얼마 전 경매 초보 한 분이 낙찰 예상가를 들고 상담을 왔습니다. 감정가보다 싸게 받을 수 있다며 표정이 꽤 밝았는데, 제가 엑셀 맨 아래에 부동산중개수수료 항목을 넣자 숫자가 바로 달라졌습니다. 법원 입찰장에서 바로 내는 돈은 아니지만, 나중에 임대를 놓거나 되팔 때 빠져나가는 돈이라 수익률 계산에서는 절대 빈칸으로 두면 안 됩니다.
경매를 오래 하다 보면 사람들이 이상하게 큰돈은 대담하게 쓰고, 작은 비용은 감으로 넘깁니다. 취득세, 법무비, 명도비, 수리비는 적어놓으면서 중개보수는 대충 복비 얼마 하겠지 하고 넘어갑니다. 그런데 5억, 9억, 15억으로 금액대가 올라가면 그 대충이 몇십만 원이 아니라 몇백만 원 차이로 돌아옵니다.
법원 입찰장에서는 안 보이는 돈
경매 낙찰 자체는 일반 매매처럼 공인중개사가 매수인과 매도인을 연결하는 거래가 아닙니다. 그래서 입찰하고 낙찰받는 행위만 놓고 보면 부동산중개수수료가 붙지 않습니다. 이 부분 때문에 초보가 착각을 합니다. 아, 경매는 복비가 없으니 무조건 유리하구나 하고요.
맞는 말도 있고 틀린 말도 있습니다. 낙찰 순간에는 안 냅니다. 하지만 낙찰 후 그 집을 임대 놓을 때, 또는 수리해서 매도할 때는 다시 시장으로 들어가야 합니다. 그때 공인중개사를 통하면 중개보수가 발생합니다. 단기 차익을 노리는 물건일수록 이 비용이 더 민감합니다. 매도가 100만 원 밀리고, 중개보수 200만 원 빠지고, 잔금일이 한 달 늘어 금융비용이 붙으면 생각보다 수익이 얇아집니다.
제가 현장에서 본 초보 실수는 거의 비슷합니다. 낙찰가만 낮추면 된다고 생각합니다. 그런데 실제 투자 수익은 낙찰가 하나로 끝나지 않습니다. 빠져나갈 돈을 먼저 적고 남는 금액을 봐야 합니다.
상한요율은 청구서가 아니라 천장입니다
부동산중개수수료의 공식 명칭은 중개보수에 가깝습니다. 공인중개사법 시행규칙과 시·도 조례 기준을 보면 거래 종류와 금액대에 따라 상한요율이 정해집니다. 여기서 중요한 말은 상한입니다. 상한요율은 받을 수 있는 최대치이지, 무조건 그 금액을 내야 한다는 뜻이 아닙니다.
주택 매매를 예로 들면 5천만 원 미만은 0.6%에 한도 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 한도 80만 원입니다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 상한선으로 잡힙니다. 임대차는 또 다릅니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%로 보는 식입니다.
오피스텔은 더 조심해야 합니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용입식 부엌, 화장실, 목욕시설 같은 요건을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 상한을 적용받습니다. 그런데 그 요건에서 벗어나면 상가나 토지처럼 0.9% 이내 협의 구간으로 들어갈 수 있습니다. 같은 오피스텔이라는 이름만 보고 계산하면 틀리는 이유가 여기 있습니다.
숫자로 보면 바로 감이 옵니다
5억 아파트를 매도하는 경우
낙찰받은 아파트를 수리해서 5억 원에 매도한다고 해보겠습니다. 주택 매매 2억 원 이상 9억 원 미만 구간이면 상한요율은 0.4%입니다. 계산하면 최대 200만 원입니다. 여기에 중개업소가 일반과세자라면 부가가치세가 별도로 붙을 수 있습니다. 투자 수익표에서 200만 원대 비용을 빼먹으면 수익률이 예쁘게 보이는 착시가 생깁니다.
9억 원 문턱 근처 물건
제가 특히 예민하게 보는 구간이 9억 원 근처입니다. 8억 9천500만 원 거래라면 0.4% 구간이라 상한이 358만 원 수준입니다. 그런데 9억 500만 원으로 올라가면 0.5% 구간이 되어 452만 원대까지 올라갑니다. 매도가가 1천만 원 차이인데 중개보수 상한은 90만 원 넘게 벌어질 수 있습니다. 이런 숫자는 협상 전에 알고 있어야 말이 됩니다.
월세도 마찬가지입니다. 보증금 5천만 원에 월세 120만 원이면 거래금액은 보증금에 월차임 100개월분을 더해 1억 7천만 원으로 잡습니다. 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이면 상한요율은 0.3%, 계산상 최대 51만 원입니다. 월세 물건은 보증금만 보고 복비를 어림하면 자주 틀립니다.
초보가 현장에서 자주 놓치는 세 가지
- 첫째, 중개보수는 매수인과 매도인, 임대인과 임차인에게 각각 발생할 수 있습니다. 내가 한쪽만 부담한다고 착각하면 실제 현금 흐름이 어긋납니다.
- 둘째, 상한요율은 협의의 출발점입니다. 계약서 쓰는 날 처음 꺼내면 분위기가 딱딱해집니다. 매물 의뢰 단계에서 보수율과 부가세 포함 여부를 먼저 맞춰두는 편이 깔끔합니다.
- 셋째, 경매 컨설팅 비용과 부동산중개수수료를 섞으면 안 됩니다. 입찰 대행, 권리분석 자문, 명도 지원이라는 이름으로 받는 돈과 공인중개사가 거래를 중개하고 받는 돈은 성격이 다릅니다. 명목을 분명히 해두지 않으면 나중에 말이 꼬입니다.
특히 경매 물건은 명도 상태, 체납관리비, 하자, 점유자 태도에 따라 매도 일정이 흔들립니다. 중개사가 실제로 현장 확인을 잘 해주고, 매수인 질문을 제대로 막아주고, 잔금 일정까지 조율해준다면 보수 자체가 아깝지 않을 때도 많습니다. 싸게만 보려다가 거래가 깨지면 그 손실이 더 큽니다.
좋은 중개사는 비용이 아니라 안전장치가 되기도 합니다
저는 부동산중개수수료를 무조건 깎아야 할 돈으로 보지 않습니다. 다만 모르고 내는 돈과 알고 합의한 돈은 완전히 다릅니다. 투자자는 숫자를 알아야 협상도 하고, 양보도 하고, 필요하면 제대로 지급할 수도 있습니다.
현장에서 오래 버틴 사람들은 비용을 적으로만 보지 않습니다. 대신 비용이 왜 나가는지, 얼마까지가 법정 상한인지, 내 거래에서는 어떤 구간이 적용되는지를 먼저 따집니다. 주택인지 오피스텔인지, 상가인지 토지인지, 매매인지 임대차인지에 따라 표가 바뀌고 지역 조례도 확인해야 합니다. 국토교통부와 지자체 안내를 같이 보는 습관이 그래서 필요합니다.
낙찰가를 적기 전에 매도할 때와 임대 놓을 때 빠져나갈 중개보수까지 한 줄 넣어두면 현장에서 마음이 덜 흔들립니다. 돈은 입찰장 안에서만 새는 게 아닙니다. 잔금 이후 시장으로 다시 나가는 순간부터 조용히 빠져나가는 돈이 있고, 그걸 먼저 보는 사람이 오래 갑니다.
