얼마 전 초보 투자자 한 분이 상가주택 물건을 들고 와서 월세가 180만 원이면 괜찮지 않냐고 묻더군요. 서류상으로는 나쁘지 않았습니다. 감정가 4억 초반, 최저가 2억 후반, 현황조사서에는 임차인 3명, 월세 합계 180만 원. 그런데 저는 이런 물건을 보면 먼저 수익률보다 겁부터 납니다. 월세가 적혀 있다고 그 돈이 내 통장으로 들어온다는 뜻은 아니거든요.
월세 수익률은 낙찰가가 아니라 총투입금으로 봐야 합니다
경매 물건 설명을 보다 보면 월세 몇 만 원, 보증금 얼마, 연 수익률 몇 퍼센트라는 말이 쉽게 나옵니다. 근데 법원은 투자수익률을 보장해주는 곳이 아닙니다. 낙찰가 2억 8천만 원에 월세 180만 원이면 단순 계산으로 꽤 좋아 보입니다. 하지만 취득세, 법무비, 명도비, 체납 관리비, 수리비, 공실 기간, 대출이자까지 넣으면 표정이 달라집니다.
제가 예전에 낙찰받은 다가구 물건도 처음엔 월세 240만 원짜리로 보였습니다. 실제로 받아본 돈은 첫 6개월 평균 110만 원 정도였습니다. 한 세대는 보일러 문제로 수리비가 들어갔고, 한 세대는 기존 임차인이 밀린 월세를 이유로 버티고 있었고, 또 한 방은 사진보다 상태가 훨씬 안 좋아서 공실이 길어졌습니다. 숫자는 책상 위에서 반짝였는데, 현장은 먼지와 누수와 사람 문제로 움직였습니다.
단순 계산이 위험한 이유
- 낙찰가만 넣고 취득 부대비용을 빼먹는다.
- 월세 전액이 바로 들어온다고 가정한다.
- 명도 기간 동안의 이자를 계산하지 않는다.
- 수리비를 최저 견적으로 잡는다.
- 보증금 반환 가능성을 늦게 확인한다.
초보일수록 월세 물건을 볼 때 연 수익률 숫자에 끌립니다. 저도 그랬습니다. 그런데 10년 넘게 입찰장을 다니면서 느낀 건, 월세 투자는 높은 수익률 게임이 아니라 빠지는 돈을 얼마나 덜 놓치느냐의 게임에 가깝다는 겁니다.
임차인 권리는 월세보다 먼저 봐야 합니다
월세가 있는 물건에서 제일 먼저 볼 건 임대차관계입니다. 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 현황, 보증금 규모를 따져야 합니다. 특히 주거용은 대항력 있는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있습니다. 월세 60만 원 받으려고 들어갔다가 보증금 8천만 원을 안고 시작하는 일도 실제로 생깁니다.
예전에 빌라 한 채가 있었습니다. 최저가가 많이 떨어져서 입찰장에 사람이 꽤 몰렸죠. 겉으로는 월세 70만 원, 보증금 1천만 원 물건처럼 보였습니다. 그런데 전입일을 말소기준권리보다 앞에 두고 있던 임차인이 있었고, 배당으로 보증금을 다 못 받는 구조였습니다. 그날 현장에서 몇 명이 끝까지 가격을 올렸는데, 저는 그냥 접었습니다. 싸게 사는 게 아니라 남의 보증금을 떠안는 가격이면 이미 싼 게 아닙니다.
입찰 전 최소한 확인할 것
- 말소기준권리보다 임차인 전입이 빠른지 확인한다.
- 확정일자와 배당요구 종기 내 신청 여부를 본다.
- 소액임차인 최우선변제 범위를 지역과 시점 기준으로 따진다.
- 현황조사서와 매각물건명세서 내용이 서로 맞는지 본다.
- 관리사무소, 주변 중개업소, 현장 방문으로 실제 점유 상태를 확인한다.
서류 한 장만 보고 판단하면 위험합니다. 법원 서류도 중요하지만 현장에서 문패, 우편함, 전기계량기, 수도 사용 흔적을 보면 분위기가 다르게 보일 때가 많습니다. 저는 월세 물건일수록 밤에도 한 번 가봅니다. 낮에는 조용하던 집이 밤에는 사람이 드나드는 경우가 있고, 반대로 임차인이 있다고 적혀 있는데 실제로는 오래 빈 방인 경우도 있습니다.
월세가 높으면 좋은 물건이라는 착각
월세가 시세보다 유난히 높게 적힌 물건은 오히려 조심해야 합니다. 임대차계약서상 금액이 실제와 다를 수 있고, 가족 간 계약이거나 채무자와 가까운 사람이 점유하는 경우도 있습니다. 또 상가에서는 장사가 잘될 때 맺은 월세가 지금 시장에서는 유지되기 어려운 경우가 많습니다.
상가 경매에서 이런 일을 자주 봅니다. 예전 계약서에는 월세 250만 원인데, 주변에 가보면 같은 라인 공실이 세 칸입니다. 중개업소에서는 요즘 150만 원도 쉽지 않다고 말합니다. 그럼 계산은 250만 원이 아니라 150만 원 이하로 다시 해야 합니다. 낙찰 뒤에 기존 임차인이 나가면 새 임차인을 구해야 하는데, 그때 시장은 과거 계약서가 아니라 현재 손님 수와 주변 공실률로 움직입니다.
주택도 비슷합니다. 월세가 높아 보이는 원룸은 시설 상태가 받쳐줘야 합니다. 벽지, 장판, 보일러, 누수, 주차, 엘리베이터, 주변 소음이 임차인 모집 속도를 결정합니다. 숫자로는 월세 45만 원인데, 실제로는 38만 원에 두 달 공실을 각오해야 하는 방이라면 수익률은 금방 꺾입니다.
대출이 끼면 월세는 더 냉정하게 봐야 합니다
경락잔금대출을 이용하면 적은 자기자본으로 월세 물건을 잡을 수 있습니다. 하지만 대출이 들어가는 순간 월세는 수익이 아니라 먼저 이자를 막는 현금흐름이 됩니다. 예를 들어 대출이자와 원금 일부 상환으로 매달 95만 원이 나가는데 월세가 130만 원 들어온다면, 남는 돈은 35만 원입니다. 여기서 수리 한 번, 공실 한 달, 재산세 한 번이면 그 해 수익은 쉽게 사라집니다.
저는 입찰 전에 항상 세 가지 금액으로 계산합니다. 보수적인 월세, 예상보다 긴 공실, 예상보다 높은 수리비입니다. 월세는 주변 최저 수준으로 잡고, 공실은 최소 2개월 넣고, 수리비는 현장에서 본 것보다 20~30퍼센트 더 얹습니다. 그래도 버티는 물건이면 입찰을 고민합니다. 딱 맞아떨어져야 수익이 나는 물건은 작은 변수 하나에 바로 흔들립니다.
제가 쓰는 간단한 기준
- 월세는 광고가 아니라 실거래 가능한 금액으로 계산한다.
- 대출이자는 현재 금리보다 조금 높게 잡는다.
- 명도 기간 동안 월세 0원인 경우도 넣어본다.
- 보증금 반환 가능성을 현금 계획에 포함한다.
- 수리비 견적은 낮은 금액보다 높은 금액을 기준으로 본다.
이 기준을 넣으면 입찰가가 꽤 내려갑니다. 그래서 낙찰을 못 받는 날도 많습니다. 근데 저는 그게 정상이라고 봅니다. 입찰장에서는 낙찰이 성과처럼 보이지만, 투자에서는 안 들어간 물건이 나를 살려주는 경우가 훨씬 많습니다.
초보가 월세 경매에서 피해야 할 물건
처음부터 복잡한 임차인이 많은 다가구, 권리관계가 꼬인 상가, 유치권 주장 물건, 선순위 임차인 보증금이 큰 물건은 피하는 편이 낫습니다. 경험이 쌓이면 풀 수 있는 물건도 있지만, 초보가 첫 물건에서 그런 걸 만나면 공부가 아니라 사고가 됩니다. 특히 월세라는 단어가 붙으면 매달 돈이 들어올 것 같아서 마음이 급해지는데, 그 급한 마음이 입찰가를 올립니다.
저라면 첫 월세 물건은 구조가 단순한 소형 아파트나 오피스텔, 임차인 권리가 명확하고 보증금 규모가 감당 가능한 물건부터 보겠습니다. 수익률이 조금 낮아도 흐름이 읽히는 물건이 낫습니다. 현장에 가서 주변 월세 시세를 물어보고, 관리비 체납을 확인하고, 내부 수리 가능성을 보면서 내 돈이 어디서 새는지 먼저 찾는 겁니다.
월세 투자는 달콤합니다. 잘 잡으면 매달 현금이 들어오고, 대출을 갚아가며 자산도 쌓입니다. 하지만 경매에서 월세는 보너스가 아니라 검증 대상입니다. 임차인 권리, 현장 상태, 대출이자, 세금, 공실을 다 지나온 뒤에도 남는 돈이 있어야 진짜 수익입니다. 저는 아직도 입찰 전날이면 계산기를 여러 번 두드립니다. 욕심이 올라올수록 숫자를 더 차갑게 봐야 오래 버팁니다.
