얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 옆자리 초보 투자자가 매각물건명세서만 보고 숫자를 두드리고 있더군요. 제가 슬쩍 물었습니다. 임차인 계약서 날짜는 봤냐고요. 그분은 보증금만 확인했다고 했습니다. 솔직히 그 순간 저는 입찰가를 다시 낮췄습니다. 부동산 경매에서 임대차계약서는 그냥 거주 사실을 적은 종이가 아닙니다. 낙찰자가 떠안을 돈, 명도 난이도, 배당 가능성, 심하면 입찰 자체를 접어야 할 이유가 그 안에 숨어 있습니다.
계약서에서 제일 먼저 보는 건 보증금이 아닙니다
초보 때는 다들 보증금부터 봅니다. 저도 그랬습니다. 보증금 5천만 원이면 가볍게 보고, 2억이면 겁부터 났죠. 그런데 현장에서 더 먼저 봐야 하는 건 날짜입니다. 계약일, 전입일, 확정일자, 근저당 설정일, 경매개시결정등기일. 이 다섯 개가 서로 어떤 순서로 서 있는지가 돈의 흐름을 갈라놓습니다.
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 힘이 생깁니다. 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리도 문제 됩니다. 이 말이 어렵게 들리면 이렇게 보면 됩니다. 임대차계약서가 등기부보다 앞에 서 있는지, 뒤에 서 있는지 보는 싸움입니다.
제가 봤던 한 빌라는 감정가가 3억 4천만 원, 최저가가 2억 3천만 원까지 내려와 있었습니다. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 그런데 임차인 보증금 1억 2천만 원의 전입일이 선순위 근저당보다 빨랐고, 확정일자도 비슷한 시기에 찍혀 있었습니다. 이런 물건은 싸게 낙찰받았다고 좋아할 일이 아닙니다. 배당 후 남는 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있는지 따져야 합니다. 저는 이런 물건에서 예상 인수금과 명도비를 넣어 계산한 뒤, 결국 응찰표를 접었습니다.
임대차계약서와 등기부는 같이 봐야 합니다
임대차계약서만 따로 보면 착시가 생깁니다. 계약서에는 깨끗하게 적혀 있어도 등기사항전부증명서 을구에 근저당이 여러 개 붙어 있으면 전혀 다른 이야기가 됩니다. 반대로 등기부가 단순해 보여도 다가구주택처럼 선순위 임차인이 여럿 숨어 있을 수 있습니다. 그래서 저는 계약서를 볼 때 항상 등기부, 전입세대 확인 자료, 현황조사서, 매각물건명세서를 한 묶음으로 놓습니다.
특히 다가구주택은 조심해야 합니다. 301호라고 생각했는데 계약서에는 3층 일부라고만 적힌 경우가 있습니다. 전입 주소가 실제 점유 호실과 엇갈리면 나중에 배당이나 대항력 판단에서 다툼이 생깁니다. 경매 물건이 아니더라도 세입자로 계약할 때 주소와 동, 호수는 주민등록에 들어갈 표현까지 맞춰 적는 게 좋습니다. 오피스텔, 상가주택, 근린생활시설이 섞인 건물은 더 예민합니다.
- 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인합니다.
- 대리인이 나오면 위임장, 인감증명서, 신분증을 같이 봅니다.
- 계약서 주소와 등기부 주소, 실제 현관 표시가 맞는지 대조합니다.
- 잔금일 전 새 근저당이나 가압류가 들어오면 계약을 해제할 수 있는 특약을 넣습니다.
- 기존 근저당 말소 조건이 있으면 말소 시점과 방법을 계약서에 박아둡니다.
특약 한 줄이 보증금을 지키기도 합니다
임대차계약서에서 기본 조항은 대부분 비슷합니다. 진짜 차이는 특약에서 납니다. 제가 세입자 입장이라면 가장 먼저 보는 문장은 기존 대출 말소 조건입니다. 예를 들어 보증금 2억 원짜리 전세계약인데 등기부에 근저당 1억 5천만 원이 있다면, 말로만 잔금 때 갚겠다고 듣고 넘어가면 안 됩니다. 잔금과 동시에 해당 근저당을 전액 말소한다는 문장을 넣고, 실제 말소 접수까지 확인해야 마음이 놓입니다.
관리비도 대충 쓰면 나중에 싸움이 납니다. 월세 70만 원에 관리비 20만 원이라고 해놓고, 막상 살아보니 인터넷, 수도, 청소비, 공용전기, 엘리베이터 비용이 또 붙는 식입니다. 계약서에는 관리비 금액만 쓰지 말고 포함 항목을 적어야 합니다. 원상복구 범위도 마찬가지입니다. 벽지 한 면인지, 전체 도배인지, 기존 하자는 어디까지 인정하는지 사진으로 남겨두면 나중에 감정 상할 일이 줄어듭니다.
임대인의 세금 체납도 그냥 넘길 문제가 아닙니다. 선순위 조세채권이 있으면 세입자 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 요즘은 임대차계약을 앞두고 납세증명서나 선순위 보증금 정보를 요구하는 일이 예전보다 훨씬 자연스러워졌습니다. 임대인이 불쾌해한다는 이유만으로 넘어가기에는 보증금이 너무 큽니다. 500만 원짜리 중고차 살 때도 사고 이력을 보는데, 2억짜리 전세계약에서 등기부 한 장만 보고 끝내는 건 위험합니다.
경매 투자자는 계약서의 빈칸도 봅니다
경매 물건에서 임대차계약서를 볼 때 저는 적힌 내용보다 안 적힌 내용을 더 오래 봅니다. 계약기간이 이상하게 짧거나, 보증금 지급 내역이 불명확하거나, 확정일자와 전입일 사이에 간격이 크면 한 번 더 의심합니다. 가족 간 계약, 법인 대표와 특수관계인 계약, 경매 직전에 생긴 임차인도 그냥 지나치지 않습니다. 전부 가짜라는 뜻은 아닙니다. 다만 돈이 걸리면 사람은 생각보다 복잡한 선택을 합니다.
예전에 한 아파트에서 임차인이 보증금 8천만 원을 주장한 적이 있습니다. 계약서도 있었고 전입도 되어 있었습니다. 그런데 통장 이체 내역이 3천만 원밖에 확인되지 않았고, 나머지는 현금 지급이라고 했습니다. 법원 기록만으로 단정할 수는 없었지만, 저는 명도 과정에서 다툼이 길어질 물건이라고 판단했습니다. 그때 예상 명도비와 지연 이자를 넣어보니 입찰가를 최소 1천5백만 원 낮춰야 숫자가 맞았습니다.
초보 투자자는 낙찰가만 봅니다. 오래 버틴 투자자는 낙찰 후 시간을 봅니다. 임대차계약서가 애매하면 잔금대출 심사도 까다로워지고, 점유자와 협의도 길어지고, 배당기일 이후에도 마음이 편하지 않습니다. 수익률 12%처럼 보이던 물건이 실제로는 4%짜리 물건이 되는 경우가 여기서 나옵니다.
계약서에 서명하기 전, 이 정도는 직접 확인합니다
임대차계약서에 도장 찍기 전에는 최소한 세 번 멈춰야 합니다. 첫째, 계약 당일 등기부를 다시 떼어봅니다. 어제 깨끗했던 등기부가 오늘도 깨끗하다는 보장은 없습니다. 둘째, 보증금은 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 가족 명의, 법인 직원 명의, 공인중개사 보관 같은 말이 나오면 이유를 따져야 합니다. 셋째, 전입신고와 확정일자는 잔금 치른 날 바로 처리합니다. 하루 늦었다고 별일 없겠지 하는 생각이 제일 비쌉니다.
경매 투자자 입장에서는 임차인을 이길 방법을 찾는 게 실력이 아닙니다. 누가 먼저 보호받는 위치에 있는지 정확히 인정하는 게 실력입니다. 세입자 입장에서도 마찬가지입니다. 집주인이 좋아 보이고 중개사가 믿음직해 보여도, 계약서는 사람 좋은 분위기를 숫자와 날짜로 바꾸는 문서입니다. 저는 지금도 큰 물건을 볼 때 계약서 한 장을 여러 번 읽습니다. 10년을 해도 겁나는 부분이 있고, 그 겁이 결국 돈을 지켜주는 날이 많았습니다.
