고 계속 요구 중이었고요. 낙찰가가 낮아져도 공실 리스크가 그대로라면 싼 게 아닙니다.
또 다른 물건은 분양 당시 임대보장 조건이 붙어 있었습니다. 처음 1년은 월세가 들어왔지만, 보장 기간이 끝난 뒤 공실이 길어졌습니다. 소유자는 대출이자를 버티지 못했고 결국 경매로 넘어갔습니다. 이때 초보자는 감정가 대비 몇 퍼센트 싸다는 숫자만 봅니다. 하지만 저는 먼저 묻습니다. 이 물건이 왜 여기까지 왔나. 누가 먼저 손해를 봤나. 같은 실수를 내가 반복하는 건 아닌가.
분양 상담 받을 때 현장에서 쓰는 질문
분양대행사 직원과 만날 때는 질문을 구체적으로 해야 합니다. 추상적인 질문을 하면 추상적인 답이 돌아옵니다. “괜찮나요?”라고 물으면 “좋습니다”라는 답이 나옵니다. 대신 숫자와 책임을 묻는 질문을 던져야 합니다.
- 현재 같은 건물에서 실제 계약된 임대료 사례가 몇 건인지 물어봅니다.
- 그 임대차계약서 사본이나 임대 현황표를 볼 수 있는지 확인합니다.
- 공실이 생겼을 때 관리비는 누가 부담하는지 묻습니다.
- 대출 조건이 바뀌면 잔금 납부 계획이 어떻게 되는지 계산합니다.
- 주변 기존 건물의 매매가와 임대료를 직접 비교합니다.
이 질문을 했을 때 답이 흐려지면 조심해야 합니다. “요즘 분위기가 좋다”, “곧 좋아진다”, “선점해야 한다” 같은 말만 반복되면 저는 한 발 물러섭니다. 좋은 물건은 설명이 길지 않아도 숫자가 버팁니다. 반대로 애매한 물건은 말이 많아집니다.
그리고 계약금 입금은 정말 신중해야 합니다. 현장 분위기에 밀려 500만 원, 1천만 원 넣는 분들이 있습니다. 나중에 마음이 바뀌어도 돌려받기 쉽지 않은 경우가 많습니다. 계약서 특약, 해제 조건, 중도금 대출 불가 시 처리 방식까지 확인한 뒤 움직여야 합니다. 부동산 계약은 도장 찍기 전과 후의 힘이 완전히 다릅니다.
초보라면 피하는 게 나은 분양 물건
경매든 분양이든 초보가 처음부터 어려운 물건을 잡을 필요는 없습니다. 저는 초보에게 화려한 상품보다 단순한 물건을 권합니다. 권리관계가 복잡하지 않고, 임대수요가 검증돼 있고, 매도할 때 빠져나갈 시장이 있는 물건이 낫습니다.
특히 분양대행사 설명만으로 판단하기 위험한 물건이 있습니다. 주변에 비슷한 상품이 한꺼번에 많이 공급되는 곳, 준공 후에도 임차인 업종이 뚜렷하지 않은 상가, 수익률이 유난히 높게 제시되는 물건, 계약을 서두르게 만드는 물건입니다. 수익률이 높다는 말은 그만큼 시장이 가격을 낮게 본다는 뜻일 수도 있습니다.
부동산은 한 번 물리면 빠져나오는 데 시간이 오래 걸립니다. 주식처럼 버튼 한 번으로 손절이 안 됩니다. 취득세 내고, 이자 내고, 공실 버티고, 매수자 기다리다 보면 1년은 금방 갑니다. 그래서 저는 첫 물건일수록 돈 버는 상상보다 안 팔릴 때 버틸 수 있는지를 먼저 봅니다.
분양대행사를 적으로 볼 필요는 없습니다. 다만 그들이 해주는 설명은 판매자의 언어입니다. 투자자는 투자자의 언어로 다시 번역해야 합니다. 등기부, 대장, 대출, 임대료, 공실, 세금, 출구전략까지 내 손으로 확인해야 내 돈을 지킬 수 있습니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 확신보다 의심을 먼저 챙깁니다. 그 습관 하나가 큰 손실을 막아줍니다.
