한줄 요약
2회 유찰로 최저가 1억 8,087만원까지 내려온 곤지암읍 부동산, 9월 14일 입찰 예정입니다.
물건 들여다보기
경매물건 주소 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 319
경기도 광주시 곤지암읍 장심길에 위치한 이 부동산은 493.0㎡(약 149.1평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주택과 자연경관이 조화를 이루고 있으며, 물건의 구체적인 위치는 곤지암읍 중심에서 조금 떨어져 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 교통은 자차 이용 시에는 편리하나, 대중교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.
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가격이 말해주는 것
이 물건의 감정가는 3억 6,913만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1억 8,087만원으로, 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 상당히 매력적인 가격이지만, 2회 유찰이란 점에서 유찰 이유를 반드시 검토해야 합니다. 예상 낙찰가는 인근 실거래가와 평균 낙찰가율을 고려했을 때 1억 8,991만원 전후로 예상됩니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2019년 12월 19일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되어 있어, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 임차인의 대항력이 있는지 또한 중요한 포인트입니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 역시 확인이 필요합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 2회 유찰된 물건은 항상 리스크가 따릅니다. 주변 개발 호재나 지역 가치 상승 요인이 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 예상 수익률은 주거용보다는 향후 개발 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 현재의 저렴한 가격은 투자 관점에서 매력적인 기회일 수 있습니다.
내가 입찰한다면
내 경험상 이 물건은 예상 경쟁률이 다소 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상승한 1억 9천만원 내외를 고려할 듯합니다. 취등록세는 약 873만원 정도 예상되며, 총 투자금은 2억원 초반대가 될 것입니다. 입찰 전 유찰 이유와 임차인 현황을 반드시 확인하는 것을 권장합니다.
