얼마 전 법원 입찰장에서 예전의 제 모습을 보는 듯한 분을 만났습니다. 손에는 매각물건명세서와 감정평가서가 잔뜩 출력되어 있었고, 계산기에는 예상 수익률이 꽤 예쁘게 찍혀 있더군요. 그런데 딱 한 가지가 빠져 있었습니다. 그 집에 누가 살고 있는지, 그 사람이 어떤 권리로 버티는지에 대한 확인이었습니다.
경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만 실제로는 덜 다치는 게임입니다
처음 경매를 배우면 감정가, 최저가, 낙찰가율부터 봅니다. 저도 그랬습니다. 감정가 3억짜리가 두 번 유찰돼 1억 9천만 원까지 내려오면 눈이 확 커집니다. 주변 시세가 2억 6천만 원이면 대충 7천만 원 남는 것처럼 보이죠.
근데 현장에서는 그렇게 단순하게 돈이 남지 않습니다. 취득세, 법무비, 명도 비용, 체납 관리비, 수리비, 잔금대출 이자, 보유 기간 중 세금까지 붙습니다. 제가 예전에 낙찰받았던 수도권 빌라 한 건은 장부상으로는 3천만 원 정도 남는 물건이었습니다. 실제로는 누수 보수 480만 원, 미납 관리비 일부 협의금 170만 원, 이사비 250만 원, 대출 이자와 중개 비용까지 더해지니 손에 남은 돈은 생각보다 작았습니다.
그때 배운 게 있습니다. 경매에서 싼 물건은 대체로 이유가 있습니다. 남들이 몰라서 안 들어오는 경우도 있지만, 알고도 피하는 경우가 훨씬 많습니다.
권리분석에서 한 줄 놓치면 수익률표는 종이가 됩니다
초보가 가장 많이 하는 실수는 등기부등본만 보고 끝내는 겁니다. 등기부에 근저당이 있고, 그보다 뒤에 전입한 임차인이 있으면 말소되겠지 하고 넘어갑니다. 그런데 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인, 배당요구 여부, 인수되는 보증금이 작게 적혀 있으면 얘기가 달라집니다.
예를 들어 최저가 1억 5천만 원짜리 아파트가 있다고 치겠습니다. 시세는 2억 1천만 원이고, 겉으로 보면 좋아 보입니다. 그런데 선순위 임차인 보증금 4천만 원이 낙찰자 인수라면 실제 매입가는 1억 9천만 원부터 시작합니다. 여기에 취득세와 수리비를 붙이면 이미 안전마진은 거의 없습니다.
제가 입찰 전 꼭 보는 것
- 말소기준권리보다 앞선 전입이나 확정일자가 있는지
- 임차인이 배당요구를 했는지, 보증금이 전액 배당될 가능성이 있는지
- 매각물건명세서에 인수 조건이나 특이사항이 있는지
- 건축물대장상 위반건축물 표시가 있는지
- 현황조사서와 실제 점유 상태가 서로 맞는지
이 다섯 가지 중 하나라도 찝찝하면 저는 입찰가를 낮추거나 아예 접습니다. 수익률이 조금 낮아지는 건 괜찮습니다. 그런데 인수 보증금이나 명도 분쟁을 잘못 밟으면 몇 달 동안 돈과 마음이 같이 묶입니다.
시세조사는 부동산 앱 숫자만 믿으면 위험합니다
경매 물건을 볼 때 많은 분들이 실거래가와 매물가를 같이 봅니다. 방향은 맞습니다. 다만 매물가를 시세로 착각하면 안 됩니다. 2억 8천만 원에 올라온 매물이 있다고 해서 그 집이 2억 8천만 원에 팔리는 건 아닙니다. 호가는 주인의 희망이고, 실거래가는 시장이 실제로 받아준 숫자입니다.
저는 보통 최근 6개월 실거래, 현재 같은 단지 매물, 저층과 고층 차이, 향과 구조, 엘리베이터 유무, 주차 상태를 따로 봅니다. 같은 동네 빌라라도 도로 하나 차이로 2천만 원이 갈립니다. 초등학교 배정, 언덕, 누수 이력, 불법 증축 여부도 가격에 바로 반영됩니다.
현장에 가면 더 노골적입니다. 사진으로는 멀쩡한데 복도 냄새가 심한 건물도 있고, 외벽 균열이 생각보다 큰 집도 있습니다. 반대로 온라인 사진은 별로였는데 내부 구조가 좋아서 수리 후 매도가 쉬운 물건도 있습니다. 책상 위에서 1차로 거르고, 발로 확인해서 2차로 걸러야 합니다.
명도는 법보다 사람의 감정이 먼저 튀어나옵니다
낙찰받고 나면 끝난 줄 아는 분들이 많습니다. 사실 그때부터 진짜 일이 시작됩니다. 잔금 납부, 소유권 이전, 점유자 연락, 이사 협의, 강제집행 가능성까지 이어집니다. 명도는 서류 절차도 중요하지만 사람을 상대하는 일이라 말 한마디가 판을 바꿉니다.
저는 첫 연락에서 절대 윽박지르지 않습니다. 상대가 채무자든 임차인이든 이미 마음이 무너진 상태인 경우가 많습니다. 처음부터 법대로 하겠다고 밀어붙이면 협의가 더 어려워집니다. 대신 날짜, 이사 가능성, 필요한 비용, 집 상태 확인을 차분히 나눕니다. 물론 말이 통하지 않는 경우에는 인도명령과 강제집행 절차를 준비해야 합니다.
예전에 한 다세대주택 명도에서 점유자가 두 달을 버틴 적이 있습니다. 이사비를 과하게 요구했고, 집 내부 확인도 막았습니다. 감정적으로 대응했으면 더 길어졌을 겁니다. 저는 내용증명, 인도명령, 집행 예고를 순서대로 밟으면서 동시에 현실적인 이사 날짜를 열어뒀습니다. 결국 강제집행 직전 협의가 됐고, 추가 손실은 줄일 수 있었습니다.
입찰가는 욕심보다 퇴로를 기준으로 잡습니다
제가 초보 때 가장 많이 흔들렸던 순간은 입찰표를 쓰기 직전이었습니다. 1천만 원만 더 쓰면 받을 것 같고, 남들도 이 물건을 노릴 것 같고, 괜히 놓치면 손해 본 기분이 듭니다. 그런데 경매에서 안 받은 물건은 손해가 아닙니다. 비싸게 받은 물건이 손해입니다.
입찰가는 낙찰받고 싶은 가격이 아니라, 일이 틀어져도 버틸 수 있는 가격이어야 합니다. 예상 매도가에서 보수적으로 5퍼센트 정도 낮추고, 비용은 넉넉하게 잡고, 명도 기간이 길어졌을 때 이자까지 넣습니다. 그렇게 계산했는데도 남는다면 들어갑니다. 안 남으면 박수만 치고 나옵니다.
초보라면 피하는 쪽이 나은 물건
- 선순위 임차인 구조가 복잡한 물건
- 유치권 신고가 있고 현장 확인이 어려운 물건
- 토지 지분만 나오는 물건
- 위반건축물인데 원상복구 비용을 가늠하기 어려운 물건
- 시세 거래가 적어 매도 기간을 예측하기 힘든 물건
수익 큰 물건은 대체로 설명도 어렵습니다. 초보 때는 남에게 설명하기 쉬운 물건부터 가는 게 낫습니다. 아파트 한 채라도 권리관계가 깨끗하고, 시세가 분명하고, 점유 상태가 확인되는 물건이면 공부가 됩니다.
경매를 오래 하게 만든 건 대박보다 생존감각이었습니다
10년 넘게 입찰장을 다니면서 크게 번 사람도 봤고, 몇 번의 실수로 시장을 떠난 사람도 봤습니다. 차이는 정보량보다 태도에서 많이 갈렸습니다. 잘하는 사람은 모르는 걸 모른다고 인정합니다. 애매하면 더 묻고, 찝찝하면 빠지고, 숫자가 안 맞으면 욕심을 접습니다.
경매는 분명 기회가 있는 시장입니다. 다만 초보에게 가장 필요한 건 용기보다 브레이크입니다. 첫 낙찰보다 첫 손실을 작게 만드는 게 오래 가는 길입니다. 입찰장에서 제가 아직도 입찰표를 쓰기 전에 한 번 더 멈추는 이유도 그겁니다. 돈은 벌 기회가 다시 오지만, 잘못 배운 습관은 생각보다 오래 갑니다.
