하남 망월동 상가 경매, 7회 유찰 5천만

7회 유찰 후 10월 19일 재입찰, 감정가의 8%인 5,114만원으로 과감한 도전이 필요

경매물건 주소 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층134호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타)

경기도 하남시 망월동에 위치한 이 상가는 미사강변중앙로 190에 자리 잡고 있습니다. 이 지역은 최근 몇 년간 개발이 활발히 진행되면서 상권이 형성되고 있는 곳입니다. 하지만 솔직히 말하면, 아직 완전히 자리 잡은 상권은 아니기에 입찰 전 주변 상권의 실제 상태를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

감정가는 6억 2,100만원이었으나, 7회 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 5,114만원으로 대폭 하락했습니다. 이는 감정가의 8% 수준으로, 인근 상가 시세와 비교했을 때도 상당히 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 5,369만원 전후로 예상되며, 이는 인근 실거래가 대비 큰 폭의 할인입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 29일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없다고 하지만, 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 현황도 명확하지 않으니, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮지만, 미리 확인하는 것이 안전합니다.

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 92% 할인된 가격은 매력적이지만, 그만큼 리스크도 존재합니다. 미사강변도시 개발 호재가 있지만, 상권 형성까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 6% 이상이 가능할 것으로 보이나, 실제 수익률은 상권 활성화 여부에 크게 좌우될 것입니다.

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 입찰 경쟁률이 낮을 수도 있습니다. 하지만, 입찰자들이 관망하다가 갑자기 몰릴 수도 있으니 주의가 필요합니다. 권장 입찰가는 5천만원 초반대가 적당할 것으로 보이며, 취등록세 약 247만원을 포함한 총 투자금은 5,361만원 정도로 예상됩니다. 만약 상권이 활성화된다면, 이보다 더 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 명도 과정에서의 어려움이나 예상치 못한 추가 비용은 항상 염두에 두어야 합니다.