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얼마 전 초보 투자자 한 분이 등기부등본을 들고 와서 물었습니다. “선순위 근저당만 말소되면 깨끗한 물건 아닌가요?” 그 말 듣고 예전 생각이 났습니다. 저도 처음엔 등기를 너무 단순하게 봤거든요. 갑구에 소유자, 을구에 근저당. 경매로 낙찰받으면 근저당은 대부분 사라진다. 딱 이 정도만 믿고 입찰장에 들어갔다가 식은땀 난 적이 있습니다.
부동산 경매에서 등기는 지도 같은 겁니다. 그런데 그냥 지도라기보다, 길 중간에 함정 표시가 작게 적힌 지도에 가깝습니다. 글씨 한 줄이 작다고 돈도 작게 움직이는 게 아닙니다. 어떤 한 줄은 낙찰가보다 무겁습니다.
등기부등본은 세 장짜리 서류가 아닙니다
초보 때 가장 많이 하는 실수가 등기부등본을 출력해서 ‘소유자 누구네’, ‘근저당 얼마네’ 정도만 보고 덮는 겁니다. 등기는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부는 부동산의 신상명세서입니다. 주소, 면적, 건물 구조, 대지권 같은 내용이 들어갑니다. 갑구는 소유권의 흐름이고, 을구는 돈 빌린 흔적과 담보권이 주로 적힙니다.
문제는 각 칸이 따로 노는 게 아니라는 겁니다. 표제부에서 대지권이 빠져 있으면 아파트처럼 보여도 토지 부분이 애매할 수 있습니다. 갑구에 가처분이나 가등기가 있으면 낙찰자가 소유권을 가져가도 뒤가 찜찜합니다. 을구에 근저당이 많아도 말소기준권리보다 뒤면 크게 겁낼 일은 아닐 수 있습니다. 반대로 금액이 작아 보여도 앞순위 권리면 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
제가 현장에서 보는 순서는 이렇습니다. 먼저 표제부에서 물건 자체가 내가 생각한 그 물건이 맞는지 봅니다. 빌라인지, 다세대인지, 오피스텔인지, 대지권은 있는지 확인합니다. 그다음 갑구에서 소유권 변동, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 걸 봅니다. 을구에서 근저당, 전세권, 지상권 등을 봅니다. 여기서 멈추면 안 됩니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서까지 붙여서 봐야 등기가 실제 점유 상황과 맞는지 감이 옵니다.
말소기준권리만 외우면 위험합니다
경매 강의에서 자주 나오는 말이 말소기준권리입니다. 근저당, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정 등 중에서 가장 앞선 권리를 기준으로 뒤 권리가 소멸하는지 판단합니다. 이 개념은 아주 중요합니다. 그런데 초보가 여기서 사고를 많이 냅니다. 말소기준권리만 찾으면 권리분석이 끝났다고 생각하거든요.
예전에 제가 본 다세대 물건이 있었습니다. 감정가 2억 1천만 원, 최저가가 두 번 떨어져 1억 3천만 원대까지 내려왔습니다. 등기상으로는 근저당이 앞에 있고 뒤에 압류가 몇 개 붙어 있었습니다. 얼핏 보면 낙찰받으면 뒤 권리는 싹 지워질 것처럼 보였습니다. 그런데 임차인 전입일이 근저당보다 빨랐습니다. 확정일자와 배당요구까지 확인해 보니, 보증금 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있었습니다.
숫자로 보면 더 무섭습니다. 최저가 1억 3천만 원이라 싸 보였지만, 인수할 보증금이 4천만 원만 붙어도 실제 매입가는 1억 7천만 원이 됩니다. 거기에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비까지 넣으면 주변 실거래가와 큰 차이가 안 납니다. 입찰장에서 싸 보이는 물건은 대부분 이유가 있습니다. 등기가 그 이유를 전부 말해주지는 않지만, 적어도 의심할 방향은 알려줍니다.
갑구의 작은 글씨가 더 무서울 때가 있습니다
초보는 을구의 근저당 금액에 먼저 눈이 갑니다. 3억, 5억, 10억 이런 숫자가 크니까요. 그런데 저는 갑구를 더 오래 봅니다. 특히 소유권이 자주 바뀐 물건, 가족 간 매매가 섞인 물건, 가처분이나 가등기가 있는 물건은 손이 쉽게 안 갑니다.
가처분은 쉽게 말해 “이 부동산을 마음대로 처분하지 못하게 해달라”는 표시입니다. 소유권 다툼이 깔려 있을 가능성이 있습니다. 물론 경매 절차에서 소멸하는 경우도 있고, 사안별로 다릅니다. 하지만 초보가 혼자 판단하기엔 부담이 큽니다. 가등기도 마찬가지입니다. 매매예약 가등기인지, 담보가등기인지에 따라 성격이 달라집니다. 담보가등기는 말소기준권리가 될 수 있지만, 소유권이전청구권 가등기는 순위와 내용에 따라 낙찰자를 곤란하게 만들 수 있습니다.
제가 예전에 입찰 직전까지 갔다가 뺀 물건도 갑구 때문이었습니다. 가격은 좋았습니다. 역세권 소형 빌라였고 월세 수요도 탄탄했습니다. 그런데 갑구에 소유권이전청구권 가등기가 오래전에 잡혀 있었습니다. 법원 서류만으로는 속이 시원하지 않았고, 등기 원인과 이해관계가 복잡해 보였습니다. 주변에서는 “어차피 낙찰되면 해결될 수도 있다”고 했지만, 저는 빠졌습니다. 경매에서 ‘될 수도 있다’는 말은 초보에게 꽤 비싼 말입니다.
등기와 현장이 안 맞을 때가 진짜 문제입니다
등기부등본은 종이입니다. 현장은 사람입니다. 서류상 소유자는 A인데 실제 거주자는 B일 수 있고, 임차인이라고 주장하는 사람이 전입은 늦었지만 집 안에 오래 산 흔적을 갖고 있을 수도 있습니다. 그래서 저는 등기를 본 뒤 반드시 현장과 맞춰 봅니다.
예를 들어 등기에는 근저당과 압류만 깔끔하게 보입니다. 그런데 현장에 가보니 우편함에 여러 이름이 섞여 있고, 전기계량기 사용량이 꾸준하고, 관리사무소에서는 “그 집 세입자가 오래 살았다”고 말합니다. 이러면 등기만 믿고 들어가면 안 됩니다. 전입세대열람, 주민등록 점유관계, 매각물건명세서의 임차인 표시를 같이 봐야 합니다.
특히 빌라나 다가구는 더 조심해야 합니다. 다가구는 건물 하나에 여러 세대가 살아도 등기는 하나인 경우가 많습니다. 등기만 보면 단순해 보여도 실제로는 임차인이 여럿일 수 있습니다. 보증금 합계가 생각보다 크고, 일부가 대항력을 갖고 있으면 낙찰자가 떠안는 돈이 생길 수 있습니다. 아파트보다 싸다고 무조건 쉬운 물건이 아닙니다.
제가 등기를 볼 때 쓰는 현장식 순서
저는 등기를 볼 때 예쁜 이론 순서보다 사고 안 나는 순서를 씁니다. 첫째, 물건이 정확히 무엇인지 봅니다. 주소, 면적, 대지권, 건물 용도를 확인합니다. 둘째, 소유자가 어떻게 바뀌었는지 봅니다. 단기간 반복 매매, 증여, 상속, 지분관계가 있으면 메모합니다. 셋째, 말소기준권리를 찾습니다. 넷째, 그 앞에 살아남을 권리가 있는지 봅니다. 다섯째, 임차인 전입일과 확정일자, 배당요구 여부를 붙입니다. 여섯째, 현장 상황과 서류가 맞는지 확인합니다.
- 표제부에서 대지권 유무와 면적을 먼저 본다
- 갑구에서 가처분, 가등기, 지분, 소유권 변동 흐름을 본다
- 을구에서 근저당과 전세권의 순위를 본다
- 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지 따진다
- 임차인 전입일, 확정일자, 배당요구를 함께 본다
- 현장 점유자와 서류상 권리자가 맞는지 확인한다
이 순서를 손에 익히면 이상한 물건이 눈에 걸립니다. 수익률 계산은 그다음입니다. 사실 초보에게 필요한 건 대박 물건을 잡는 눈보다, 들어가면 안 되는 물건을 알아보는 눈입니다. 경매에서 돈을 버는 사람은 공격을 잘하는 사람처럼 보이지만, 오래 버틴 사람들은 대부분 방어를 먼저 배웠습니다.
등기는 겁먹을 서류가 아니라 의심을 시작하는 서류입니다
등기부등본을 처음 보면 딱딱하고 어렵습니다. 용어도 낯설고, 순위번호와 접수번호가 줄줄이 나오니 머리가 아픕니다. 그런데 몇 번 반복해서 보면 패턴이 보입니다. 어떤 물건은 권리가 단순하고, 어떤 물건은 서류만 봐도 피곤한 냄새가 납니다. 그 냄새를 무시하면 입찰장에서 손이 빨라집니다. 손이 빨라지는 순간 돈은 느리게 빠져나가지 않습니다.
저는 초보라면 등기가 조금이라도 불편한 물건은 과감히 넘겨도 된다고 봅니다. 시장에 물건은 계속 나옵니다. 꼭 그 물건이어야 할 이유는 대부분 없습니다. 낙찰을 못 받아서 잃는 돈은 없습니다. 하지만 잘못 낙찰받아서 잃는 돈은 통장에 바로 찍힙니다. 등기 한 줄을 끝까지 물고 늘어지는 사람이 결국 오래 갑니다. 경매는 싸게 사는 게임 같지만, 실제로는 모르는 리스크에 값을 매기지 않는 훈련에 가깝습니다.
