한줄 요약
11회 유찰 후 10월 19일 입찰, 매력적인 가격이나 임차인 문제 주의 필요.
물건 들여다보기
경매물건 주소 경기도 광주시 회안대로 35-29, 5동 4층401호 (매산동,부강타운)
경기도 광주시 매산동 부강타운에 위치한 아파트입니다. 주거지역으로 적당한 환경이지만, 교통편은 다소 불편할 수 있습니다. 정확한 면적 정보가 없어 아쉽지만, 주변의 생활 인프라는 무난한 편입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가 2억 2,900만원에서 11회 유찰로 최저입찰가가 7,854만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격입니다. 인근 아파트 실거래가와 비교했을 때 거의 70% 저렴한 편으로 보입니다. 예상 낙찰가는 이보다 조금 높을 수 있는 8,247만원 전후로 생각됩니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2021년 12월 16일의 압류입니다. 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 대항력을 포기하겠다는 확약서가 제출되었지만, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이런 경우, 임차인의 인도 문제와 배당 순위를 세심하게 검토해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 추가적인 법적 리스크를 염두에 두는 것이 안전합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 11회 유찰된 점은 매력적인 가격 측면 외에 뭔가 문제가 있을 수 있다는 신호입니다. 그러나 보증금 포기 확약서 같은 긍정적인 요소도 있어, 리스크 관리가 가능하다면 좋은 기회일 수 있습니다. 예상 수익률은 매입가 기준으로 월세 전환 시 연 5~6% 정도로 예상됩니다. 교통편이 다소 불편한 점은 고려해야 할 악재입니다.
내가 입찰한다면
입찰에 참여한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이 물건의 권장 입찰가는 8,200만원 전후로 생각되며, 취등록세는 약 379만원 정도로 예상됩니다. 임차인의 명도 문제와 교통편 부분을 염두에 두고 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다. 최종적으로는 리스크를 감수할 수 있는지 여부에 달려 있습니다.
