하남 망월동 오피스텔 경매, 4회 유찰 7천만

10월 19일 입찰, 4회 유찰로 76% 할인된 가격에 도전할 만한 기회지만, 대지권 문제가 걸립니다.

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경매물건 주소 경기도 하남시 미사강변중앙로 220, 13층1305호 (망월동,우성미사타워)

경기도 하남시 망월동에 위치한 우성미사타워 오피스텔입니다. 미사강변중앙로에 자리잡고 있어 교통 접근성이 좋은 편입니다. 하지만 솔직히 말하면, 오피스텔 내부가 골프연습장으로 개조되어 있는 점은 일반적인 주거용으로는 적합하지 않을 수 있습니다. 주변 상권은 활성화되어 있으나, 오피스텔로서의 매력은 다소 떨어질 수 있습니다.

감정가는 3억 2,900만원이었으나, 4회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 7,899만원입니다. 이는 감정가의 24% 수준으로, 정말 큰 폭의 할인입니다. 인근 오피스텔 시세가 약 2.5억원임을 고려할 때, 거의 70% 가까운 할인율을 자랑하고 있습니다. 내 경험상 이런 할인율은 흔치 않지만, 유찰된 이유가 있겠죠.

말소기준권리는 2017년 6월 15일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 이 물건은 대지권 미등기 상태입니다. 대지권 유무가 불확실하기 때문에, 향후 권리 관계에서 문제가 발생할 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 이러한 부분들은 입찰 전에 반드시 명확히 해야 합니다.

솔직히 말하면, 대지권 문제와 개조된 내부 상태는 투자 리스크로 작용할 가능성이 큽니다. 하지만, 76%라는 할인율은 매력적입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 약 8% 이상이 될 수 있지만, 리스크를 감수해야 하는 부분입니다. 주변 개발 호재나 교통 인프라는 긍정적 요인입니다.

내가 입찰한다면, 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 대지권 문제와 내부 상태 때문에 많은 입찰자가 주저할 것이기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 8,294만원 전후로 설정하고, 취등록세 약 381만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 합니다. 명도 과정에서의 난이도도 미리 염두에 두세요. 이 물건은 신중한 접근이 필요합니다.