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얼마 전 지인이 공인중개사시험을 준비한다고 하면서 제일 먼저 물어본 게 “뭐부터 봐야 해?”였어요. 책은 두껍고 과목 이름은 낯설고, 1차와 2차가 같은 날 치러진다는 말까지 들으면 시작 전부터 머리가 복잡해지죠.
공인중개사시험 구조부터 잡기
공인중개사시험은 크게 1차와 2차로 나뉩니다. 큐넷 안내 기준으로 2026년 제37회 시험은 10월 31일 토요일에 1차와 2차가 함께 시행됩니다. 원서접수는 8월 초에 진행되고, 빈자리 접수 기간이 따로 열리는 방식입니다.
1차 과목은 부동산학개론, 민법 및 민사특별법입니다. 2차 과목은 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법 및 부동산세법으로 구성됩니다. 이름만 보면 어렵지만, 처음에는 과목 성격을 나눠서 보는 게 훨씬 편합니다.
- 부동산학개론: 계산 문제와 기본 이론이 섞인 과목
- 민법: 판례와 개념 이해가 중요한 과목
- 중개사법: 암기 비중이 높고 점수를 만들기 좋은 과목
- 공법: 범위가 넓어 초반부터 조금씩 쌓아야 하는 과목
- 공시법·세법: 등기, 지적, 세금 흐름을 구분해서 익히는 과목
합격 기준을 알면 공부 방향이 달라집니다
공인중개사시험은 매 과목 100점 만점 기준으로 과목별 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다. 그래서 모든 과목을 90점까지 끌어올리는 시험이라기보다, 과락을 피하면서 평균 60점을 안정적으로 넘기는 시험에 가깝습니다.
예를 들어 1차에서 부동산학개론 75점, 민법 45점이면 평균은 60점이지만 민법이 아슬아슬합니다. 반대로 한 과목이 39점이면 평균이 높아도 불합격입니다. 이 점 때문에 초보자는 “잘하는 과목을 더 잘하기”보다 “위험한 과목을 40점 아래로 떨어뜨리지 않기”가 중요합니다.
처음 3개월은 민법과 개론에 시간을 더 쓰기
초보자라면 첫 3개월은 1차 과목을 중심으로 잡는 편이 좋습니다. 특히 민법은 용어가 낯설어서 처음엔 문장이 잘 안 읽힙니다. 매매, 임대차, 대리, 무효와 취소 같은 단어가 반복되는데, 이걸 단순 암기로 밀어붙이면 뒤에서 금방 흔들립니다.
부동산학개론은 계산 문제 때문에 겁을 먹는 분들이 많습니다. 그런데 실제로는 자주 나오는 공식과 문제 유형이 어느 정도 정해져 있습니다. 처음부터 어려운 계산을 붙잡기보다 수요와 공급, 부동산 시장, 투자론의 기본 흐름을 먼저 잡고 계산 문제를 얹는 식이 덜 지칩니다.
동차 준비는 욕심보다 시간표가 먼저입니다
1차와 2차를 같은 해에 모두 노리는 것을 보통 동차 준비라고 부릅니다. 시간이 충분하다면 좋은 전략이지만, 직장인이나 육아 중인 분이라면 현실적인 공부 시간을 먼저 계산해야 합니다. 하루 2시간을 꾸준히 확보할 수 있는 사람과 주말에만 공부할 수 있는 사람의 전략은 달라야 하니까요.
대략 6개월 이상 남았고 주 15시간 이상 공부할 수 있다면 동차도 고려할 만합니다. 반대로 시험까지 시간이 짧고 민법을 처음 접한다면 1차 합격을 먼저 목표로 두는 편이 마음도 덜 흔들립니다. 공인중개사시험은 전년도 1차 합격자에게 다음 회차 1차 면제 기회가 주어지기 때문에, 단계적으로 가는 전략도 충분히 현실적입니다.
초보자에게 맞는 공부 순서
- 1단계: 민법과 부동산학개론 기본강의 1회독
- 2단계: 중개사법을 추가해 암기 과목 감각 만들기
- 3단계: 공법은 매일 조금씩 반복
- 4단계: 공시법과 세법은 기출 중심으로 빈출 파트 확인
- 5단계: 시험 2개월 전부터 전 과목 기출 회독과 모의고사 병행
기출문제는 빨리 만날수록 좋습니다
많은 분들이 기본서를 다 본 뒤에 기출문제를 풀려고 합니다. 근데 공인중개사시험은 기출을 늦게 보면 오히려 방향을 잃기 쉽습니다. 처음에는 틀려도 괜찮으니, 기본강의 한 단원이 끝날 때마다 해당 단원 기출을 바로 붙여보는 게 좋습니다.
기출을 보면 시험이 좋아하는 표현이 보입니다. 민법에서는 “대항할 수 있다”, “무효이다”, “취소할 수 있다” 같은 말이 중요하고, 중개사법에서는 숫자와 기간이 자주 발목을 잡습니다. 공법은 비슷한 제도가 많아서 표로 비교하면 기억에 오래 남습니다.
솔직히 공인중개사시험은 의지만으로 버티기엔 양이 많습니다. 그래서 공부를 잘하는 사람보다 루틴을 덜 무너뜨리는 사람이 유리합니다. 평일에는 2과목, 주말에는 복습과 기출처럼 단순한 틀을 만들어두면 선택 피로가 줄어듭니다.
실전 전에는 점수보다 과락 위험을 먼저 보기
시험 한 달 전에는 평균 점수만 보지 말고 과목별 최저점을 확인해야 합니다. 모의고사에서 평균 62점이 나와도 공법이 38점이면 위험 신호입니다. 이때는 잘 나오는 과목을 더 파기보다, 35점대 과목을 45점 이상으로 올리는 데 시간을 쓰는 편이 효율적입니다.
공인중개사시험은 한 번에 모든 내용을 완벽하게 외워야 붙는 시험은 아닙니다. 자주 나오는 부분을 놓치지 않고, 낯선 문제에서 흔들려도 기본 문제를 챙기는 시험에 가깝습니다. 처음 시작할 때는 막막해 보여도 과목별 역할을 나누고 기출 중심으로 반복하면 길이 조금씩 보입니다. 꾸준히 앉아 있는 힘이 생각보다 큰 차이를 만듭니다.
